보증금반환소송, '승소' 판결받은 성공사례 

안녕하세요. 대한변협 등록 부동산전문변호사 임영호입니다.

“계약을 끝내겠다고 분명히 말했는데 새 세입자가 없어서 보증금을 줄 수 없다고 합니다.”

임대차가 종료됐는데도 집주인이 보증금 반환을 미루는 경우가 있습니다.

특히 묵시적으로 계약이 갱신된 상태라면 언제 계약이 종료되는지부터 정확히 확인해야 합니다.

이번 사건 역시 임차인이 묵시적 갱신 이후 계약해지를 통보했지만 임대인이 신규 임차인이 구해지지 않았다는 이유로 보증금 반환을 미뤄 보증금반환소송을 진행한 사례입니다.

청구 : 임대차보증금 반환 → 결과 : 승소

*의뢰인의 개인정보보호를 위해 일부 내용이 각색되었음을 알려드립니다.

<< 사건개요 >>

의뢰인은 주택 임대차계약을 체결해 거주하던 중 임대인이 변경되어 새로운 임대인과 종전과 동일한 조건으로 계약관계를 이어갔습니다.

이후 계약 만료 시점에 별도의 의사표시가 없어 임대차가 묵시적으로 갱신되었고, 의뢰인은 이사 사정이 생기자 임대인에게 전화와 문자로 계약해지 의사를 전달했습니다.

그러나 임대인은 새 세입자가 구해지지 않았다는 이유로 보증금 반환을 계속 미뤘고, 결국 법적 대응이 필요한 상황이었습니다.

<< 변호인의 조력 및 결과 >>

① 임대차 관계 정리

: 임영호 변호사는 기존 계약과 임대인 변경 이후 작성된 계약서, 묵시적 갱신 경위를 먼저 검토했습니다. 현재 어떤 임대차관계가 유지되고 있었는지부터 명확하게 정리했습니다.

② 해지 통보 시점 입증

: 전화와 문자 등 관련 자료를 통해 의뢰인이 언제 계약해지 의사를 표시했는지 확인했습니다. 묵시적 갱신 이후 해지 통지가 적법하게 이루어졌다는 점을 소송에서 구체적으로 주장했습니다.

③ 계약 종료 시점 정리

: 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 후 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 이를 토대로 보증금 반환의무가 발생했다는 점을 정리했습니다.

④ 보증금 반환의무 주장

: 신규 임차인이 구해지지 않았다는 사정과 기존 임차인에 대한 보증금 반환의무를 구분하여 대응했습니다.

그 결과 법원은 의뢰인의 주장을 받아들여 보증금반환청구를 인정하는 판결을 내렸습니다.

→ 결과 : 보증금반환소송 승소

보증금반환소송 전 무엇부터 확인해야 할까요?

① 계약이 실제 종료됐는지 확인합니다

: 일반적인 계약 만료인지, 묵시적 갱신 이후 해지인지에 따라 종료 시점이 달라질 수 있습니다.

묵시적 갱신 상태라면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 통지가 임대인에게 도달한 뒤 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

② 해지 통보 증거를 남깁니다

: 민법상 상대방이 있는 의사표시는 원칙적으로 상대방에게 도달한 때 효력이 발생합니다. 실제 내용을 읽었는지가 아니라 사회통념상 내용을 알 수 있는 상태에 놓였는지가 중요합니다.

문자·카카오톡·내용증명 등으로 언제 어떤 의사를 전달했는지 남겨두는 것이 좋습니다.

③ 보증금을 못 받은 채 이사한다면 권리를 보전합니다

: 임대차가 종료됐는데도 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

따라서 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 계획한다면 대항력과 우선변제권 보전 문제부터 확인해야 합니다.

④ 판결 이후 회수도 생각해야 합니다

: 보증금반환소송에서 승소했다고 자동으로 돈이 지급되는 것은 아닙니다.

임대인이 자발적으로 지급하지 않을 가능성이 있다면 재산상태를 확인하고, 사안에 따라 가압류 등 보전처분과 판결 이후 강제집행까지 함께 검토할 필요가 있습니다.

보증금반환소송, 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 보증금반환소송은 새 세입자가 들어와야 할 수 있나요?

A. 보증금 반환의무는 새 임차인이 구해지는지 자체로 결정되는 것이 아닙니다. 임대차가 적법하게 종료됐는지가 우선적인 판단기준입니다.

Q. 보증금반환소송은 묵시적 갱신이 됐어도 가능한가요?

A. 가능합니다. 묵시적 갱신 이후 임차인이 해지를 통지하면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 계약 종료 효력이 발생합니다.

Q. 보증금반환소송 전에 내용증명이 반드시 필요한가요?

A. 내용증명을 보내지 않았다는 이유만으로 소송이 불가능한 것은 아닙니다. 다만 해지와 반환 요구의 내용 및 시점을 증명하는 자료로 활용할 수 있어 분쟁이 예상된다면 검토할 수 있습니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

보증금반환소송은 단순히 보증금을 받지 못했다는 사실만 정리하는 사건이 아닙니다.

계약 종료 시점, 묵시적 갱신, 해지 통보의 도달, 보증금 반환의무와 판결 이후 실제 회수 가능성까지 연결해 검토해야 합니다.

보증금 반환이 계속 미뤄지고 있다면 임대차계약서와 해지 통보자료, 보증금 지급내역을 먼저 정리해 소송이 가능한 시점인지와 임차권등기·재산보전·강제집행까지 어떤 절차가 필요한지 확인해보시기 바랍니다.