임대차보증금반환청구권, 소송 전 뭘 준비할까요? 

안녕하세요. 제이엘파트너스 법률사무소, ‘부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

“이사 날짜는 정해졌는데 집주인이 새 세입자가 들어와야 보증금을 준다고 합니다.”

“계약기간이 끝났는데 바로 임대차보증금반환청구권을 행사할 수 있을까요?”

보증금을 돌려받기 위해서는 먼저 임대차계약이 실제로 종료됐는지 확인해야 합니다.

주택임대차보호법상 임차인이 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않았다면 묵시적 갱신이 문제될 수 있습니다.

따라서 계약서에 적힌 만료일만 볼 것이 아니라 갱신거절 통지를 언제 했고, 그 의사가 임대인에게 실제로 전달됐는지를 함께 확인해야 합니다.

임대차보증금반환청구권은 언제부터 문제될까요?

임대차가 종료되면 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무가 서로 연결됩니다.

대법원도 임대차 종료 후 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무가 동시이행 관계에 있다고 보고 있습니다.

따라서 임대차보증금반환청구권을 검토할 때는 다음 내용을 확인해야 합니다.

① 임대차계약이 언제 종료됐는지

② 보증금 전액이 실제 지급됐는지

③ 연체차임 등 공제할 금액이 있는지

④ 임차인이 주택을 반환할 준비가 됐는지

⑤ 임대인이 언제부터 반환을 거절하고 있는지

묵시적으로 갱신됐다면 보증금은 언제 청구할 수 있을까요?

묵시적 갱신이 된 경우에도 임차인은 언제든 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.

다만 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

예를 들어 계약 만료 사실만 믿고 곧바로 보증금 반환을 요구했지만 실제로는 묵시적 갱신 상태라면 반환의무가 발생하는 시점을 다시 계산해야 할 수 있습니다.

따라서 문자·카카오톡·내용증명 등으로 언제 해지 의사를 전달했는지 확인하는 것이 중요합니다.

보증금을 못 받은 상태에서 이사해도 될까요?

이 부분은 특히 신중해야 합니다.

주택의 인도와 주민등록을 통해 취득한 대항력 및 확정일자에 따른 우선변제권을 가지고 있다면, 보증금을 받기 전에 이사하면서 대항요건을 잃지 않도록 임차권등기명령을 검토할 필요가 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 종료됐는데도 보증금이 반환되지 않은 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정합니다.

또한 임차권등기가 완료되면 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 이후 기존 대항요건을 상실하더라도 유지됩니다.

중요한 것은 신청만 해둔 상태와 실제 임차권등기가 완료된 상태를 구분하는 것입니다.

이사를 해야 한다면 등기부에서 임차권등기 완료 여부를 확인한 뒤 움직이는 것이 안전합니다.

임대차보증금반환청구권을 행사하려면 어떤 자료가 필요할까요?

① 임대차계약서와 갱신계약서

② 보증금 송금내역

③ 전입신고·확정일자 관련 자료

④ 계약 종료·해지 통보자료

⑤ 보증금 반환을 요구한 문자·내용증명

⑥ 등기부등본과 임대인의 반환 거절자료

⑦ 임차권등기명령 신청·등기 여부

보증금반환소송에서 승소하더라도 임대인이 자발적으로 지급하지 않는다면 이후 강제집행이 필요할 수 있습니다.

따라서 소송을 시작하기 전에 등기부상 근저당권 등 권리관계와 임대인 재산 상황을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

임대차보증금반환청구권, 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 임대차보증금반환청구권은 새 세입자가 들어와야 행사할 수 있나요?

A. 그렇지 않습니다. 새 임차인을 구하지 못했다는 사정만으로 임대차가 적법하게 종료된 뒤의 보증금 반환의무가 당연히 없어지는 것은 아닙니다.

Q. 임대차보증금반환청구권이 있는데 먼저 이사해도 될까요?

A. 대항력과 우선변제권에 영향을 줄 수 있으므로 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 검토해야 합니다. 특히 실제 등기 완료 여부를 확인한 뒤 이사하는 것이 중요합니다.

Q. 임대차보증금반환청구권은 묵시적 갱신 중에도 행사할 수 있나요?

A. 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있지만 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생하므로 실제 반환청구 시점을 함께 확인해야 합니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 뒤 제43기 사법연수원을 수료했으며, 인천광역시 서구 임대주택분쟁조정위원회 위원으로 활동한 경험이 있습니다.

또한 변호사·세무사·변리사 자격을 보유하고 있습니다.

임대차보증금반환청구권 분쟁에서는 보증금을 받지 못했다는 사실만 확인하는 것이 아니라 계약 종료 시점, 대항력과 우선변제권, 임차권등기명령, 등기부상 권리관계와 이후 강제집행 가능성까지 연결해서 살펴야 합니다.

이미 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 임대차계약서와 종료 통보자료, 등기부등본을 먼저 확보하고, 이사를 앞두고 있다면 임차권등기명령까지 포함해 실제 보증금 회수 절차를 검토해보시기 바랍니다.