부동산 매매대금 청구, 잔금을 안 준다면?

임영호 변호사

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

“대출이 늦어지고 있으니 며칠만 기다려 달라고 합니다.”

“계속 잔금을 주지 않는데 계약을 끝낼 수 있을까요?”

부동산 매매계약에서는 매수인의 잔금 지급의무와 매도인의 소유권이전의무를 함께 살펴봐야 합니다.

민법 제568조는 매도인은 목적물에 관한 권리를 이전하고 매수인은 대금을 지급해야 하며, 특별한 약정이나 관습이 없다면 두 의무를 동시에 이행하도록 규정하고 있습니다.

따라서 부동산 매매대금 청구에서는 단순히 “잔금일이 지났다”는 사실만 확인해서는 부족할 수 있습니다.

매도인도 소유권이전등기를 해줄 준비가 되어 있었는지가 중요한 쟁점이 됩니다.

항상 그런 것은 아닙니다.

대법원은 매수인의 잔금 지급과 매도인의 소유권이전등기가 동시이행 관계라면, 매도인이 자신의 의무를 이행제공하지 않은 상태에서는 매수인에게 곧바로 이행지체 책임을 묻기 어려울 수 있다고 보고 있습니다.

따라서 다음 내용을 확인해야 합니다.

① 계약서상 잔금 지급일

② 계약금·중도금 지급내역

③ 소유권이전등기 서류 준비 여부

④ 근저당권 말소 등 매도인이 처리할 사항

⑤ 부동산 인도조건과 특약

⑥ 매수인에게 잔금 지급을 요구한 내역

매수인이 잔금을 지급하지 않는다면 크게 두 방향을 검토할 수 있습니다.

첫 번째는 계약을 유지하면서 잔금 지급을 청구하는 방법입니다.

두 번째는 일정한 요건을 갖춰 매수인의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 원상회복이나 손해배상 문제를 검토하는 방법입니다.

민법 제544조는 상대방이 채무를 이행하지 않을 경우 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있도록 규정합니다. 다만 상대방이 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우에는 예외가 있습니다.

그렇게 단정해서는 안 됩니다.

대법원은 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못하면 계약이 자동해제된다는 취지의 문구가 있더라도, 특별한 사정이 없다면 지급기일이 지났다는 사실만으로 곧바로 자동해제됐다고 볼 수 없다고 판단한 사례가 있습니다.

따라서 계약서의 해제 특약과 매도인의 이행제공, 최고 절차를 함께 확인해야 합니다.

① 매매계약서와 특약을 확인합니다.

② 계약금·중도금·잔금 지급내역을 정리합니다.

③ 등기이전에 필요한 서류와 근저당권 처리 여부를 확인합니다.

④ 문자·카카오톡·내용증명 등 잔금 요구자료를 보존합니다.

⑤ 계약을 유지할지 해제할지 방향을 먼저 정합니다.

특히 잔금을 받으려는 입장과 계약을 해제하려는 입장은 이후 요구 내용과 법적 절차가 달라질 수 있으므로 처음부터 방향을 구분하는 것이 중요합니다.

Q. 부동산 매매대금 청구는 잔금일이 지나면 바로 가능한가요?

A. 잔금 지급기일뿐 아니라 매도인의 소유권이전등기 의무와 동시이행 관계를 확인해야 합니다. 매도인이 필요한 이행 준비를 갖추었는지도 중요합니다.

Q. 부동산 매매대금 청구 대신 계약을 해제할 수 있나요?

A. 가능성을 검토할 수 있지만 잔금 미지급만으로 자동해제되는 것은 아닙니다. 이행제공과 최고, 계약서상 해제 특약 등을 확인해야 합니다.

Q. 부동산 매매대금 청구에는 어떤 자료가 필요할까요?

A. 매매계약서, 지급내역, 잔금 요구자료, 등기이전 준비자료와 당사자 사이의 대화 등을 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다.

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 뒤 제43기 사법연수원을 수료했으며, 변호사·세무사·변리사 자격을 보유하고 있습니다.

부동산 매매대금 청구에서는 미지급 잔금만 계산하는 것이 아니라 계약서와 특약, 동시이행 관계, 매도인의 이행 준비, 계약해제와 손해배상 가능성까지 함께 검토해야 합니다.

잔금 지급이 계속 미뤄지고 있다면 무작정 기다리거나 일방적으로 계약이 끝났다고 처리하기보다, 현재 계약 단계와 이행 준비상태를 확인한 뒤 잔금 청구를 계속할 부분과 계약해제를 검토할 부분을 구분해 대응 방향을 살펴보시기 바랍니다.

제이엘 파트너스 법률사무소

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