전세사기 피해자로 인정받으면 어떤 지원을 받나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세사기 피해가 전국적으로 이어지면서, 보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’에 따른 피해자 결정을 신청하는 사례가 크게 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중에는 “뉴스에 나온 것처럼 전세사기로 신고만 하면 나라에서 알아서 도와주겠지”, “형사 고소를 해뒀으니 지원 신청은 나중에 천천히 해도 된다”는 생각으로 결정 신청을 미루다가, 정작 요건을 제대로 갖추지 못해 반려되거나 신청 기한을 놓치는 경우를 여러 차례 보았습니다.

최근 국토교통부와 전세사기피해지원위원회는 법 개정을 거치며 피해자 요건과 보증금 한도, 지원 범위를 단계적으로 확대하고 있지만, 그만큼 요건 심사와 신청 절차도 세분화되어 있어 무엇을 언제 신청해야 하는지 정확히 알지 못하면 받을 수 있는 지원조차 놓치기 쉽습니다.

아래에서는 전세사기피해자로 인정받기 위한 요건, 결정 절차, 그리고 실제로 받을 수 있는 구체적인 지원 내용을 순서대로 살펴보겠습니다.

1. 전세사기피해자로 인정받으려면 네 가지 요건을 모두 갖춰야 합니다

요건 중 하나라도 빠지면 결정 자체를 받을 수 없어, 이후 지원은 시작되지도 못합니다.

가장 먼저 확인해야 할 것은 대항요건입니다. 임차주택을 인도받고 전입신고(주민등록)를 마친 뒤 임대차계약서상 확정일자를 갖추고 있어야 하며, 임차권등기명령을 받았거나 전세권을 설정한 경우도 이에 준합니다. 이 요건이 애초에 없다면 다른 사정과 무관하게 결정 대상에서 제외됩니다.

두 번째는 보증금 한도입니다. 특별법은 임차보증금이 원칙적으로 5억원 이하일 것을 요건으로 하되, 피해자의 여건과 시·도별 상황을 고려해 지원위원회가 2억원 범위에서 상향 조정할 수 있도록 하고 있습니다. 실제로 지역이나 사안에 따라 최대 7억원까지 인정된 사례도 있어, 5억원을 넘는다고 해서 곧바로 포기할 필요는 없습니다.

세 번째는 다수 피해 요건입니다. 임대인의 파산·회생절차 개시, 임차주택에 대한 경매·공매절차 개시 등으로 다수의 임차인에게 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 이미 발생했거나 발생할 것이 예상되는 경우여야 합니다. 한 채, 한 세대만의 개별 분쟁이 아니라 구조적인 피해로 볼 수 있어야 한다는 의미입니다.

마지막은 임대인의 기망 의심 요건입니다. 무자본으로 갭투자를 반복하거나, 보증금을 반환할 능력이 없으면서도 다수의 주택을 사들여 임대를 놓거나, 반환 능력이 없는 사람에게 주택을 넘기는 등 처음부터 보증금을 돌려줄 의도가 없었다고 볼 만한 상당한 이유가 있어야 합니다.

대항요건, 보증금 한도, 다수 피해, 기망 의심이라는 네 가지 요건을 모두 갖춰야 비로소 전세사기피해자 결정을 받을 수 있습니다.

2. 결정 신청부터 지원위원회 의결까지 여러 단계를 거쳐야 합니다

신청 시점의 자료가 부실하면 조사·심의 단계에서 반려되거나 보류될 수 있습니다.

신청은 전세사기피해자 지원관리시스템을 통한 온라인 신청과, 피해주택 소재지를 관할하는 시·군·구청 방문 신청 두 가지 방법으로 할 수 있습니다. 임대차계약서, 확정일자·전입신고 확인서류, 보증금 지급 내역, 경매·공매 진행 상황을 보여주는 자료 등을 함께 제출해야 합니다.

신청이 접수되면 시·도 담당 조사관이 사실관계를 조사합니다. 같은 임대인의 다른 임차인들 피해 현황, 임대인의 재산 상태, 수사 개시 여부 등을 함께 확인하는 경우가 많고, 필요하면 추가 소명자료를 요청받게 됩니다.

조사 결과는 국토교통부 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 최종 결정됩니다. 요건 충족 여부가 다투어질 만한 사안일수록 심의에 시간이 걸리는 경향이 있고, 결정이 나면 신청인에게 결정문이 송달됩니다. 결정 신청과 지원의 유효기간은 여러 차례 연장되어 현재 2027년 5월 31일까지로 정해져 있어, 아직 신청하지 않았다면 서두르는 것이 좋습니다.

신청은 온라인·방문 모두 가능하지만, 조사와 심의를 무리 없이 통과하려면 처음부터 자료를 빠짐없이 갖춰 내는 것이 훨씬 중요합니다.

3. 결정을 받으면 경매·공매 절차에서 우선매수권과 유예를 활용할 수 있습니다

매각 자체를 늦추고, 낙찰가 그대로 우선매수해 계속 거주할 길이 열립니다.

전세사기피해자 결정을 받으면 우선 경매·공매 절차의 진행을 늦출 수 있습니다. 법원에는 최대 1년까지 경매 절차의 유예·정지를 신청할 수 있고, 국세로 압류된 주택은 세무서장에게, 지방세로 압류된 주택은 지방자치단체장에게 각각 매각 유예·정지를 신청할 수 있습니다. 당장 살던 곳에서 쫓겨나는 상황을 늦추는 데 실익이 있습니다.

더 나아가 우선매수권도 행사할 수 있습니다. 민사집행법에 따른 경매라면 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 지방세징수법에 따른 공매라면 매각결정기일 전까지 공매보증금을 제공하고 우선매수를 신청할 수 있습니다.

전세사기피해자는 매각기일까지 집행법원에 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 이 경우 최고가매수신고인이 있더라도 전세사기피해자가 그 주택을 우선매수한다(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조).

다만 우선매수권은 가격을 깎아주는 제도가 아니라 낙찰가를 그대로 내고 매수 순위를 앞세워 주는 제도입니다. 시세보다 싸게 사는 수단이 아니라, 낯선 낙찰자에게 밀려 거주지를 잃는 상황을 막고 지원을 계속 이어갈 수 있게 해 주는 장치로 이해하는 것이 정확합니다.

결정을 받으면 매각을 늦출 수 있을 뿐 아니라, 낙찰가 그대로 우선매수해 살던 집에 계속 거주할 수 있는 길이 열립니다.

4. 조세채권 안분과 최소보장제로 실제 회수 가능 금액이 늘어납니다

임대인의 체납세금과 경매 배당 순위 문제를 특별법이 별도로 손질하고 있습니다.

경매에서는 국세·지방세가 임차보증금보다 먼저 배당받는 경우가 많아, 임대인이 세금을 체납했다면 피해자가 받을 몫이 그만큼 줄어듭니다. 특별법은 임대인이 다수 주택을 보유하다 세금을 체납한 경우, 그 체납액을 보유 주택 가격 비율로 나누어 산정하고 전세사기피해주택의 경매·공매 대금에서는 안분된 세액만큼만 우선징수되도록 하고 있습니다.

임대인이 다수의 주택을 보유하다 국세 또는 지방세를 체납한 경우, 그 체납액을 전세사기피해주택을 포함한 보유 주택의 가격 비율로 안분하여 산정하고, 전세사기피해주택의 경매·공매 대금에서는 안분된 세액에 한해서만 우선징수한다(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제23조·제24조).

피해주택을 직접 낙찰받아 취득하는 경우에는 별도의 조세 감면도 받을 수 있습니다. 지방세특례제한법에 따라 취득세는 산출세액이 200만원 이하면 전액 면제되고 이를 초과하면 200만원이 공제되며, 재산세는 3년간 전용면적에 따라 최대 50%까지 경감됩니다.

또한 경매·공매를 거쳐 실제로 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에도 미치지 못하는 경우, 국가가 그 차액을 지원하는 최소보장제도도 최근 도입되었습니다. 낙찰가가 낮게 형성돼 배당액이 크게 부족한 사안에서는 이 제도의 적용 여부까지 함께 확인해야 합니다.

5. 결정 이후에도 금융·신용·주거 지원은 각각 별도로 신청해야 받을 수 있습니다

지원 항목마다 신청 창구와 필요한 자료가 달라, 하나씩 절차를 밟아야 실제로 지급됩니다.

결정문을 받았다고 지원이 자동으로 지급되는 것은 아닙니다. 통상 ①결정문과 피해 관련 자료를 정리해 두는 단계 → ②경기주택도시공사·주택도시보증공사(HUG) 등을 통해 저리 대환대출, 기존 대출 상환 유예, 신용정보상 채무불이행·대위변제 등록의 유예·삭제를 신청하는 단계 → ③LH 등 공공주택사업자에 피해주택 매입을 요청하거나 공공임대주택 우선공급을 신청하는 단계(수원 지역은 경기도청 주택정책과 또는 관할 구청 주택과를 거칩니다) → ④긴급복지지원법상 긴급지원대상자로 간주되는 규정에 따라 생계비·의료비 등 긴급지원을 신청하는 단계 순으로 진행됩니다.

결정을 받은 뒤에는 아래 순서로 자료부터 점검하는 것이 좋습니다.

1. 결정문, 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 통장 거래내역 등 기초자료를 한곳에 정리해 둡니다.

2. 대환대출·신용정보 유예는 거래 금융회사에, 공공임대 지원은 관할 공공주택사업자에 신청 창구가 각각 다르다는 점을 확인합니다.

3. 결정의 유효기간 내에 신청해야 하는 항목들의 기한을 달력에 표시해 놓쳐 지원 자체를 받지 못하는 일이 없도록 합니다.

이렇게 항목별로 신청 창구와 서류가 다르다 보니, 결정을 받고도 실제로는 일부 지원만 받고 나머지를 놓치는 경우가 적지 않습니다.

마치며

전세사기 피해를 입은 분들은 “특별법이 있으니 언젠가는 도와주겠지”라는 생각으로 서류 준비를 미루다가, 정작 신청 기한이나 요건 심사에서 어려움을 겪는 경우가 많습니다.

이미 전세사기피해자 결정을 받은 임차인 입장에서는 결정문 하나로 모든 지원이 저절로 나오는 것이 아니라, 경공매 대응·조세 안분·금융지원·공공임대까지 항목별로 따로 챙겨야 실질적인 회수와 주거 안정으로 이어집니다. 반대로 아직 요건 충족 여부가 애매해 결정을 받지 못한 임차인 입장에서는 대항요건과 기망 의심 사유를 뒷받침할 자료부터 정리하는 것이 우선이고, 필요하다면 임대인에 대한 형사 고소를 함께 진행해 수사 개시 사실을 요건 소명 자료로 활용할 수도 있습니다.

저는 전세사기피해자 결정 신청과 임대인에 대한 형사 고소, 민사상 보증금반환청구를 함께 다뤄온 변호사로서, 자료를 어떻게 정리하고 어느 절차부터 밟느냐에 따라 회수 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 요건 충족 여부부터 형사 고소까지, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 보증금이 5억원을 초과하면 전혀 지원을 받을 수 없나요?

A. 원칙은 5억원 이하이지만, 지원위원회가 피해자 여건에 따라 2억원 범위에서 상향 조정할 수 있어 최대 7억원까지 인정된 사례가 있습니다. 초과분이라도 신청 자체는 심사 대상이 되니 미리 포기할 필요는 없습니다.

Q. 형사 고소를 하지 않아도 전세사기피해자로 인정받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 요건은 대항요건, 보증금 한도, 다수 피해, 기망 의심 사유 충족 여부로 판단되며 형사 고소가 필수조건은 아닙니다. 다만 임대인등에 대한 수사 개시 사실은 기망 의심 사유를 뒷받침하는 자료로 활용될 수 있습니다.

Q. 이미 경매가 끝나서 배당까지 받았는데도 신청할 수 있나요?

A. 신청 자체는 가능하지만, 보증금 전액을 이미 회수한 경우처럼 지원 실익이 없으면 결정 대상에서 제외될 수 있습니다. 실제로 미회수 금액이 남아 있는지부터 확인해야 합니다.

Q. 우선매수권을 행사하면 시세보다 싸게 살 수 있나요?

A. 아닙니다. 우선매수권은 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 낙찰받는 제도이므로 가격을 깎아주지는 않습니다. 다만 낯선 낙찰자에게 밀려 거주지를 잃는 상황을 막고 계속 거주하며 지원을 이어갈 수 있다는 데 실익이 있습니다.

Q. 신청 기한이 정해져 있나요?

A. 특별법상 결정 신청과 지원의 유효기간이 여러 차례 연장되어 현재 2027년 5월 31일까지로 정해져 있습니다. 기한 내 신청하지 못하면 지원 자체를 받을 수 없으므로 서둘러야 합니다.

Q. 신용정보에 이미 연체 등록이 됐다면 지울 수 있나요?

A. 특별법은 금융회사가 보증금을 회수하지 못한 피해자에 대해 신용정보상 채무불이행·대위변제 등록을 유예하거나 삭제할 수 있도록 하고 있습니다. 거래 금융회사에 결정문을 제출해 개별적으로 요청해야 합니다.

Q. 지원 신청과 임대인에 대한 형사·민사 절차를 같이 진행해도 되나요?

A. 가능하며 오히려 병행하는 것이 유리합니다. 형사 고소로 확보되는 수사 자료와 결정문이 민사상 보증금반환청구·손해배상청구의 입증자료로 함께 쓰이는 경우가 많습니다.