갱신 거절해놓고 실거주 안 하면 손해배상 받을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 임대인이 “들어와 살겠다”며 세입자의 계약갱신요구를 거절해놓고, 정작 그 집에 들어와 살지 않는 사례를 둘러싼 분쟁이 늘고 있습니다.

제가 상담한 세입자분들 중 상당수는 “집주인이 직접 들어와 산다는데 별수 있나” 하는 생각으로 순순히 짐을 뺐다가, 몇 달 뒤 그 집에 낯선 사람이 드나들거나 오랫동안 불이 꺼져 있는 걸 보고서야 뒤늦게 문제를 삼으려 하는 경우였습니다. 그런데 이미 이사를 나온 뒤라 “어떻게 확인하고, 어떻게 대응해야 하느냐”부터 막막해하는 분들이 많습니다.

최근 대법원은 임대인의 실거주 의사가 단순한 말뿐이어서는 안 되고 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있는 사정으로 뒷받침돼야 한다는 점, 그리고 그 증명책임이 임대인에게 있다는 점을 잇달아 확인하고 있습니다.

아래에서는 실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 실제로 살지 않는 경우 손해배상을 받을 수 있는지, 어떤 경우에 얼마를 받을 수 있는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 실거주 갱신거절 후 그 집에 살지 않으면 손해배상 책임이 발생합니다

법은 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 준 경우를 손해배상의 기본 요건으로 둡니다.

주택임대차보호법 제6조의3은 세입자가 계약기간 만료 전 6개월부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없다고 정하면서, 예외 사유 중 하나로 임대인 본인이나 그 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 들고 있습니다.

문제는 이 사유로 갱신을 거절해놓고 정작 그 집에 임대인이 들어와 살지 않는 경우입니다. 같은 법 제6조의3 제5항은 갱신요구가 거절되지 않았더라면 유지됐을 갱신 기간이 끝나기 전에, 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 다시 임대하면 임대인이 세입자가 입은 손해를 배상하도록 정하고 있습니다.

즉 조문이 정면으로 규정하는 전형적인 사례는 “실거주한다고 해놓고 다른 세입자를 들인 경우”입니다. 이 경우는 전입세대열람이나 등기부 등으로 제3자의 거주 사실만 확인되면 손해배상 요건이 상당 부분 충족됩니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 갱신 기간 안에 제3자에게 다시 세를 준 경우, 법은 별도의 특약 없이도 손해배상 책임을 인정합니다.

2. 제3자에게 세를 주지 않고 비워두거나 다른 용도로 써도 책임을 물을 수 있습니다

조문은 ‘제3자 임대’를 전형적 사례로 들 뿐이고, 실거주 의사 자체가 애초에 진짜가 아니었다면 갱신거절 자체가 위법해집니다.

실무에서 자주 부딪히는 상황은 임대인이 다른 세입자를 들이지 않고 그냥 집을 비워두거나, 본인이 아닌 형제자매·지인을 살게 하거나, 창고나 사무실 등 주거 아닌 용도로 쓰는 경우입니다. 법 제6조의3 제5항의 문언만 보면 ‘제3자 임대’가 요건이라 이런 사례는 곧바로 적용되지 않는다고 오해하기 쉽습니다.

그러나 실거주를 이유로 한 갱신거절이 애초에 정당하려면 임대인에게 진정한 실거주 의사가 있어야 합니다. 대법원은 이 의사의 존재를 인정하는 기준을 다음과 같이 제시했습니다.

임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수 없지만, 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).

따라서 임대인이 실거주 의사를 표명한 시점에 전입 계획이나 준비가 전혀 없었고, 갱신거절 직후 곧바로 집을 비워두거나 다른 용도로 썼다면 이는 애초 실거주 의사가 진정하지 않았다는 정황으로 작용할 수 있습니다. 이 경우 갱신거절 자체가 정당한 사유 없는 거절로 평가되어, 세입자는 갱신거절로 인한 손해를 별도로 다툴 여지가 생깁니다.

제3자에게 세를 주지 않았더라도, 실거주 의사 자체가 애초에 허위였다는 정황이 확인되면 갱신거절의 위법성을 다툴 수 있습니다.

3. 임대인이 실제 거주할 생각이었다는 사실은 임대인 스스로 증명해야 합니다

“그때는 진짜 살 생각이었다”는 말만으로는 부족하고, 임대인이 구체적 사정으로 뒷받침해야 합니다.

실거주 갱신거절 관련 분쟁에서 세입자가 가장 답답해하는 부분은 “증명을 누가 하느냐”입니다. 임대인 쪽에서는 흔히 “이사 오려고 했는데 사정이 바뀌었다”는 식으로 주장하는데, 이 주장의 진위를 세입자가 일일이 밝혀내야 하는 건 아닌지 걱정하는 경우가 많습니다.

이 부분은 대법원이 이미 정리했습니다. 임대인이 실제 거주하려는 의사가 있었다는 사실에 대한 주장·증명책임은 그 사유를 내세우는 임대인에게 있습니다(대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결). 세입자가 임대인의 거짓말을 스스로 밝혀내야 하는 것이 아니라, 임대인이 실거주 의사가 진정했음을 소명하지 못하면 갱신거절은 정당한 사유가 없는 것으로 판단될 수 있습니다.

실무에서는 임대인이 실거주 의사를 표명한 시점의 정황 — 예를 들어 기존 거주지의 임대차 종료 시점, 이사 준비 여부, 자녀 전학 계획, 기존 주택 매도·정리 상황 등 — 을 구체적으로 제시하지 못하면 법원은 그 의사가 진정했다고 쉽게 인정하지 않는 경향을 보입니다.

실거주 의사가 진짜였는지는 임대인이 증명할 몫이며, 소명하지 못하면 갱신거절 자체가 정당한 사유 없는 거절로 판단될 수 있습니다.

4. 손해배상액은 세 가지 기준 중 가장 큰 금액으로 정해집니다

월세 3개월분, 차임 차액의 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액이 배상 기준입니다.

법 제6조의3 제6항은 손해배상액에 관해 당사자 간 별도 합의가 없는 한, 다음 세 가지 금액 중 가장 큰 금액으로 정하도록 규정합니다. ①갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액 ②임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액을 2년분으로 환산한 금액 ③갱신거절로 인해 세입자가 실제로 입은 손해액입니다.

예를 들어 갱신거절 당시 월세가 100만원이었는데 임대인이 새 세입자에게 150만원에 세를 놓았다면, 차액 50만원의 24개월분인 1,200만원이 기준이 됩니다. 반면 월세 자체는 크게 오르지 않았더라도 세입자가 이사비용, 중개보수, 인근 시세 대비 높아진 보증금·월세 부담 등 실제 손해가 더 크다면 그 금액이 기준이 될 수 있습니다.

제3자 임대가 없었던 경우, 즉 앞서 본 것처럼 공실 방치나 허위 실거주로 평가되는 경우에는 ①번 기준인 3개월분이나 ③번 실손해액을 중심으로 산정하게 되는 경우가 많습니다.

배상액은 정해진 하나의 금액이 아니라, 세 가지 계산 방식 중 세입자에게 가장 유리한 금액으로 결정됩니다.

5. 손해배상 청구는 이런 순서로 진행됩니다

내용증명부터 소송까지, 초기에 어떤 자료를 모으느냐가 결과를 좌우합니다.

실거주 갱신거절 후 손해배상을 청구하는 절차는 통상 ①실제 거주 여부 확인(전입세대열람·건축물대장·관리비 납부내역·부동산 매물 등록 여부 조사) → ②임대인에게 손해배상을 청구하는 내용증명 발송 → ③합의가 이뤄지지 않으면 관할 법원(주택 소재지가 수원이라면 수원지방법원)에 손해배상 청구 소송 또는 조정 신청 → ④변론 과정에서 증거 제출과 임대인의 실거주 의사에 대한 반박을 거쳐 판결에 이르는 순서로 진행됩니다.

소송으로 가기 전에 확인해야 할 자료가 많을수록 유리합니다. 갱신거절 당시 주고받은 문자·통화 내용, 전입신고 여부, 관리비·공과금 명의 변경 여부, 부동산 중개플랫폼의 매물 등록 이력 등이 실거주 여부를 뒷받침하는 핵심 자료입니다.

세입자가 이런 정황을 확인하고 싶다면 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 전입세대열람원과 건축물대장을 발급받아 임대인 또는 직계존비속의 전입 여부를 확인합니다.

2. 관리비 고지서 명의, 우편물 수취인, 부동산 플랫폼의 매물 등록 이력 등으로 실제 거주 여부를 뒷받침할 정황을 모읍니다.

3. 갱신거절 당시 문자·통화 내용, 갱신요구서 발송 기록 등 갱신거절이 이뤄진 경위를 시간순으로 정리합니다.

이러한 자료를 바탕으로 실거주 갱신거절 손해배상 사건에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 내용증명 단계에서 원만히 해결하거나 소송으로 이어지더라도 실질적인 배상액을 확보하는 데 유리합니다.

마치며

실거주 갱신거절 이후 손해배상 문제는 “설마 거짓말이겠어”라는 생각 때문에 초기 대응 시점을 놓치는 경우가 많습니다. 갱신거절을 받아들이고 이사한 뒤에는 그 집이 실제로 어떻게 쓰이고 있는지 확인할 방법이 마땅치 않다고 여기기 때문입니다.

갱신거절을 당하고 이사한 세입자 입장에서는 이사 후에도 전입세대열람이나 인근 확인을 통해 그 집의 실거주 여부를 주기적으로 살펴두는 것이, 나중에 손해배상을 청구할 때 결정적인 증거가 됩니다. 반대로 실제로 거주할 계획이었지만 사정이 바뀐 임대인 입장에서도, 실거주 의사가 진정했다는 사정을 제대로 소명하지 못하면 억울하게 손해배상 책임을 질 수 있으므로 갱신거절을 결정하기 전에 신중하게 검토해야 합니다.

저는 실거주 갱신거절로 인한 손해배상 사건에서 손해배상을 청구하는 세입자 쪽과, 반대로 실거주 의사를 소명해야 하는 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 확보하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

실거주 여부가 의심스럽거나, 반대로 갱신거절의 정당성을 다퉈야 하는 상황이라면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 손해배상 청구 여부와 금액이 갈리는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 갱신거절 후 집이 그냥 비어있기만 한데도 손해배상을 받을 수 있나요?

A. 조문상 전형적인 요건은 ‘제3자에게 다시 임대’한 경우지만, 공실로 방치된 정황이 임대인의 실거주 의사가 애초에 진정하지 않았음을 뒷받침한다면 갱신거절 자체의 위법을 다퉈 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q. 임대인의 부모님이 들어와 사는 것도 실거주로 인정되나요?

A. 법은 임대인 본인뿐 아니라 직계존속·직계비속의 실거주도 갱신거절 사유로 인정합니다. 다만 형제자매나 사실혼 배우자 등은 여기 포함되지 않으므로, 실제로 들어와 사는 사람이 누구인지 확인이 필요합니다.

Q. 손해배상액은 어떻게 계산하나요?

A. 갱신거절 당시 월차임의 3개월분, 새 임대차와의 차임 차액 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액으로 정해집니다. 이사비용·중개보수 등 구체적 손해가 클수록 배상액이 커질 수 있습니다.

Q. 몇 년 안에 다시 임대하거나 실거주하지 않아야 손해배상 대상이 되나요?

A. 원래 갱신됐다면 유지됐을 기간, 즉 갱신거절 시점부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하거나 실거주하지 않은 것으로 확인되면 손해배상 청구 대상이 됩니다.

Q. 임대인이 “곧 들어갈 예정이었는데 사정이 생겼다”고 하면 손해배상을 피할 수 있나요?

A. 단순한 주장만으로는 부족합니다. 실거주 의사가 진정했다는 점은 임대인이 구체적 정황으로 증명해야 하며, 소명하지 못하면 손해배상 책임을 피하기 어렵습니다.

Q. 이미 이사를 나온 뒤에도 실거주 여부를 확인할 수 있나요?

A. 가능합니다. 전입세대열람, 관리비 고지서 명의, 부동산 매물 등록 이력 등을 통해 이사 후에도 그 집의 실제 사용 현황을 확인할 수 있습니다.

Q. 손해배상 청구와 별개로 원래 살던 집에 다시 들어갈 수도 있나요?

A. 원상회복(재입주)까지 구하기는 쉽지 않고, 실무상으로는 금전 손해배상 청구가 중심이 됩니다. 다만 갱신거절 자체가 무효로 판단되는 사안이라면 별도로 다퉈볼 여지는 있습니다.