보증금 판결 받고도 안 주면 집을 경매 넘길 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

임대차보증금 반환청구소송에서 승소 판결까지 받아 놓고도, 정작 임대인으로부터 돈을 돌려받지 못해 다시 저를 찾아오시는 임차인분들이 적지 않습니다.

많은 분들이 “판결까지 났으니 이제 곧 돈이 들어오겠지”라고 안심하며 기다리십니다. 그런데 막상 판결이 확정된 뒤에도 임대인이 “곧 세입자를 구해서 드리겠다”, “조금만 더 기다려 달라”는 말만 반복하며 지급을 미루는 경우가 흔합니다. 판결문 한 장으로 통장에 돈이 저절로 입금되는 것은 아니기 때문입니다.

최근 실무에서는 이런 상황에 대해 확정판결을 집행권원으로 삼아 임대인 소유의 부동산을 강제경매에 부치는 방법이 점점 더 적극적으로 활용되고 있습니다. 다만 절차와 요건을 정확히 모른 채 접근하면 시간만 낭비하는 경우도 많습니다.

아래에서는 보증금 반환 판결을 받고도 임대인이 지급하지 않을 때, 실제로 집을 경매에 넘길 수 있는지, 어떤 절차와 요건이 필요한지 살펴보겠습니다.

1. 판결을 받아도 임대인이 지급하지 않으면 별도로 강제집행을 시작해야 합니다

확정판결은 돈을 만들어주는 것이 아니라, 강제집행을 시작할 자격을 주는 것입니다.

임대차보증금 반환청구소송에서 승소해 판결이 확정되면, 임대인은 법적으로 보증금을 지급할 의무를 부담합니다. 그러나 판결이 확정됐다고 해서 법원이나 국가가 대신 돈을 받아다 주는 것은 아닙니다. 임대인이 스스로 이행하지 않으면, 채권자인 임차인이 별도로 강제집행 절차를 밟아야 합니다.

민사집행법 제24조는 강제집행이 확정된 종국판결이나 이에 준하는 집행권원에 기초해 실시된다고 정하고 있습니다. 즉 판결문은 강제집행을 시작할 수 있는 자격을 증명하는 문서이고, 실제로 임대인의 재산에서 돈을 회수하려면 그 자격을 근거로 별도의 집행 절차를 밟아야 합니다.

임대인 명의로 된 부동산, 즉 살고 있던 집이나 임대인이 소유한 다른 부동산이 있다면, 이를 대상으로 강제경매를 신청해 매각대금에서 보증금을 회수하는 것이 가장 현실적인 방법 중 하나입니다. 다만 그 전에 몇 가지 절차적 요건을 갖춰야 합니다.

확정판결은 그 자체로 돈을 지급해주지 않으며, 강제경매 등 강제집행 절차를 따로 밟아야 실제 회수로 이어집니다.

2. 판결문만으로는 부족하고, 집행문을 받아야 강제경매를 신청할 수 있습니다

확정판결에 집행문을 받아 집행력 있는 정본을 만들어야 비로소 경매를 신청할 수 있습니다.

법원에 강제경매를 신청하려면 판결정본 그 자체가 아니라, 여기에 집행문을 받은 집행력 있는 정본이 필요합니다. 민사집행법 제28조와 제30조에 따라 집행문은 판결을 선고한 법원의 법원사무관등으로부터 부여받으며, 통상 이 판결정본을 피고에 대한 강제집행을 실시하기 위해 원고에게 준다는 취지의 문구가 기재됩니다.

여기에 더해 민사집행법 제39조에 따라 판결정본 또는 그 등본이 채무자, 즉 임대인에게 송달되었다는 사실도 증명해야 합니다. 송달증명원을 법원에서 발급받아 함께 제출하는 것이 일반적입니다.

한 가지 더 주의할 부분이 있습니다. 임대차 종료에 따른 임차인의 목적물 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있다는 것이 확립된 법리입니다.

임대차계약이 종료됨으로 인하여 발생한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241,1242 전원합의체 판결).

그래서 판결 주문에도 임차인으로부터 목적물을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라는 상환이행 문구가 붙는 경우가 많습니다. 원칙대로라면 이런 판결로 강제집행을 시작하려면 민사집행법 제41조에 따라 임차인이 반대의무, 즉 집을 비워주었거나 비워줄 준비가 되었다는 사실까지 증명해야 합니다.

강제경매를 신청하려면 판결정본에 집행문과 송달증명을 갖춰 집행력 있는 정본을 완성해야 하고, 상환이행 판결이라면 반대의무 이행 문제도 함께 고려해야 합니다.

3. 임차주택이라면 집을 비우지 않고도 경매를 먼저 신청할 수 있습니다

주택임대차보호법은 임차인을 위해 반대의무 이행 요건을 면제하는 특례를 두고 있습니다.

앞서 살펴본 동시이행 문제 때문에, 임차인이 집을 비우지 않고서는 경매조차 신청하지 못하는 것 아니냐고 걱정하시는 분들이 많습니다. 하지만 주거용 임대차에는 이를 완화하는 특례 규정이 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 경매를 신청하는 경우에는, 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다고 정하고 있습니다. 쉽게 말해 아직 집에서 나가지 않은 상태라도 임차주택 자체에 대해서는 경매를 신청할 수 있다는 뜻입니다.

다만 이 특례는 경매 신청 단계까지만 적용된다는 점을 기억해야 합니다. 매각이 끝난 뒤 실제로 배당금, 즉 보증금을 지급받으려면 같은 법 제3항에 따라 임차주택을 낙찰자(양수인)에게 인도해야 합니다. 신청은 먼저 하되, 실제 돈을 받는 시점에는 집을 비워주는 절차가 뒤따른다고 이해하시면 됩니다.

임차주택에 대한 경매는 집을 비우지 않고도 먼저 신청할 수 있지만, 배당금을 받으려면 결국 인도가 뒤따른다는 점을 함께 준비해야 합니다.

4. 경매 대상은 임대인 명의 재산이어야 하고, 선순위 권리에 따라 받는 금액이 달라집니다

등기부상 임대인 명의 재산인지, 선순위 채권이 얼마나 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

강제경매를 신청하려면 그 대상 부동산이 채무자, 즉 임대인 명의로 등기되어 있어야 합니다. 임대인이 이미 집을 처분했거나 제3자 명의로 돌려놓았다면, 그 부동산에는 곧바로 경매를 신청할 수 없고 별도로 채권자취소권 등을 검토해야 하는 경우도 있습니다. 따라서 경매를 신청하기 전에 등기사항전부증명서를 발급받아 소유자와 권리관계부터 확인하는 것이 순서입니다.

또한 매각대금에서 실제로 얼마를 받을 수 있는지는 선순위 권리에 따라 달라집니다. 근저당권 등 선순위 담보권이 많이 설정되어 있다면, 매각대금 대부분이 선순위 채권자에게 먼저 배당되고 후순위인 임차인에게는 적은 금액만 남거나, 심하면 남는 금액이 거의 없을 수도 있습니다.

이때 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라면 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 후순위권리자나 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있으므로, 확정일자를 받아 두었는지가 실제 회수 가능액을 크게 좌우합니다. 등기부상 권리관계를 미리 파악해두면, 경매를 진행할 실익이 있는지도 가늠할 수 있습니다.

경매 대상은 임대인 명의 재산이어야 하며, 선순위 권리와 확정일자 보유 여부에 따라 실제로 회수할 수 있는 금액이 크게 달라집니다.

5. 신청부터 배당까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

집행문 발급부터 배당까지 전체 흐름을 미리 알아두면 불필요한 지연을 줄일 수 있습니다.

절차는 통상 ①판결을 선고한 법원(수원 지역이라면 수원지방법원)에서 집행문·송달증명원 발급 → ②관할 법원에 강제경매 신청서와 집행력 있는 정본, 임대인 명의 부동산 등기사항전부증명서 제출 → ③법원의 경매개시결정 및 부동산 압류등기 촉탁 → ④배당요구종기 공고 이후 매각기일 진행 및 배당의 순서로 이루어집니다. 관할은 부동산 소재지 법원이 원칙이므로, 수원 지역 부동산이라면 수원지방법원이 관할이 됩니다.

경매개시결정이 내려지면 등기부에 압류 사실이 기입되어, 임대인이 그 사이 부동산을 임의로 처분하는 것을 막는 효과도 생깁니다. 다만 신청 서류에 흠이 있거나 임대인 명의 확인이 부정확하면 보정 명령이 내려져 절차가 지연될 수 있으므로, 신청 전 준비가 중요합니다.

강제경매를 준비하실 때는 아래 순서로 자료부터 확인하시는 것이 좋습니다.

1. 확정판결문에 집행문과 송달증명원을 발급받아 집행력 있는 정본을 준비합니다.

2. 임대인 명의 부동산의 등기사항전부증명서를 발급받아 소유관계와 선순위 근저당 등 권리관계를 확인합니다.

3. 임대차계약서상 확정일자를 갖추고 있는지, 배당요구종기 내에 배당요구를 해야 하는지를 함께 점검합니다.

이러한 절차를 임차인 혼자 진행하기에는 서류상 흠결이나 기한 관리에서 실수가 생기기 쉬우므로, 임대차보증금 회수에 경험이 있는 변호사와 함께 준비하시는 것을 권해 드립니다.

마치며

판결까지 받아 놓고도 돈을 받지 못하면, “법대로 다 했는데 왜 안 되는 거지”라는 생각에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그러나 판결은 끝이 아니라 강제집행이라는 다음 단계로 넘어가는 출발점일 뿐입니다.

보증금을 돌려받지 못한 임차인 입장에서는 집행문 발급부터 등기부 확인, 확정일자 여부까지 하나씩 짚어가며 준비하는 것이 회수 가능성을 높이는 길입니다. 반대로 사정이 있어 지급이 늦어지는 임대인 입장에서도, 경매가 개시된 뒤에 뒤늦게 대응하기보다는 절차가 어디까지 진행됐는지 미리 파악하고 협의에 나서는 편이 유리한 경우가 많습니다.

저는 임대차보증금 반환 소송부터 강제경매를 통한 실제 회수까지, 임차인과 임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서 판결 이후의 절차가 결과를 얼마나 좌우하는지를 여러 사건에서 확인해 왔습니다.

판결을 받고도 돈을 받지 못해 막막하시다면, 지금이 바로 다음 단계를 준비할 시점입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 판결이 확정됐는데도 임대인이 돈을 안 주면 바로 경매를 신청할 수 있나요?

A. 판결정본만으로는 부족하고, 법원에서 집행문과 송달증명원을 발급받아 집행력 있는 정본을 만든 뒤에야 경매를 신청할 수 있습니다. 임차주택이라면 집을 비우지 않은 상태에서도 신청 자체는 가능합니다.

Q. 아직 집에서 이사를 나가지 않았는데도 경매를 신청할 수 있나요?

A. 가능합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 따라 임차주택에 대한 경매 신청 단계에서는 반대의무, 즉 집을 비워주었다는 사실을 증명하지 않아도 됩니다. 다만 실제 배당금을 받으려면 매각 후 인도 절차가 필요합니다.

Q. 임대인 소유의 다른 부동산에도 경매를 신청할 수 있나요?

A. 가능합니다. 살던 집이 아니더라도 임대인 명의로 등기된 부동산이라면 대상이 될 수 있습니다. 다만 확정일자에 따른 우선변제권은 임차주택 자체에 대해서만 인정되므로, 다른 부동산에서는 일반 채권자와 동일한 순위로 배당받게 됩니다.

Q. 선순위 근저당이 너무 많아서 배당받을 돈이 없을 것 같은데도 경매를 신청해야 하나요?

A. 신청 전 등기사항전부증명서로 선순위 권리 규모를 확인해보는 것이 먼저입니다. 선순위 채권이 매각예상가를 넘어서면 남을 가망이 없다는 이유로 경매 절차 자체가 취소될 수 있어, 실익을 미리 가늠해보는 것이 좋습니다.

Q. 강제경매 신청부터 실제 배당까지 시간이 얼마나 걸리나요?

A. 사건마다 다르지만, 경매개시결정 이후 매각기일 지정과 배당까지 통상 여러 달이 소요됩니다. 서류 보정이나 이해관계인의 이의제기가 있으면 더 길어질 수 있어, 초기에 서류를 꼼꼼히 준비하는 것이 지연을 줄이는 방법입니다.

Q. 확정일자를 못 받아뒀는데도 방법이 있나요?

A. 확정일자가 없어도 판결을 집행권원으로 한 강제경매 신청 자체는 가능합니다. 다만 우선변제권이 없어 다른 채권자와 안분배당을 받게 되므로, 선순위 권리자가 많다면 회수액이 크게 줄어들 수 있습니다.