매수 후 불법 증축 사실을 알았는데 계약 해제 사유가 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부동산 거래가 늘면서, 매매계약을 마친 뒤에야 건물에 신고되지 않은 증축 부분이 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 사례가 계속 들어오고 있습니다.

상담을 오신 분들 상당수는 “등기부에 별다른 문제가 안 나왔으니 괜찮은 줄 알았다”, “중개사가 별말이 없었으니 문제될 게 없는 줄 알았다”고 말씀하십니다. 그런데 막상 구청에서 위반건축물 시정명령이나 이행강제금 부과 통지서를 받고 나서야, 매도인이 그 사실을 알고도 말하지 않았거나 중개 과정에서 확인이 빠졌다는 것을 알게 되는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 불법 증축과 같은 하자가 있는 부동산이라도 계약을 곧바로 해제할 수 있는 것은 아니며, 그 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한지를 기준으로 해제 가능 여부를 판단하고 있습니다.

아래에서는 매수 후 불법 증축 사실을 알게 됐을 때 계약 해제가 가능한 경우와 그렇지 않은 경우, 그리고 지금 무엇부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 불법 증축은 매매목적물의 하자로 인정되어 하자담보책임의 대상이 됩니다

몰랐다는 사정만으로는 매도인이 하자담보책임을 피할 수 없습니다.

민법 제580조는 매매목적물에 하자가 있는 경우 매도인이 하자담보책임을 지도록 정하고 있습니다. 여기서 하자란 그 목적물이 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 상태를 갖추지 못한 경우를 말합니다.

건축법상 허가나 신고 없이 이루어진 증축 부분은 건축물대장에 등재되지 않고, 위반건축물로 적발되면 시정명령과 이행강제금이 반복적으로 부과될 수 있는 상태에 있습니다. 이는 부동산이 통상 갖추어야 할 적법한 상태를 결여한 것이므로, 판례와 실무는 이를 매매목적물의 하자로 취급합니다.

다만 매수인이 계약 당시 그 사실을 알았거나 조금만 주의를 기울였다면 알 수 있었던 경우에는 선의·무과실 요건을 충족하지 못해 담보책임을 물을 수 없습니다. 등기부등본만으로는 위반건축물 여부가 드러나지 않는 경우가 많다는 점에서, 매수인이 현장 확인만으로 발견하기 어려웠다면 무과실이 인정될 가능성이 높습니다.

불법 증축 사실을 몰랐다는 매도인의 항변은, 하자담보책임이 무과실책임인 이상 그 자체로는 면책 사유가 되지 못합니다.

2. 다만 해제는 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대해야만 인정됩니다

철거해도 건물을 정상적으로 쓸 수 있다면, 해제가 아니라 손해배상만 인정되는 경우가 많습니다.

민법 제581조는 제575조를 준용해, 특정물매매에서 하자담보책임에 기한 계약 해제는 그 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에만 허용된다고 정하고 있습니다. 그 정도에 이르지 않으면 해제가 아니라 손해배상청구권만 인정됩니다.

그래서 법원은 불법 증축이 있다는 사실 하나만으로 자동으로 계약 해제를 인정하지 않고, 증축 부분의 규모와 위치, 철거할 경우 건물 전체의 효용에 미치는 영향, 이행강제금·철거명령이 실제로 집행될 위험성, 매도인의 고지의무 위반 여부 등을 종합적으로 살펴 판단해 왔습니다.

예를 들어 옥상에 위법하게 얹은 작은 창고 정도라면 철거하더라도 본채 사용에 큰 지장이 없어 철거비용과 이행강제금 상당액의 손해배상만 인정될 가능성이 큽니다. 반대로 증축 부분이 건물 연면적의 상당 부분을 차지하거나 철거 시 구조 안전에 영향을 줄 정도라면, 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우로 보아 해제가 인정될 여지가 커집니다.

해제가 인정되려면 증축 부분이 건물 전체의 사용목적을 해칠 정도로 중대해야 하고, 그렇지 않으면 손해배상으로 조정됩니다.

3. 매도인이 알고도 숨겼다면 사기에 의한 취소도 함께 검토할 수 있습니다

고지의무 위반이 증명되면 하자담보책임보다 유리한 구제수단이 열립니다.

민법 제110조는 상대방의 기망행위로 착오에 빠져 의사표시를 한 경우 그 의사표시를 취소할 수 있도록 정하고 있습니다. 매도인이 위반건축물 통지나 이행강제금 부과 사실을 이미 알고 있었으면서도 매수인에게 알리지 않고 매매를 진행했다면, 신의칙상 고지의무를 위반한 기망행위로 평가될 수 있습니다.

사기에 의한 취소가 인정되면 하자담보책임의 6개월 제척기간에 얽매이지 않고, 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 안에 행사할 수 있다는 점에서 시간이 꽤 지난 사안에서도 유리하게 작용할 수 있습니다.

매도인도 몰랐던 경우라면 민법 제109조의 착오 취소를 검토할 수 있습니다. 다만 착오가 계약의 중요한 부분에 관한 것이어야 하고, 매수인에게 중대한 과실이 없어야 합니다. 또한 중개대상물 확인·설명서에 위반건축물 여부가 기재되지 않았다면, 공인중개사법상 확인·설명 의무 위반을 이유로 중개사에게 별도의 손해배상 책임을 물을 수도 있습니다.

매도인의 악의가 증명되면 사기취소로, 쌍방 모두 몰랐다면 착오취소로 접근할 수 있어 사안에 맞는 법률구성 선택이 중요합니다.

4. 대응이 늦어질수록 하자담보책임을 물을 수 있는 기간이 지나가 버립니다

제척기간 6개월은 소송 제기가 아니라 명확한 통지만으로도 지킬 수 있지만, 늦출수록 선택지가 좁아집니다.

민법 제582조는 하자담보책임에 기한 계약 해제권과 손해배상청구권을 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 안에 행사하도록 정하고 있습니다. 이 기간 안에 반드시 소송까지 제기할 필요는 없고, 매도인에게 해제 또는 손해배상 의사를 명확히 통지하면 권리를 보전할 수 있다고 보는 것이 실무 해석이지만, 명확한 증거 없이 시간을 끌면 나중에 통지 시점 자체가 다툼거리가 됩니다.

사기취소나 착오취소로 구성하면 행사 기간은 더 길어지지만, 그만큼 매도인의 악의나 착오의 중요성을 입증해야 하는 부담이 커집니다. 반면 대응을 미루는 사이 구청의 이행강제금이 반복 부과되어 손해액이 계속 불어날 수 있고, 매도인이 재산을 처분하거나 소재를 감추면 승소하더라도 실제 회수가 어려워질 수 있습니다.

기간이 지날수록 선택할 수 있는 법률구성과 회수 가능성 모두 줄어들기 때문에, 사실을 안 시점부터 대응 속도가 결과를 좌우합니다.

5. 해제 여부를 판단하려면 이 순서로 자료부터 확인해야 합니다

건축물대장 대조와 내용증명 발송이 이후 협의와 소송의 결과를 좌우합니다.

불법 증축 사실을 알게 됐다면 통상 ①건축물대장·등기부등본을 발급받아 위반건축물 여부와 이행강제금 부과 이력을 확인 → ②매도인에게 내용증명으로 계약 해제 또는 손해배상 의사를 명확히 통지 → ③협의가 결렬되면 부동산 소재지 관할법원(수원 소재 부동산이라면 수원지방법원)에 매매대금 반환 또는 손해배상 청구소송 제기 → ④소송 중 감정 등을 통해 증축 부분의 규모와 철거 가능성, 이행강제금 액수 등 하자의 중대성을 입증하는 순서로 진행됩니다.

소송까지 가지 않더라도, 협상력을 갖추려면 아래 순서로 자료부터 정리해 두는 것이 좋습니다.

1. 건축물대장과 등기부등본을 발급받아 증축 부분이 정식 등재됐는지, 위반건축물로 표시돼 있는지부터 확인합니다.

2. 매매계약 당시 중개대상물 확인·설명서에 불법 증축 사실이 기재됐는지, 매도인이나 중개사가 이를 고지했는지 확인합니다.

3. 관할 구청 건축과에 문의해 이행강제금 부과 이력과 향후 철거 명령 가능성, 예상되는 이행강제금 규모를 확인합니다.

이런 자료를 갖춘 뒤 하자담보책임·착오취소·사기취소 중 사안에 가장 유리한 법률구성을 변호사와 함께 검토한다면, 해제와 손해배상 중 어느 쪽이 실익이 큰지를 판단하는 데 도움이 됩니다.

마치며

불법 증축 사실은 대개 계약 체결 직후가 아니라 구청의 시정명령이나 이행강제금 통지서를 받고서야 드러납니다. 이미 큰돈이 오간 뒤라 “일단 좀 더 알아보고 움직이자”며 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

불법 증축 사실을 뒤늦게 알고 계약을 해제하고 싶은 매수인 입장에서는 감정적인 항의보다, 하자의 중대성과 매도인의 인식 여부를 뒷받침할 자료를 먼저 갖추는 것이 중요합니다. 반대로 자신도 몰랐다며 억울해하는 매도인 입장에서도, 실제로 몰랐는지 그리고 매수인이 확인할 기회가 있었는지에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

저는 하자를 발견한 매수인 쪽과, 반대로 몰랐다고 주장하는 매도인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 확보하고 어떤 법률구성을 선택하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

제척기간이 지나가기 전, 지금이 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 매도인이 불법 증축 사실을 정말 몰랐다고 하면 해제가 안 되나요?

A. 그렇지 않습니다. 하자담보책임은 매도인의 고의·과실을 요건으로 하지 않는 무과실책임이므로, 매도인이 몰랐다고 항변해도 책임을 면하기 어렵습니다. 다만 해제까지 인정되려면 하자가 계약 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대해야 합니다.

Q. 증축 부분이 아주 작은 창고 정도인데도 해제가 되나요?

A. 어렵습니다. 철거해도 건물 전체 사용에 지장이 없을 정도로 경미하다면 법원은 대개 해제 대신 철거비용·이행강제금 상당액의 손해배상만 인정합니다.

Q. 중개사가 확인·설명서에 불법건축물이라고 기재하지 않았다면 어떻게 되나요?

A. 매도인의 고지의무 위반과 별도로, 공인중개사법상 확인·설명 의무를 위반한 중개사에게도 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.

Q. 하자담보책임을 물을 수 있는 6개월이 이미 지났다면 방법이 없나요?

A. 매도인이 알고도 숨겼다는 점을 입증할 수 있다면 사기취소를 검토할 수 있고, 이 경우 취소권 행사기간이 더 길게 인정됩니다. 사안에 따라 별도의 손해배상 청구도 가능한지 함께 살펴봐야 합니다.

Q. 이미 이행강제금을 냈는데 돌려받을 수 있나요?

A. 매도인이 증축 사실을 알고도 고지하지 않았다면 이미 낸 이행강제금 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있는 경우가 많습니다. 계약서에 관련 특약이 있는지도 함께 확인해야 합니다.

Q. 계약서에 “현 상태 그대로 매매”라는 특약이 있으면 책임을 못 묻나요?

A. 그런 특약이 있어도 매도인이 하자를 알면서 고지하지 않았다면 신의칙상 면책되기 어렵습니다. 다만 매수인이 스스로 확인할 기회가 충분했던 사정이 있다면 불리하게 작용할 수 있습니다.

Q. 계약을 해제하면 손해배상도 함께 받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 해제 시 매매대금과 이자를 돌려받는 원상회복과 별개로, 그로 인해 추가로 발생한 손해가 있다면 배상을 함께 청구할 수 있습니다.