[최신판례] 상속받은 땅이 동네 통행로, 상속세 평가액 0원 

사건 개요

• 법원·선고일 : 서울행정법원 2026. 7. 24. 선고 (1심)

• 사건번호·사건명 : 2025구합55536 (상속세경정 거부처분 취소)

• 결과 : 거부처분 취소 / 소송비용 피고 부담

서울 강남구의 도로 부지 두 필지(합계 약 396㎡)를 상속받아 개별공시지가대로 상속세를 신고·납부한 상속인들이 "주민 통행로로만 쓰이는 땅이라 재산적 가치가 없다"며 환급을 구하는 경정청구를 했다가 거부되자 취소소송을 냈고, 1심 법원이 "불특정 다수가 통행하는 사실상 도로로서 재산적 가치가 없으므로 상속 당시 시가를 영(0)으로 봄이 타당하다"며 거부처분을 취소한 사건입니다.

Q. 상속받은 땅이 지목도 '도로'이고 실제로도 골목길입니다. 공시지가대로 상속세를 내야 하나요?

아버지가 남기신 땅 중에 오래전부터 동네 사람들이 다니는 길로 쓰이는 필지가 있습니다. 소유자인데도 통행을 막을 수 없고 사용료를 받은 적도 없는데, 공시지가는 붙어 있어서 그 금액대로 상속세를 계산하면 부담이 큽니다. 이런 땅도 공시지가 그대로 세금을 내야 하나요?

A. 상속세의 기준은 공시지가가 아니라 '시가'이며, 재산적 가치가 없는 사실상 도로는 0원으로 평가될 수 있습니다

상속세 및 증여세법은 상속재산을 상속개시일 현재의 시가로 평가하도록 정하고 있고, 개별공시지가는 시가 산정을 위한 보충적 수단일 뿐입니다. 불특정 다수인이 공용하는 사실상 도로가 도로 외 용도로 쓸 수 없고 보상가격도 없는 등 재산적 가치가 없다고 인정되면 평가액을 영(0)으로 할 수 있습니다. 다만 모든 도로 부지가 자동으로 0원이 되는 것은 아니며, 재산적 가치가 없다는 사정을 증거로 뒷받침해야 합니다.

사실관계 — 생전의 '패소 판결'이 있었던 땅

상속인 A 등 다섯 명은 2019년 1월 망인으로부터 이 사건 토지를 상속받고 여섯 달 뒤 개별공시지가를 상속재산가액으로 하여 상속세를 신고·납부했습니다. 두 필지는 모두 지목이 '도로'였고, 1차선 폭으로 길게 뻗은 형상에 양쪽으로 주택이 늘어선 전형적인 주택가 골목길이었습니다. 이 땅에는 이력이 있었습니다. 망인은 생전에 관할 자치구를 상대로 "내 땅을 도로로 쓰고 있으니 사용료 상당의 부당이득을 돌려달라"는 소송을 냈다가, "소유자가 독점적·배타적 사용수익권을 포기했다"는 이유로 패소했고 그 판결은 확정됐습니다. 상속인들은 2024년 7월 "이 토지는 재산적 가치가 없으므로 상속재산가액을 0으로 평가해야 한다"며 납부한 상속세의 환급을 구하는 경정청구를 했고, 세무서가 거부하자 거부처분 취소소송을 제기했습니다.

법적 포인트 — 법원이 시가를 0원으로 본 이유

첫째, 시가 기준의 법리입니다. 국세청의 평가 실무는 불특정 다수인이 공용하는 사실상 도로가 재산적 가치가 없다고 인정되면 평가액을 0으로 정하고 있는데, 이는 내부지침이지만 대법원이 이미 1999년에 합리성을 인정해 사실상 도로의 시가 산정 기준으로 삼을 수 있다고 판시한 바 있고, 이번 판결도 같은 법리 위에 서 있습니다. 둘째, 법원이 종합한 다섯 가지 사정입니다. 지목이 도로이고 상속 전부터 주민 통행로로 쓰이며 사용료를 받은 적이 없다는 이용현황, 애초 주변 대지의 통행로로 분할된 것으로 보이는 형상과 경위, 앞으로도 통행을 막거나 사용료를 요구하기 어렵고 다른 용도로 쓰기 불가능하다는 장래 전망, 재산세가 부과되지 않고 있었다는 점, 그리고 보상가격이나 구체적 도시계획 같은 예외사유가 없다는 점입니다. 셋째, 가장 눈여겨볼 대목은 민사에서 진 판결이 세금 소송의 승소 자료가 됐다는 점입니다. 법원은 망인의 패소 확정판결에 비추어 상속인들 역시 사정변경이 없는 한 사용료 상당의 부당이득을 청구하기 어렵다고 보았고, 이것이 곧 "이 토지로는 장래에도 수익을 얻을 수 없다"는 판단의 근거가 됐습니다.

*적용 법조 - 상속세 및 증여세법 제60조(시가 평가 원칙·보충적 평가) / 국세기본법 제45조의2(경정청구) / 대법원 1999년 판결(사실상 도로의 평가액 0원 기준의 합리성 인정) / 대법원 판례 법리(토지 소유자의 독점적·배타적 사용수익권 포기)

꼭 기억하세요 — '공시지가가 붙어 있으니 그대로 낸다'는 오해

많은 분이 상속재산에 공시지가가 있으면 그 금액이 곧 상속세 기준이라고 생각합니다. 그러나 상속세의 기준은 시가이고, 공시지가는 보충 수단입니다. 반대로 지목이 도로라고 해서 무조건 0원이 되는 것도 아닙니다. 수용·보상 절차가 진행 중이거나 보상금이 책정되어 보상가격으로 시가가 확인되는 토지, 도로 외 용도로 전용할 현실적 가능성이 있는 토지, 구체적 도시계획으로 재산적 가치가 인정되는 토지라면 결론이 달라질 수 있습니다.

결국 관건은 토지의 형상과 분할 경위, 도로로 공용되어 온 기간, 사용료 징수 여부, 재산세 부과 여부, 보상·도시계획의 유무를 증거로 갖추는 일입니다. 이 사건 상속인들처럼 이미 신고·납부를 마쳤더라도 경정청구는 일반적으로 법정신고기한 후 5년 이내에 할 수 있으므로 환급을 구할 길이 열려 있으나, 거부되면 불복 절차나 행정소송으로 다투어야 하므로 기한 관리가 중요합니다. 본 판결은 1심이며 사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

*근거 법조 - 상속세 및 증여세법 제60조 / 국세기본법 제45조의2 / 사실상 도로의 평가액을 0원으로 하는 국세청 평가 실무와 그 합리성을 인정한 대법원 판례 법리

이런 분은 빠르게 상담하세요

• 지목이 도로이거나 사실상 골목길·통행로로 사용되는 토지를 상속(또는 증여)받아 공시지가 기준으로 계산된 상속세·증여세가 과중하다고 느끼는 분

• 도로 부지를 포함해 상속세를 신고·납부한 지 5년이 지나지 않아 평가액을 다시 다투어 환급(경정청구)이 가능한지, 또는 경정청구가 거부되어 다음 절차를 정해야 하는 분

• 도로로 쓰이는 토지에 대해 지방자치단체 상대 사용료 청구·매수 청구·보상 협의와 상속세 평가를 함께 놓고 처리 방향을 정해야 하는 소유자

※ 본 답변은 서울행정법원 2026. 7. 24. 선고 2025구합55536 판결문에 근거한 일반적 정보 제공용 자료이며, 구체적 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 본 판결은 1심으로 확정 여부는 별도 확인이 필요하며, 개별 토지의 현황·증거와 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.