임대차계약갱신, 퇴거 통보 받았다면? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

“계약기간이 끝났으니 이번에는 재계약하지 않겠습니다.”

오랫동안 영업해 온 상가에서 갑자기 이런 통보를 받으면 당장 퇴거해야 하는지 걱정될 수 있습니다.

그러나 상가 임대차는 계약기간이 만료된다는 이유만으로 임대차계약갱신 가능성이 곧바로 사라지는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인이 일정한 기간 안에 계약갱신을 요구하면 법에서 정한 사유가 없는 한 임대인이 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다.

임대차계약갱신은 언제 요구해야 할까요?

상가 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

또한 계약갱신요구권은 원칙적으로 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

따라서 계약서를 여러 차례 새로 작성했다는 이유만으로 그때마다 10년이 다시 시작된다고 판단해서는 안 됩니다.

최초 임대차가 언제 시작됐는지부터 확인하는 것이 중요합니다.

임대인은 어떤 경우 임대차계약갱신을 거절할 수 있을까요?

계약갱신요구권이 있다고 해서 임대인이 모든 경우에 갱신을 받아줘야 하는 것은 아닙니다.

대표적인 갱신거절 사유는 다음과 같습니다.

① 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

② 거짓이나 부정한 방법으로 상가를 임차한 경우

③ 임대인 동의 없이 상가를 전대한 경우

④ 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우

⑤ 법에서 정한 사유로 철거·재건축이 필요한 경우

⑥ 임차인의 현저한 의무위반 등 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

현행법은 이러한 갱신거절 사유를 구체적으로 규정하고 있습니다.

따라서 임대인이 단순히 “재계약할 생각이 없다”고 말하는 것과 법적으로 갱신을 거절할 수 있는 사유가 존재하는 것은 구분해야 합니다.

임대차계약갱신을 원한다면 무엇부터 준비해야 할까요?

① 최초 임대차계약일 확인

: 현재 계약서뿐 아니라 최초 계약일부터 지금까지의 갱신 내역을 정리해야 합니다.

② 갱신요구 사실을 자료로 남기기

: 전화나 구두 통보만 하기보다 문자, 카카오톡, 내용증명 등 갱신요구 시점을 확인할 수 있는 방법을 활용하는 것이 좋습니다.

③ 월세 지급내역 확인

: 3기의 차임액에 해당하는 연체는 갱신거절의 중요한 사유이므로 계좌이체 내역 등을 월별로 정리해야 합니다.

④ 임대인의 거절 사유 확보

: 재건축, 직접 사용, 차임 연체 등 임대인이 어떤 이유로 거절하는지 문자나 통화자료로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 권리금 문제 함께 검토

: 임대차계약갱신이 어려운 상황이라고 해서 상가 권리금 문제까지 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수기회를 별도로 보호하고 있습니다.

임대차계약갱신, 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 임대차계약갱신을 요구하면 임대인은 무조건 받아야 하나요?

A. 아닙니다. 3기의 차임액에 이르는 연체, 무단전대, 중대한 계약위반 등 법에서 정한 갱신거절 사유가 있다면 거절이 가능할 수 있습니다.

Q. 임대차계약갱신은 상가에서 10년까지 가능한가요?

A. 원칙적으로 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

Q. 임대차계약갱신을 거절당하면 권리금도 포기해야 하나요?

A. 그렇게 단정할 수 없습니다. 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 별개의 요건을 가지고 있으므로 신규 임차인 주선과 임대인의 거절 경위를 따로 검토해야 합니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 뒤 제43기 사법연수원을 수료했으며, 변호사·세무사·변리사 자격을 보유하고 있습니다.

또한 인천광역시 서구 임대주택분쟁조정위원회 위원으로 활동한 경험이 있습니다.

임대차계약갱신 분쟁에서는 계약 만료일만 보는 것이 아니라 최초 계약일, 갱신요구 시점, 차임 지급내역, 임대인이 주장하는 갱신거절 사유와 권리금 문제까지 함께 살펴야 합니다.

이미 임대인으로부터 퇴거 또는 재계약 거절 통보를 받았다면 계약서와 월세 지급자료, 문자·카카오톡 등을 확보하고, 임대차계약갱신을 요구할 수 있는 부분과 임대인의 거절 사유를 다툴 부분을 나누어 대응 방향을 검토해보시기 바랍니다.