집값보다 보증금이 높은 깡통전세인데 어떻게 대응하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세가율이 치솟은 지역을 중심으로, 집을 팔아도 세입자의 보증금조차 감당하지 못하는 이른바 ‘깡통전세’ 매물이 다시 늘고 있다는 뉴스를 자주 접합니다. 특히 다가구주택처럼 세입자가 여러 명이고 선순위 근저당권까지 얹혀 있는 매물이라면, 임대차 기간이 끝나기 전부터 불안감이 커질 수밖에 없습니다.

제가 상담한 임차인분들 중에는 “전입신고하고 확정일자까지 받아뒀으니 별일 없을 것”, “시세보다 조금 낮게 들어온 거라 크게 걱정 안 해도 된다”는 생각으로 별다른 대비 없이 지내다가, 막상 계약 기간이 끝나갈 무렵 집주인으로부터 “새 세입자가 구해지지 않아 당장은 보증금을 돌려줄 수 없다”는 말을 듣거나, 갑자기 경매개시결정문을 받고서야 상황의 심각성을 깨닫는 경우가 적지 않았습니다.

최근 대법원은 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 우선변제권의 순위를 엄격하게 판단하고 있고, 임대인이 반환을 미루는 사이 임차인이 활용할 수 있는 임차권등기명령 제도의 효력 범위도 판례를 통해 점차 구체적으로 정리되고 있습니다.

아래에서는 집값이 보증금보다 낮은 깡통전세 상황에서 임차인이 갖는 법적 권리, 임대인이 반환을 거부할 때 밟아야 할 절차, 그리고 고의적인 깡통전세가 형사책임으로까지 이어지는 경우를 최근 판례와 법령을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 깡통전세라고 해서 곧바로 보증금을 떼이는 것은 아닙니다

전입신고와 점유만 갖추면 다음 날 0시부터 제3자에게 대항할 수 있는 힘이 생깁니다.

깡통전세란 집값, 즉 시세나 경매 예상 낙찰가가 임차보증금보다 낮거나 비슷해서, 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우 임차인이 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 상태를 가리킵니다. 다가구주택처럼 세입자가 여럿이고 선순위 근저당권까지 설정돼 있다면, 배당 순서에서 밀려 한 푼도 받지 못하는 최악의 상황도 발생할 수 있습니다.

하지만 깡통전세라는 사정만으로 임차인이 아무런 보호를 받지 못하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조는 임차인이 주택을 인도받고 주민등록, 즉 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 집주인이 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 대항력이 생긴다고 정하고 있습니다.

대항력이 있으면 집이 경매로 넘어가 새 주인에게 소유권이 이전되더라도, 임차인은 계약 기간이 끝날 때까지 계속 거주할 수 있고 보증금을 전부 돌려받기 전까지는 집을 비워줄 의무가 없습니다. 다만 대항력만으로는 경매 배당 절차에서 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 순위까지 보장되는 것은 아니라는 점을 유의해야 합니다.

전입신고와 점유를 갖췄다면, 집주인이 바뀌어도 계약 기간과 보증금을 주장할 수 있는 최소한의 방패는 이미 마련된 것입니다.

2. 확정일자로 우선변제권까지 갖춰야 경매에서도 순위가 지켜집니다

대항력만 있고 확정일자가 늦으면, 경매 배당에서 후순위 채권자에게 밀릴 수 있습니다.

대항력이 ‘살 권리’를 지켜준다면, 우선변제권은 ‘돈을 먼저 받을 권리’입니다. 주택임대차보호법 제3조의2는 대항요건, 즉 주택 인도와 전입신고를 갖추고 임대차계약서에 확정일자까지 받은 임차인은 경매나 공매 절차에서 그 확정일자보다 늦게 설정된 근저당권자 등 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다고 정합니다.

문제는 순서입니다. 확정일자를 늦게 받으면 그만큼 순위도 밀립니다. 계약 당일 전입신고와 확정일자를 함께 받아두지 않고 며칠 미루는 사이 집주인이 근저당을 추가로 설정해버리면, 임차인의 우선변제권은 그 근저당보다 뒤로 밀려나고 깡통전세 상태에서는 배당액이 아예 남지 않을 수도 있습니다.

다가구주택이라면 전입신고 방법에도 주의가 필요합니다. 건물 전체가 하나의 단독주택으로 등재돼 있고 구분등기가 되어 있지 않은 다가구주택은, 세입자들이 편의상 붙인 호수까지 정확히 기재하지 않아도 지번만 정확히 기재하면 공시방법으로서 유효하다는 것이 대법원의 확립된 입장입니다.

임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 지번을 정확히 기재하여 전입신고한 이상 임대차의 공시방법으로 유효하다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결).

다만 이는 다가구주택에 한정된 법리이고, 다세대주택이나 아파트처럼 구분등기가 된 공동주택이라면 동·호수까지 정확히 기재해야 대항력이 인정되므로, 계약 전 건축물대장을 통해 단독주택인지 공동주택인지부터 확인해두는 것이 안전합니다. 소액임차인이라면 별도로 최우선변제권도 검토할 수 있습니다. 수원 등 과밀억제권역 소재 주택은 보증금 1억 4,500만원 이하인 경우 소액임차인에 해당해, 다른 담보물권자보다 앞서 최대 4,800만원까지 우선 변제받을 수 있습니다.

확정일자를 받은 순서가 곧 배당받는 순서이므로, 계약 당일 전입신고와 확정일자를 함께 처리해두는 것이 깡통전세 위험을 줄이는 가장 기본적인 방법입니다.

3. 임대인이 반환을 거부하면 임차권등기명령부터 신청해야 합니다

이사부터 나가면 애써 지켜온 대항력과 우선변제권을 스스로 포기하는 셈이 됩니다.

임대차 기간이 끝났는데도 임대인이 “새 세입자가 구해지지 않는다”, “매수인이 나타나면 그때 정산하겠다”는 식으로 반환을 미루는 경우가 많습니다. 이때 급한 마음에 먼저 이사부터 가버리면, 그동안 어렵게 갖춰둔 대항력과 우선변제권을 스스로 잃게 될 위험이 있습니다. 전입신고와 점유는 계속 유지되어야 효력이 이어지기 때문입니다.

이런 상황을 위해 주택임대차보호법 제3조의3은 임차권등기명령 제도를 두고 있습니다. 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기가 마쳐지면 그때부터는 이사를 가고 전입신고를 옮기더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

임차권등기명령이 갖는 이런 기능에 대해 대법원은 다음과 같이 판시하고 있습니다.

임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).

즉 임차권등기가 마쳐진 이상 임대인이 보증금을 돌려주기 전까지는 임차인이 등기 말소에 먼저 협조할 의무가 없습니다. 등기가 완료되기 전에 이사를 가면 대항력이 끊길 수 있으므로, 신청 후 법원의 등기촉탁이 실제로 완료됐는지 등기부등본으로 확인한 뒤 이사하는 순서를 지켜야 합니다. 이후에도 보증금을 받지 못하면 지급명령이나 보증금반환청구소송을 제기하거나, 담보권 실행을 위한 경매를 직접 신청해 배당 절차로 나아갈 수 있습니다.

임차권등기를 마쳐 대항력과 우선변제권을 고정해두는 것이, 이사와 보증금 회수 사이의 위험한 공백을 없애는 핵심 절차입니다.

4. 고의로 깡통전세를 이용했다면 임대인에게 사기죄가 성립할 수 있습니다

애초부터 반환할 자력이나 의사가 없었다면 민사 문제를 넘어 형사책임까지 검토해야 합니다.

깡통전세가 항상 단순한 시세 하락의 결과인 것은 아닙니다. 이른바 ‘무자본 갭투자’ 방식으로, 처음부터 보증금으로 매매대금 대부분을 충당하고 자기 자금은 거의 들이지 않은 채 다수의 임차인을 상대로 계약을 반복한 경우라면 이야기가 달라집니다. 임대인이 계약 당시 이미 보증금을 반환할 자력이 없었거나 반환할 의사 없이 계약을 체결했다는 사정이 확인되면, 형법 제347조가 정한 사기죄가 성립할 수 있습니다.

사기죄가 인정되려면 임대인의 기망행위, 그 기망으로 임차인이 착오에 빠져 계약을 체결했다는 인과관계, 그리고 편취의 고의가 필요합니다. 실무에서는 계약 당시 이미 선순위 근저당이 주택가액의 상당 부분을 차지하고 있었는지, 동일한 임대인이 짧은 기간에 다수의 세입자와 유사한 조건으로 계약을 체결했는지, 보증금을 받은 즉시 다른 용도로 돌려썼는지 등을 종합해 고의를 판단합니다.

사기죄는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 여러 임차인의 피해액이 합산돼 이득액이 커지면 특정경제범죄가중처벌법이 적용됩니다. 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 선고될 수 있습니다. 다수 피해자가 발생한 조직적 전세사기 사건에서는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 피해자로 인정될 경우 경공매 유예, 우선매수권 등 별도의 구제 절차도 함께 검토할 수 있습니다.

5. 고소부터 재판까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

고소장 접수 전 자료를 얼마나 정리해두느냐가 사건 전체의 방향을 결정합니다.

임대인의 고의성이 의심되는 깡통전세 사건은 통상 ①관할 경찰서(수원 지역 임대주택이라면 수원남부·수원중부경찰서 등) 고소장 접수 → ②고소인·피고소인 조사 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 피해 규모가 특정경제범죄가중처벌법 구간에 해당한다면 구속 수사 가능성도 배제할 수 없습니다.

고소와 별개로 보증금을 회수하기 위한 민사 절차도 병행해야 하므로, 형사 고소에 앞서 다음 순서로 자료부터 확인해두는 것이 좋습니다.

1. 등기부등본을 발급받아 계약 당시와 현재의 근저당권·가압류 등 선순위 채권 규모가 얼마나 늘었는지 확인합니다.

2. 전입신고일과 확정일자, 임차권등기명령 신청·완료 여부 등 자신의 권리 순위를 뒷받침할 서류를 정리합니다.

3. 동일 임대인 명의로 계약된 다른 세입자가 있는지, 있다면 피해 규모와 계약 시점이 비슷한지 확인합니다.

이러한 자료를 바탕으로 임대차·전세사기 사건에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 보증금반환소송이나 경매 배당 절차와 형사 고소를 함께 검토해 실질적인 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

깡통전세 상황은 “설마 내 계약만은 괜찮겠지”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 등기부등본을 미리 챙겨보지 않았거나, 확정일자를 뒤늦게 받아둔 것을 뒤늦게 후회하는 분들을 상담 현장에서 자주 뵙니다.

보증금을 돌려받지 못한 임차인 입장에서는 감정적인 대응보다, 대항력·우선변제권의 순위를 뒷받침할 서류부터 정리하는 것이 먼저입니다. 등기부등본, 임대차계약서, 전입신고·확정일자 관련 자료가 정리될수록 임차권등기명령과 이후의 소송·경매 절차 모두에서 유리해집니다.

반대로 시세 하락으로 뜻하지 않게 깡통전세 상태에 놓인 임대인 입장에서도, 매도나 재계약 협상 과정에서 세입자와 어떤 자료를 주고받았는지에 따라 향후 분쟁의 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

저는 임대차보증금 반환과 전세사기 사건에서 보증금을 지키려는 임차인과, 반대로 시세 하락 국면에서 분쟁에 휘말린 임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 사실관계 정리와 법리 선택에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

보증금이 걸린 문제는 시간이 지날수록 회수 가능성이 낮아집니다. 지금 상황이 애매하다면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 확정일자를 못 받았는데 지금이라도 받으면 소용이 있나요?

A. 늦게라도 받는 것이 안 받는 것보다는 낫습니다. 다만 우선변제권의 순위는 확정일자를 받은 시점부터 발생하므로, 그 사이 설정된 선순위 근저당권보다는 뒤로 밀립니다. 최대한 빨리 받아 순위를 확보해두어야 합니다.

Q. 임차권등기명령은 이사를 가기 전에 신청해야 하나요?

A. 그렇습니다. 등기가 실제로 마쳐졌는지 등기부등본으로 확인한 뒤 이사해야 대항력이 끊기지 않습니다. 등기 완료 전에 이사부터 가면 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다.

Q. 소액임차인 최우선변제금은 확정일자가 없어도 받을 수 있나요?

A. 대항요건, 즉 주택 인도와 전입신고만 갖추면 확정일자가 없어도 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 다만 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 하고, 보증금 기준과 최우선변제 한도는 지역마다 다릅니다.

Q. 집주인이 “곧 매매가 될 것 같으니 조금만 기다려 달라”고 하는데 믿고 기다려도 되나요?

A. 구두 약속만으로는 권리가 보전되지 않습니다. 기다리는 동안에도 임차권등기명령 신청 등 법적 조치는 별도로 진행해두어야 나중에 매매가 무산되거나 경매로 넘어갔을 때 불이익을 피할 수 있습니다.

Q. 임대인을 사기죄로 고소하면 보증금을 더 빨리 받을 수 있나요?

A. 형사 고소와 보증금 반환은 별개 절차입니다. 다만 형사 수사 과정에서 확보되는 자료가 민사 소송이나 배당 절차의 입증자료로 활용되는 경우가 많아, 사안에 따라 병행하는 것이 회수에 도움이 될 수 있습니다.

Q. 경매가 진행 중이라는 통지를 받았는데 무엇부터 해야 하나요?

A. 배당요구 종기를 가장 먼저 확인해야 합니다. 대항력이 있어도 배당요구 종기 내에 배당요구를 하지 않으면 우선변제권을 인정받지 못할 수 있으므로, 통지를 받는 즉시 법원에 배당요구를 해두어야 합니다.