상가 업종제한 특약 위반, 옆 점포에 영업금지를 청구할 수 있는 법적 근거 

상가에 입점하면서 "이 자리는 커피전문점 전용", "동종업종 입점 금지" 같은 업종제한 특약을 맺었는데, 얼마 뒤 같은 건물 다른 층이나 옆 호실에 똑같은 업종의 점포가 들어서는 경우가 있습니다. 분양계약서나 임대차계약서에 분명히 적힌 약속인데도 상대 점포와는 직접 계약관계가 없다 보니, 정말로 영업을 막을 수 있는지 막막해하는 임차인이 많습니다. 그러나 대법원은 이런 업종제한 특약을 어긴 점포에 대해 계약당사자가 아니더라도 영업금지를 청구할 수 있는 근거를 인정해 왔습니다. 이 글에서는 업종제한 특약이 어떻게 성립하고, 계약관계 없는 옆 점포에까지 그 효력이 미치는 법적 근거는 무엇이며, 실제로 영업금지를 청구하려면 어떤 요건과 절차를 거쳐야 하는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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상가 업종제한 특약 — 어느 문서에 담기고 무엇을 보장하나

상가에서 업종제한 특약은 특정 점포에 대해 취급할 업종을 지정하고, 같은 상가 안에서 동일하거나 유사한 업종의 다른 점포가 들어서지 못하도록 제한하는 약정입니다. 통상 건축주나 시행사가 상가를 분양하면서 분양계약서에 점포별 업종을 미리 지정해 넣거나, 임대인이 임대차계약서 특약사항란에 "본 점포는 ○○업종 전용으로 사용하며 같은 건물 내 동종업종 입점을 금지한다"는 식으로 명시하는 방식이 일반적입니다. 이 밖에도 상가 전체 입주자들이 구성한 관리단이나 상가번영회가 관리규약으로 업종제한을 정해두는 경우도 많습니다.

이런 업종제한 특약에는 단순히 "이 업종만 하라"는 의미를 넘어, 그 업종을 지정받은 점포에 사실상 독점적인 운영권을 보장한다는 의미가 내포되어 있습니다. 임차인 입장에서는 권리금이나 시설투자비를 들여 입점하면서 같은 건물 안에서는 경쟁 점포가 생기지 않는다는 전제로 영업을 시작하는 것이므로, 이 특약이 지켜지지 않으면 처음 계약 당시 기대했던 영업이익 자체가 흔들리게 됩니다.

계약관계 없는 옆 점포에도 영업금지를 청구할 수 있는 근거 — 묵시적 동의 법리

문제는 업종제한 특약을 어긴 점포가 나와 직접 계약을 맺은 상대방이 아닌 경우입니다. 예를 들어 내가 임대인과 계약할 때 특약을 넣었더라도, 다른 층 다른 점포의 임차인은 나와 아무 계약관계가 없습니다. 계약의 상대적 효력 원칙대로라면 계약당사자가 아닌 사람에게는 그 특약을 근거로 아무것도 요구할 수 없어야 하지만, 대법원은 상가 업종제한 특약에 관해서는 이와 다른 결론을 내려 왔습니다.

대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결과 대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결은, 건축주가 상가를 건축해 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 점포의 수분양자나 지위를 양수한 자, 나아가 점포를 임차한 자까지도 특별한 사정이 없는 한 상가 내 다른 입점자들에 대한 관계에서 서로 업종제한 약정을 지키기로 묵시적으로 동의한 것으로 봄이 타당하다고 판시했습니다. 이 묵시적 동의 구성이 핵심입니다. 처음 분양계약을 체결한 당사자가 아니더라도, 그 지위를 물려받거나 점포를 임차해 들어온 이상 업종제한이라는 상가 전체의 약속에 이미 동의하고 들어온 것으로 취급된다는 뜻입니다.

그 결과 업종제한 약정을 위반해 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 점포의 임차인이나 소유자는, 위반한 상대방과 직접 계약을 맺은 사이가 아니어도 침해배제를 위해 동종업종의 영업금지를 청구할 권리를 가집니다. 계약서에 도장을 함께 찍은 사이가 아니라는 이유로 청구 자체를 포기할 필요가 없다는 것이 이 판례들이 실무에 주는 가장 실질적인 함의입니다.

상가 입점자들은 서로 업종제한 약정을 지키기로 묵시적으로 동의한 것으로 보므로, 계약관계가 없는 다른 점포를 상대로도 영업금지를 청구할 권리가 인정된다.

영업금지청구가 실제로 받아들여지기 위한 요건

다만 묵시적 동의 법리가 인정된다고 해서 업종제한을 주장하는 쪽이 아무 때나 승소하는 것은 아닙니다. 법원이 확인하는 것은 크게 세 가지입니다. 첫째, 업종제한 특약이 실제로 존재하고 그 범위가 특정 업종을 배타적으로 지정하는 내용인지입니다. "동종업종 금지"라고만 되어 있고 구체적으로 어떤 업종을 가리키는지 특정이 안 되어 있으면, 그 자체로 특약의 효력이 다투어질 수 있습니다. 둘째, 청구하는 쪽이 그 특약에 의해 보호받는 지위, 즉 수분양자나 임차인 등 상가 입점자로서의 지위에 있는지입니다. 셋째, 상대방 점포가 실제로 영위하는 영업이 지정 업종과 동일하거나 실질적으로 경쟁관계에 있는 유사 업종에 해당하는지입니다.

세 번째 요건인 동일·유사 업종 판단이 실무에서 다툼이 가장 잦은 지점입니다. 간판이나 사업자등록증상 업종명이 다르다고 해서 곧바로 제한 대상에서 벗어나는 것은 아니고, 실제로 취급하는 상품이나 서비스가 소비자 입장에서 서로 대체 가능한지, 같은 고객층을 두고 경쟁하는지를 실질적으로 따집니다. 예컨대 "제과점"으로 등록했지만 실제로는 커피와 디저트를 주력으로 판매해 "커피전문점" 지정 업종과 실질적으로 겹친다면, 등록 업종명과 무관하게 위반으로 판단될 수 있습니다.

• 업종제한 특약의 존재와 범위 — 계약서·관리규약상 지정 업종이 구체적으로 특정되어 있는지.

• 청구인의 지위 — 수분양자, 그 지위의 양수인, 임차인 등 특약이 보호하는 입점자에 해당하는지.

• 상대방 영업의 동일·유사성 — 실제 취급 품목·서비스가 지정 업종과 대체관계·경쟁관계에 있는지.

• 영업상 이익 침해의 개연성 — 매출감소 등 구체적 피해가 예상되거나 이미 발생했는지.

동일·유사 업종인지는 사업자등록증의 업종명이 아니라, 실제로 취급하는 상품·서비스가 소비자 입장에서 대체 가능한지를 기준으로 판단한다.

관리규약으로 정한 업종제한 — 새로 들어오는 입점자에게도 미치는 효력

업종제한이 개별 분양계약서나 임대차계약서가 아니라 상가 전체의 관리규약으로 정해져 있는 경우도 많습니다. 집합건물법이 적용되는 상가에서는 구분소유자들로 구성된 관리단이 규약을 통해 업종제한을 정할 수 있고, 집합건물법 제42조 제1항에 따라 이 규약은 구분소유자의 특별승계인, 즉 나중에 점포를 매수한 사람에게도 그대로 효력이 미칩니다. 같은 조 제2항은 임차인과 같은 점유자도 구분소유자가 규약에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다고 정하고 있어, 관리규약상 업종제한은 매수인은 물론 임차인에게까지 구속력을 갖습니다.

다만 이 구속력이 절대적인 것은 아닙니다. 상가 전체 규약과 별도로 특정 층이나 구역에서 층별 협약이나 별도의 번영회칙으로 업종제한을 다르게 정할 수 있도록 길을 열어둔 경우, 그 별도 협약이 상가 전체 규약보다 우선 적용됩니다. 실제로 대법원 2011다79258 판결에서는 상가 규약상 5층에 한해 별도 협약으로 업종제한을 달리 정할 수 있다는 규정이 있었고, 이에 따라 5층 번영회칙이 업종제한을 두지 않기로 정한 사실이 확인되자 원심을 파기하고 다시 심리하도록 한 바 있습니다. 따라서 관리규약을 근거로 영업금지를 청구하기 전에는 전체 규약뿐 아니라 해당 층이나 구역에 별도로 적용되는 협약이 있는지부터 확인해야 합니다.

영업금지가처분과 본안소송 — 실제로 청구하는 절차

업종제한 위반을 확인했다고 곧바로 상대 점포의 영업이 멈추는 것은 아닙니다. 실무에서는 상대방에게 내용증명으로 위반 사실과 시정을 요구하는 절차부터 시작하는 경우가 많고, 이에 응하지 않으면 법적 절차로 넘어갑니다. 영업금지 청구는 본안소송으로 진행할 수도 있지만, 본안판결까지 걸리는 시간 동안 상대방이 계속 영업하면 그 사이의 피해를 되돌릴 수 없다는 점 때문에 민사집행법 제300조 제2항이 정한 임시의 지위를 정하기 위한 가처분, 즉 영업금지가처분을 먼저 신청하는 경우가 실무상 일반적입니다.

가처분이 받아들여지려면 피보전권리, 즉 업종제한 특약에 근거한 영업금지청구권이 있다는 점과 보전의 필요성, 즉 본안판결을 기다리다가는 회복하기 어려운 손해가 생긴다는 점을 함께 소명해야 합니다. 이때 계약서나 관리규약 원본, 상대 점포의 실제 영업 내용을 보여주는 간판 사진, 메뉴판, 판매 상품 사진, 영수증, 사업자등록 정보 등이 핵심 소명자료가 됩니다. 가처분이 인용되면 상대방은 결정 즉시 해당 영업을 중단해야 하고, 이를 어기면 간접강제로 이행강제금이 부과될 수 있어 실효성이 큽니다. 가처분 이후에도 본안소송으로 영업금지 청구를 확정짓거나 손해배상까지 함께 구하는 절차로 이어지는 것이 일반적인 흐름입니다.

손해배상청구와의 관계 — 영업금지만으로 끝나지 않는 이유

영업금지청구는 앞으로의 침해를 막는 데 초점이 있을 뿐, 이미 발생한 매출감소나 권리금 하락 같은 손해까지 회복시켜 주지는 않습니다. 이 부분은 별도의 손해배상청구로 다투어야 합니다. 업종제한 특약을 위반한 상대방이 임대인과 직접 계약관계에 있는 임차인이라면 임대인을 상대로 채무불이행을 구성해 손해배상을 청구할 여지가 있고, 계약관계가 없는 다른 점포의 임차인이 위반한 경우라면 그 임차인을 상대로 민법 제750조의 불법행위 책임을 구성해 청구하는 방식이 일반적으로 검토됩니다.

실무에서 가장 까다로운 부분은 손해액을 얼마로 산정하느냐입니다. 업종제한 위반으로 매출이 얼마나 줄었는지는 위반 전후의 매출 자료, 동종업계 평균 매출 통계, 상권 분석 자료 등으로 입증해야 하는데, 애초에 위반이 없었다면 얼마를 벌었을지를 정확히 계산하기가 쉽지 않습니다. 이 때문에 법원은 매출감소분을 하나하나 엄밀하게 증명하도록 요구하기보다, 제출된 증거와 변론 전체의 취지를 종합해 상당한 손해액을 인정하는 방식으로 판단하는 경우가 많습니다. 그만큼 위반 시점부터 매출자료와 손님 수 변화를 꾸준히 기록해두는 쪽이 손해액 산정 단계에서 유리하게 작용합니다.

업종제한 특약이 무효이거나 청구가 제한되는 경우

업종제한 특약이라고 해서 무조건 그대로 관철되는 것은 아닙니다. 관리규약으로 업종제한을 정하거나 개정하는 과정에서 특정 구분소유자에게만 불합리하게 불리한 내용을 담았거나, 정당한 의결정족수를 갖추지 못한 채 결의되었다면 그 규약 자체의 효력이 다투어질 수 있습니다. 다만 일반적으로 법원은 관리규약에 담긴 업종제한 규정 자체의 효력은 비교적 폭넓게 인정하는 편이고, 규정의 내용이 특정 구분소유자의 이익을 부당하게 해친다고 단정하기 어렵다는 취지의 하급심 판단도 있어, 업종제한이라는 이유만으로 규약이 쉽게 무효로 판단되지는 않습니다.

또한 업종제한의 변경도 아무나 할 수 있는 것이 아닙니다. 업종제한에는 애초에 그 업종을 지정받은 수분양자나 구분소유자에게 독점적 운영권을 보장하는 의미가 담겨 있으므로, 이를 사후에 변경하려면 임차인 등 제3자가 아니라 수분양자나 구분소유자 스스로 정해진 절차에 따라 합의해야 합니다. 임차인이 임대인과 상의해 업종을 바꾸기로 했다는 사정만으로는, 애초 분양 당시 다른 점포들과 맺은 업종제한의 구속력에서 벗어날 수 없습니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대차계약서에는 업종제한이 없고 관리규약에만 있어도 효력이 있나요?

A. 그 상가에 집합건물법상 관리단이 구성되어 있고 관리규약으로 업종제한을 정했다면, 그 규약은 구분소유자의 특별승계인은 물론 임차인 등 점유자에게도 효력이 미칩니다. 임대차계약서에 별도로 특약을 적지 않았더라도 관리규약을 근거로 업종제한을 주장할 수 있습니다.

Q. 계약관계가 전혀 없는 옆 점포 임차인에게 직접 영업금지를 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 판례는 점포별로 업종을 지정해 분양한 상가의 입점자들은 서로 업종제한 약정을 지키기로 묵시적으로 동의한 것으로 보아, 계약관계가 없는 상대방이라도 영업상 이익을 침해당한 쪽이 영업금지를 청구할 권리를 인정하고 있습니다.

Q. 완전히 같은 업종이 아니라 비슷한 업종이면 어떻게 되나요?

A. 사업자등록상 업종명이 다르더라도 실제로 취급하는 상품·서비스가 소비자 입장에서 대체 가능하고 같은 고객층을 두고 경쟁한다면, 실질적으로 동종업종에 해당한다고 판단될 수 있습니다. 업종명만으로 판단이 끝나지 않는다는 점을 유의해야 합니다.

Q. 영업금지가처분과 본안소송 중 어느 쪽을 먼저 해야 하나요?

A. 본안판결까지 기다리다가는 그 사이 계속된 영업으로 회복하기 어려운 피해가 쌓일 수 있어, 실무에서는 영업금지가처분을 먼저 신청해 신속히 영업을 중단시킨 뒤 본안소송으로 청구를 확정짓는 순서가 일반적입니다.

Q. 손해배상은 어떻게 산정되나요?

A. 위반 전후의 매출자료, 동종업계 평균 매출, 상권 자료 등을 근거로 산정하되, 정확한 매출감소분을 엄밀히 증명하기 어려운 경우가 많아 법원이 제출된 증거와 변론 전체의 취지를 종합해 상당한 손해액을 인정하는 방식으로 판단하는 경우가 많습니다.

Q. 관리규약의 업종제한을 나중에 바꿀 수 있나요?

A. 업종제한에는 그 업종을 지정받은 구분소유자에게 독점적 운영권을 보장하는 의미가 담겨 있어, 임차인 등 제3자가 아니라 수분양자나 구분소유자들이 정해진 절차에 따라 스스로 합의해야 변경할 수 있습니다.

맺음말

상가 업종제한 특약은 계약서 한 줄로 끝나는 약속이 아니라, 같은 건물에 입점한 모든 점포가 서로 지키기로 묵시적으로 동의한 것으로 취급되는 구속력 있는 약정입니다. 그래서 위반한 상대방과 직접 계약을 맺은 사이가 아니어도 영업상 이익을 침해당한 쪽은 영업금지를 청구할 권리를 가지며, 필요하다면 가처분으로 신속하게 영업을 중단시키고 손해배상까지 함께 구할 수 있습니다.

다만 청구가 받아들여지려면 특약의 범위와 자신의 지위, 상대방 영업과의 동일·유사성을 꼼꼼히 소명해야 하고, 관리규약이라면 층별 예외 협약이 있는지도 함께 확인해야 합니다. 수원을 비롯한 경기남부 지역의 상가에서도 이런 업종제한 분쟁이 꾸준히 발생하는 만큼, 업종제한을 어긴 점포 때문에 매출이 흔들리고 있다면 계약서와 관리규약부터 다시 확인하고 상대 점포의 실제 영업 내용을 기록해두는 것이 대응의 출발점입니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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