보증금 못 돌려준 임대인인데 전세사기로 고소당했어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세보증금을 제때 돌려주지 못한 임대인들이 세입자로부터 전세사기 혐의로 형사 고소를 당하는 사례가 크게 늘고 있습니다. 특히 다주택을 보유하거나 갭투자 형태로 임대업을 해오던 임대인들이 부동산 경기 침체와 역전세 상황 속에서 예상치 못하게 고소를 당하는 경우가 많습니다.

제가 상담한 임대인분들 중 상당수는 “돈이 없어서 못 준 것뿐인데 사기가 될 리 없다”, “나도 세입자 보증금을 못 받아서 그런 건데 억울하다”는 생각으로 대수롭지 않게 여기다가, 막상 경찰서에서 출석요구서를 받아 들고서야 사태의 심각성을 깨닫는 경우가 많습니다. 형편이 어려워진 것과 처음부터 속인 것은 전혀 다른 문제라는 사실을 뒤늦게 알게 되는 것입니다.

최근 대법원은 사기죄 성립 여부를 판단할 때 계약을 체결한 시점을 기준으로 반환의 의사와 능력이 있었는지를 엄격하게 살피는 태도를 일관되게 유지하고 있습니다. 단순히 지금 돈을 못 준다는 결과만으로 형사처벌이 결정되는 것이 아니라, 계약 당시의 정황이 결정적인 증거가 되고 있습니다.

아래에서는 보증금을 돌려주지 못한 임대인이 어떤 경우에 전세사기(사기죄)로 처벌될 수 있는지, 그리고 고소장을 받았을 때 무엇부터 준비해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 보증금을 못 돌려줬다는 사실만으로 전세사기(사기죄)가 성립하지는 않습니다

사기죄의 핵심은 ‘못 갚았다’는 결과가 아니라 ‘처음부터 속였는가’라는 고의입니다.

형법 제347조 제1항은 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자를 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 임대차보증금도 세입자가 임대인에게 교부한 재물이므로, 계약 체결 과정에서 기망행위가 있었다면 이 조문이 적용됩니다.

그런데 세입자 입장에서는 보증금을 돌려받지 못했다는 결과만 보고 “속았다”고 느끼기 쉽지만, 형사법상 사기죄는 결과가 아니라 계약 체결 당시의 고의를 기준으로 판단합니다. 계약할 때는 정상적으로 반환할 의사와 능력이 있었는데 이후 세금 체납, 다른 채무 발생, 부동산 경기 악화 등으로 사정이 바뀌어 돌려주지 못하게 된 것이라면, 이는 형사상 사기죄가 아니라 민사상 채무불이행에 해당합니다.

바로 이 지점, 즉 “계약 당시를 기준으로 볼 때 처음부터 속인 것인가, 아니면 사후에 사정이 바뀐 것인가”를 가려내는 것이 전세사기 고소 사건 전체의 승부처입니다.

보증금을 지금 돌려주지 못하고 있다는 사실만으로는 사기죄가 성립하지 않습니다. 관건은 계약 체결 당시의 고의입니다.

2. 계약 체결 당시 반환할 의사와 능력이 있었는지가 사기죄 성립의 핵심 쟁점입니다

법원은 계약 시점의 자산·부채 상태와 그 이후의 정황을 종합해 반환의사·능력의 유무를 판단합니다.

법원이 계약 당시 반환의사·능력을 판단할 때 살펴보는 대표적인 정황은 다음과 같습니다. 임대인의 전체 자산과 부채 현황, 해당 주택에 이미 설정된 선순위 근저당·전세권 등 권리관계, 전세가율(매매가 대비 보증금 비율)이 지나치게 높았는지 여부, 계약 당시 이미 다른 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하고 있었는지, 그리고 받은 보증금을 실제로 어디에 사용했는지가 대표적입니다.

대법원은 오래전부터 사기죄의 성립 여부는 행위 당시를 기준으로 판단해야 한다는 원칙을 확립해 왔습니다.

사기죄가 성립하는지 여부는 그 행위 당시를 기준으로 판단하여야 하므로, 소비대차 거래에서 차주가 돈을 빌릴 당시에는 변제할 의사와 능력을 가지고 있었다면 비록 그 후에 변제하지 않고 있다 하더라도 이는 민사상의 채무불이행에 불과하며 형사상 사기죄가 성립하지는 아니한다(대법원 2016. 4. 28. 선고 2012도14516 판결).

이 법리는 금전 대여 사건에서 확립된 것이지만, 임대차보증금 반환 사건에서도 그대로 적용됩니다. 계약 당시 이미 채무가 자산을 초과한 상태였거나, 받은 보증금을 곧바로 다른 빚을 갚는 데 써버려 애초에 반환할 여력이 없었던 경우라면 계약 당시부터 기망이 있었다고 볼 여지가 큽니다. 또한 “돌려주지 못할 수도 있다”는 점을 인식하면서도 이를 감수하고 계약을 체결했다면, 확정적 고의가 아닌 미필적 고의만으로도 사기죄가 인정될 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

법원은 계약 이후의 사정이 아니라, 계약 체결 당시의 자산·부채 상태와 반환 능력을 기준으로 사기죄 성립 여부를 가립니다.

3. “속일 생각이 없었다”는 항변만으로는 부족하고, 객관적 자료로 뒷받침해야 합니다

반환 의사·능력을 뒷받침하는 자료가 없으면 정황만으로 기망이 추정되기 쉽습니다.

고소를 당한 임대인이 “고의로 속인 적이 없다”고 아무리 주장해도, 수사기관은 진술보다 객관적 자료를 우선합니다. 실제로 도움이 되는 자료는 계약 체결 당시 등기부등본상의 채무 현황, 국세·지방세 완납증명, 계약 당시 다른 세입자에게 보증금을 정상적으로 반환하고 있었다는 내역, 그리고 사정이 어려워진 이후 매매나 경매를 통해 반환하려고 시도한 정황(중개사무소 상담 내역, 매물 등록, 세입자와 주고받은 문자·합의서 등)입니다.

반대로 계약 당시 이미 다수의 근저당이 설정돼 있었거나, 여러 세입자로부터 받은 보증금을 순차적으로 돌려막기한 정황, 위장전입이나 연락 두절이 반복된 정황이 확인되면 계약 당시부터 기망 의도가 있었다는 쪽으로 무게가 실립니다.

또 다른 대법원 판례(대법원 2024. 3. 12. 선고 2023도17200 판결)도, 임대차보증금을 둘러싼 다툼에서 특정 행위가 사기죄의 구성요건인 재산상 이익의 처분에 해당하는지를 기계적으로 인정하지 않고 그 실질을 엄격하게 따져야 한다는 태도를 보여준 바 있습니다. 혐의 사실이 있다고 해서 자동으로 유죄가 되는 것이 아니라, 법원이 요건 하나하나를 세밀하게 심사한다는 의미입니다.

“속일 생각이 없었다”는 말은 그 자체로 증거가 되지 못합니다. 계약 당시의 정황을 뒷받침하는 객관적 자료를 정리하는 것이 방어의 출발점입니다.

4. 보증금 액수가 크거나 피해자가 여러 명이면 처벌 수위가 크게 높아집니다

이득액이 5억원을 넘으면 특정경제범죄가중처벌법이 적용되어 형량이 대폭 무거워집니다.

사기죄는 원칙적으로 형법 제347조 제1항에 따라 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 그런데 편취한 금액, 즉 이득액 규모가 커지면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조가 적용되어 형량이 한층 무거워집니다. 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역에 처해질 수 있고, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 선고될 수 있습니다.

다가구·다세대 주택을 여러 채 보유하며 갭투자 형태로 임대업을 해온 임대인이라면, 세입자 한 명당 보증금은 크지 않더라도 여러 세입자의 피해액이 포괄일죄로 합산되어 특경법 가중처벌 구간에 들어가는 경우가 드물지 않습니다. 몇 채 안 되는 임대라도 세입자가 여러 명이면 합산 이득액을 기준으로 처벌 수위를 가늠해야 합니다.

다만 이득액 규모는 처벌 수위를 좌우하는 요소이지, 애초에 사기죄가 성립하는지 여부와는 별개의 문제입니다. 이득액이 크더라도 계약 당시 기망의 고의가 인정되지 않는다면 특경법 적용 이전에 사기죄 자체가 성립하지 않는다는 점을 놓치면 안 됩니다.

5. 고소장 접수부터 재판까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

고소장 접수 전에 계약 당시 자료부터 정리해두는 것이 사건 전체의 방향을 결정합니다.

전세사기 고소 사건은 통상 ①관할 경찰서(수원 지역이라면 수원남부·수원중부경찰서 등) 고소장 접수 및 배당 → ②고소인·피고소인 조사(임대인은 통상 피의자 신분으로 출석 요구) → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 다수 피해자로 이득액이 특경법 구간에 이른다면 구속 수사 가능성도 배제할 수 없습니다.

고소장을 받았거나 고소당할 가능성이 있다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 계약 체결 당시 시점을 기준으로 등기부등본상 채무 현황과 자산·부채 상태를 정리합니다.

2. 보증금을 받은 이후 어디에 사용했는지, 반환을 시도한 정황(매물 등록, 문자·통화 내역, 일부 변제 자료)이 있는지 확인합니다.

3. 다른 세입자와의 계약·반환 이력을 함께 정리해, 이번 건이 반복적 정황의 일부인지 개별적 사정인지를 구분합니다.

이러한 자료를 바탕으로 전세사기 형사 사건에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 고소 단계부터 계약 당시의 고의 부존재를 입증하는 방향으로 대응 전략을 세울 수 있습니다.

마치며

전세사기 관련 고소는 “세입자에게 피해를 준 게 아닌데 왜 고소를 당했는지 모르겠다”는 당혹감 속에서 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 고소장을 받고도 “오해가 풀리겠지”라며 시간을 흘려보내다가 정작 계약 당시 자료를 챙길 골든타임을 놓치는 임대인분들을 자주 봅니다.

보증금을 돌려받지 못한 세입자 입장에서는 임대인의 자산·부채 상태와 반환 시도 여부를 확인하는 것이 형사 고소와 민사 반환청구 모두에서 중요한 출발점입니다. 반대로 계약 당시에는 문제가 없었는데 사정이 바뀌어 억울하게 고소당한 임대인 입장에서도, “고의가 없었다”는 말만으로는 방어가 되지 않으며 계약 당시 정황을 뒷받침할 자료를 갖추는 것이 결과를 좌우합니다.

저는 보증금을 돌려받지 못해 고소에 나서는 세입자와, 반대로 사정이 어려워져 고소를 당한 임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약 당시의 사실관계를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 보증금을 못 돌려줬다는 이유만으로 형사 고소를 당했는데, 무조건 처벌받나요?

A. 아닙니다. 사기죄는 계약 체결 당시 반환할 의사와 능력이 있었는지를 기준으로 판단합니다. 계약 당시에는 정상적으로 반환할 능력이 있었는데 이후 사정이 바뀐 것이라면 민사상 채무불이행에 해당할 뿐 사기죄는 성립하지 않습니다.

Q. 갭투자로 여러 채를 보유하고 있었다는 사실만으로 사기 고의가 인정되나요?

A. 갭투자 자체만으로 곧바로 기망이 인정되는 것은 아닙니다. 다만 전세가율이 지나치게 높은 상태에서 다수의 계약을 반복하고 선순위 채무까지 있었다면, 계약 당시부터 반환 능력이 없었다는 정황으로 평가될 수 있어 불리하게 작용합니다.

Q. 지금 집을 매매하거나 경매가 진행 중인데, 그래도 사기가 되나요?

A. 경매나 매매가 진행 중이라는 사실은 반환 의사가 있었다는 정황으로 유리하게 참작될 수 있습니다. 다만 계약 당시 이미 반환이 어려운 상태였는지가 별도로 문제될 수 있으므로, 시기별 자산·부채 상태를 함께 정리해야 합니다.

Q. 형사 고소와 별개로 민사 소송도 함께 진행되나요?

A. 그렇습니다. 세입자는 통상 형사 고소와 별개로 보증금 반환청구 소송이나 임차권등기명령을 함께 진행합니다. 형사 절차에서 확보된 자료가 민사 소송의 증거로도 활용되는 경우가 많아, 임대인 입장에서도 양쪽을 함께 대응하는 전략이 필요합니다.

Q. 이득액이 얼마부터 특정경제범죄가중처벌법이 적용되나요?

A. 편취한 금액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 가능합니다. 세입자가 여러 명이면 각 보증금이 합산되어 이 기준에 이를 수 있다는 점을 주의해야 합니다.

Q. 경찰 출석요구서를 받았는데, 변호사는 언제 선임해야 하나요?

A. 첫 조사 전이 가장 좋습니다. 계약 당시의 자산·부채 상태와 반환 시도 정황을 어떻게 자료로 정리해 제시하느냐가 초기 조사 단계부터 사건 전체의 방향을 좌우하기 때문입니다.