재건축 때 상가 소유자 권리는 어떻게 보호받나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 아파트 단지 재건축이 잇따라 추진되면서, 단지 안에 있던 근린상가나 부속상가 소유자들이 정비사업 진행 과정에서 소외되거나 불리한 조건을 강요받는 사례가 늘고 있습니다.

상가를 가진 분들 상당수는 “재건축은 아파트 얘기고, 상가는 나중에 시세대로 쳐주겠지”, “조합에서 알아서 새 상가를 지어줄 것이다”라고 막연히 생각합니다. 그런데 막상 관리처분계획이 나오면 상가는 원하는 위치나 면적을 받지 못하거나, 감정평가액이 예상보다 훨씬 낮게 책정되어 뒤늦게 반발하는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 재건축·재개발 사업에서 상가 등 부대·복리시설 소유자의 조합원 지위와 재산권을 아파트 소유자와 동등하게 보호해야 한다는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다. 상가라는 이유만으로 정보 제공에서 배제되거나, 절차 없이 불리한 기준이 적용되는 것은 위법하다는 것입니다.

아래에서는 재건축 사업에서 상가 소유자가 갖는 조합원으로서의 권리, 아파트 분양이 가능한 예외적 요건, 그리고 불리한 처분에 대응하는 방법을 최근 판례와 함께 살펴보겠습니다.

1. 재건축 사업에서도 상가 소유자는 당연히 조합원 지위를 갖습니다

상가라는 이유만으로 조합에서 배제되거나 목소리를 잃는 것이 아닙니다.

도시 및 주거환경정비법 제39조는 정비구역 안의 토지 또는 건축물 소유자, 즉 토지등소유자를 조합원으로 규정하고 있습니다. 이때 소유한 부동산이 아파트인지 상가인지는 조합원 자격 자체와는 무관합니다. 상가 소유자도 정비구역 지정 이전부터 그 자리를 지켜온 토지등소유자라면, 아파트 소유자와 마찬가지로 조합 설립에 동의하거나 반대할 권리, 총회에서 의결권을 행사할 권리를 갖습니다.

정비구역이 아닌 개별 집합건물에서 소유자들이 직접 재건축을 추진하는 경우라면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용되는데, 이 경우에도 상가 구분소유자는 재건축 결의에 참여할 권리를 갖고, 그 결의는 구분소유자와 의결권 각 5분의 4 이상의 찬성으로 성립합니다.

문제는 상가 소유자가 전체 소유자 중 소수인 경우가 많다는 점입니다. 조합 집행부가 다수인 아파트 소유자 위주로 운영되면서, 상가 소유자에게는 총회 안건이나 정관 개정 내용이 제대로 전달되지 않거나, ‘어차피 소수니까’라는 이유로 의견 수렴 절차가 형식적으로 진행되는 경우가 드물지 않습니다.

그러나 조합원 자격을 둘러싼 다툼이 있다면 상가 소유자는 조합을 상대로 조합원지위확인 소송을 제기해 법적 지위를 명확히 할 수 있습니다.

조합원임을 주장하는 자는 그의 권리 또는 법적 지위에 현존하는 위험·불안을 제거하는 방법으로 그 조합을 상대로 조합원지위확인을 구할 소의 이익이 있다(대법원 1999. 2. 5. 선고 97누14606 판결).

상가 소유자도 아파트 소유자와 동등한 조합원이며, 지위를 다투는 소송을 통해서도 권리를 지킬 수 있습니다.

2. 상가는 원칙적으로 상가로 재공급되고, 아파트 분양은 예외적 요건을 갖춰야만 가능합니다

새 상가를 짓지 않거나 상가 권리가액이 클 때만 아파트로 분양받을 수 있습니다.

도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 제2항 제2호는 재건축사업의 관리처분 기준으로, 부대·복리시설, 즉 상가의 소유자에게는 원칙적으로 부대·복리시설을 공급하도록 정하고 있습니다. 아파트가 아니라 새로 지어지는 상가를 받는 것이 원칙이라는 뜻입니다.

다만 새로운 상가를 아예 신축하지 않는 경우이거나, 기존 상가의 종전 권리가액이 아파트 중 최소분양단위규모 추산액에 정관 등으로 정한 비율을 곱한 금액보다 큰 경우처럼 제한적인 사유가 있을 때는 예외적으로 상가 소유자에게도 아파트를 분양할 수 있습니다.

같은 조항 단서는 이러한 기준에도 불구하고 조합원 전원의 동의를 받으면 다른 기준을 따로 정할 수 있다고 규정합니다. 여기서 핵심은 ‘전원 동의’입니다. 상가 소유자 단 한 명이라도 동의하지 않았다면 그 소유자에게 불리한 별도 기준은 효력을 인정받기 어렵습니다.

실무에서는 조합이 상가 소유자들과 개별 협의 없이 정관이나 관리처분계획안에 상가 재분양 기준을 정해두었다가, 총회 통과 이후에야 소유자들이 그 내용을 알게 되는 경우가 많습니다. 이런 경우 동의 절차의 흠결 자체가 다툼의 대상이 됩니다.

상가 재분양 기준을 상가 소유자 동의 없이 조합이 임의로 바꿨다면, 그 절차 자체를 문제 삼을 수 있습니다.

3. 낮은 감정평가나 불리한 배정에는 관리처분계획을 다투는 소송으로 대응할 수 있습니다

총회결의의 하자는 관리처분계획 인가 이후 항고소송으로 다투는 것이 원칙입니다.

관리처분계획은 종전자산평가, 즉 감정평가를 기초로 각 소유자에게 배분될 권리가액을 정합니다. 상가는 위치, 임대수익, 영업권 등을 종합적으로 반영해야 하는데, 아파트에 비해 평가 방법이 복잡하다 보니 저평가 시비가 잦고, 소유자 입장에서는 왜 그렇게 낮게 나왔는지 납득하기 어려운 경우가 많습니다.

관리처분계획에 대해 관할 지자체의 인가·고시가 있으면 그 계획은 행정처분으로서 효력을 갖게 됩니다. 대법원은 이 단계 이후에는 총회결의의 하자를 다투려는 경우에도 결의 무효 확인을 구하는 민사소송이 아니라, 관리처분계획 자체의 취소 또는 무효확인을 구하는 항고소송으로 다투어야 한다는 입장을 밝히고 있습니다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2011두6400 전원합의체 판결).

또한 사업시행계획과 관리처분계획은 서로 독립된 법적 효과를 갖는 별개의 처분이므로, 사업시행 단계에서 있었던 절차상 하자가 뒤의 관리처분계획에 자동으로 승계되지는 않습니다. 상가 소유자로서는 사업시행계획 수립 단계, 즉 되도록 이른 시점부터 이의를 제기하고 기록을 남겨두는 것이 유리합니다.

상가 소유자가 실제로 다투는 쟁점은 대체로 세 가지로 좁혀집니다. 종전자산평가가 다른 상가나 아파트 소유자와 비교해 형평에 맞는지, 재공급되는 상가의 위치나 면적이 부당하게 불리한지, 조합 정관의 상가 분양기준 자체가 적법한 절차로 정해졌는지입니다.

4. 재건축에 반대하는 상가 소유자는 매도청구 대상이 되지만, 시가에는 개발이익이 반영되어야 합니다

매도청구 시가는 재건축이 예정된 상태를 전제로 산정한 개발이익 포함 가격입니다.

집합건물법에 따른 재건축은 구분소유자와 의결권 각 5분의 4 이상의 결의로 성립하는데, 이 결의가 이루어지면 집회를 소집한 사람은 반대한 구분소유자에게 재건축 참가 여부를 서면으로 회답하도록 촉구해야 합니다. 회답이 없거나 참가하지 않겠다는 뜻을 밝힌 상가 소유자에 대해서는 매도청구권을 행사할 수 있습니다.

도시정비법에 따른 재건축조합 방식이라면, 분양신청을 하지 않았거나 조합원 자격을 인정받지 못한 상가 소유자는 현금청산 대상이 되어 유사한 감정평가·매수 절차를 거치게 됩니다. 어느 방식이든 핵심은 그 매매대금, 즉 시가가 얼마로 산정되느냐입니다.

상가 소유자들이 가장 크게 오해하는 부분이 바로 이 시가 산정 기준입니다. 재건축이 진행되지 않은 현재 상태를 기준으로 낮게 평가될 것이라 지레짐작하는 경우가 많지만, 대법원의 입장은 다릅니다.

시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결).

따라서 감정평가액이 재건축 이전의 현재 상태만을 기준으로 산정됐다면, 개발이익이 제대로 반영되지 않았다는 이유로 재감정을 신청하거나 소송 과정에서 다툴 수 있습니다. 특히 상가는 위치와 영업권 등 개별 요인의 비중이 커서, 감정평가 방법 자체를 다투는 실익이 아파트보다 큰 경우가 많습니다.

매도청구 시가에 개발이익이 빠졌다면, 그 감정평가 자체를 다툴 수 있습니다.

5. 상가 소유자의 대응은 이런 절차로 진행됩니다

관리처분계획 공람 단계에서 이의를 제기하지 않으면 이후 다투기가 훨씬 어려워집니다.

상가 소유자의 권리 구제는 통상 ①조합설립 인가 및 사업시행계획 수립 단계에서 관할 지자체(수원시 등)에 의견을 제출하거나 이의를 제기하는 절차 → ②관리처분계획안에 대한 공람·공고 기간 중 종전자산평가와 분양기준에 이의신청을 하는 절차 → ③불복이 받아들여지지 않으면 관할 법원(수원지방법원 행정부)에 관리처분계획 취소 또는 무효확인 소송을 제기하는 절차 → ④매도청구소송이 제기된 경우 관할(수원지방법원) 민사재판에서 감정평가를 다투며 응소하는 절차로 진행됩니다.

재건축에 반대해서가 아니라, 단지 절차를 몰라서 공람 기간 안에 이의를 제기하지 못하는 상가 소유자가 의외로 많습니다. 관리처분계획이 일단 인가·고시되면 이를 뒤집기가 훨씬 어려워지므로, 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 조합 정관과 사업시행계획(또는 관리처분계획안)에 상가 소유자에 대한 분양기준이 구체적으로 어떻게 정해져 있는지 확인합니다.

2. 자신의 종전자산 평가 내역을 다른 상가·아파트 소유자의 평가 내역과 비교해 형평에 맞는지 확인합니다.

3. 관리처분계획 공람·공고문에 적힌 이의신청 기한과 방법을 확인하고, 기한 안에 서면으로 이의를 제기합니다.

이 세 가지를 확인한 뒤 정비사업 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받으면, 조합원 지위 다툼부터 관리처분계획 불복, 매도청구 대응까지 상황에 맞는 전략을 세울 수 있습니다.

마치며

상가는 생업의 터전이자 재산 대부분이 걸린 자산이다 보니, 재건축 소식이 들려도 “설마 나한테 불리하게 진행되겠나”라는 생각으로 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

상가를 소유한 입장에서는 감정적으로 반발하기보다, 조합 정관과 관리처분계획안에서 상가 소유자에 대한 기준이 무엇인지부터 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 않는 것이 먼저입니다. 반대로 조합을 이끌어가는 입장에서도 상가 소유자를 배제한 채 사업을 진행하면 뒤늦게 소송으로 사업 전체 일정이 지연될 수 있다는 점을 유념할 필요가 있습니다.

저는 정비사업 과정에서 상가 소유자 측을 대리해 조합을 상대로 권리를 지켜온 사건과, 조합 측에서 절차를 정비해 온 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 확보하고 어떤 절차를 밟느냐에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

관리처분계획 공람 기간이나 매도청구 촉구서를 받은 지금이 바로 대응이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 상가 소유자인데 조합에서 총회 안건도 제대로 알려주지 않습니다. 어떻게 해야 하나요?

A. 조합원은 정관에 따라 조합 운영 관련 서류의 열람·등사를 청구할 권리가 있습니다. 정보 제공이 부당하게 제한된다면 이를 근거로 총회결의나 관리처분계획의 절차적 하자를 다툴 수 있습니다.

Q. 상가를 새로 지어준다는데, 저는 아파트를 받고 싶습니다. 가능한가요?

A. 원칙적으로는 상가로만 재공급받지만, 새 상가를 신축하지 않거나 상가 권리가액이 아파트 최소분양단위규모 추산액에 정관이 정한 비율을 곱한 금액보다 큰 경우 등 예외 요건을 충족하면 아파트 분양이 가능합니다.

Q. 조합원 전원 동의 없이 상가 분양기준이 바뀌었다면 그 기준은 무효인가요?

A. 무효를 주장할 수 있습니다. 시행령 단서는 원칙과 다른 기준을 정하려면 조합원 전원의 동의를 요구하므로, 상가 소유자 중 일부라도 동의하지 않았다면 그 기준의 효력을 다툴 여지가 큽니다.

Q. 감정평가액이 너무 낮게 나왔는데, 관리처분계획이 인가된 뒤에도 다툴 수 있나요?

A. 다툴 수 있습니다. 다만 인가·고시 이후에는 관리처분계획 자체를 대상으로 한 취소소송이나 무효확인소송의 방법으로 다투어야 하며, 총회결의만 따로 무효 확인을 구하는 것은 받아들여지지 않을 수 있습니다.

Q. 재건축에 반대하면 매도청구를 당한다는데, 얼마에 팔아야 하나요?

A. 매도청구 시가는 매도청구권이 행사된 시점을 기준으로, 재건축이 시행되는 것을 전제로 한 개발이익 포함 가격입니다. 현재 상태만을 기준으로 낮게 평가됐다면 재감정을 요청해 다툴 수 있습니다.

Q. 상가 소유자가 조합원 지위 자체를 부인당했습니다. 어떻게 대응하나요?

A. 조합을 상대로 조합원지위확인 소송을 제기할 수 있습니다. 대법원은 조합원 자격을 다투는 단계에서도 법적 지위의 불안을 제거할 소의 이익이 인정된다고 보고 있습니다.

Q. 정비구역 지정 전부터 상가를 임대해 영업 중인데, 소유자가 아니라 세입자인 저도 보호받을 수 있나요?

A. 이 글에서 다루는 조합원 지위·매도청구는 소유자를 기준으로 한 권리입니다. 세입자의 영업보상이나 이주대책은 별도의 기준으로 다뤄지므로, 임차인 입장의 권리는 별도로 확인이 필요합니다.