세입자 보증금으로 주식투자하다 물렸는데 사기죄 처벌되나요? 

결론부터 말씀드리면, 세입자에게 받은 보증금으로 주식투자를 했다가 손실이 발생해 보증금을 제때 돌려주지 못했다는 사정만으로 곧바로 사기죄가 성립한다고 보기는 어렵습니다. 사기죄는 임대차계약을 체결하고 보증금을 받을 당시 임차인을 속였는지, 그리고 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었는지가 중요한 판단 기준이 됩니다. 대법원도 금전을 받을 당시 변제 의사와 능력이 있었다면 이후 경제사정이 악화되어 갚지 못했다는 사정만으로 사기죄가 성립하는 것은 아니라고 보고 있습니다.

또 임대차보증금은 일반적으로 임차인이 맡겨 놓은 특정 지폐를 그대로 보관했다가 돌려주는 구조가 아니라, 금전의 소유권은 임대인에게 이전되고 임대인은 임대차 종료 시 보증금 상당액을 반환할 채무를 부담하는 관계로 이해됩니다. 따라서 특별한 약정이 없는 상황에서 보증금을 주식계좌로 옮겼다는 사실 자체만으로 횡령죄가 된다고 단정하기도 어렵습니다.

다만 다음과 같은 사정이 있었다면 이야기가 달라질 수 있습니다. 계약 당시 이미 상당한 채무나 근저당·세금체납 등이 있어 사실상 반환재원이 없었고, 이를 숨긴 채 충분히 돌려줄 수 있는 것처럼 설명했거나, 처음부터 보증금을 고위험 투자에 사용한 뒤 새로운 세입자의 보증금이 들어오지 않으면 기존 세입자의 보증금을 돌려줄 수 없는 구조였던 경우입니다. 현재 전세사기피해자법도 임대인이 보증금을 반환할 능력이 없는 상태에서 다수의 주택을 취득·임대하는 등 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있는지를 중요한 요소로 보고 있습니다.

반대로 계약 당시 주택의 순자산가치나 다른 재산·소득 등을 고려하면 보증금을 충분히 반환할 수 있었고, 이후 주가가 크게 떨어지는 등 예상하지 못했던 사정으로 자금난이 생긴 것이라면 민사상 보증금 반환채무의 문제에 그칠 가능성도 있습니다. 과거 대법원 역시 임대인이 근저당권이 설정된 사실을 알리지 않았더라도 당시 보증금 반환 의사나 능력이 없었다고 보기 어렵다면 그 사정만으로 사기죄의 기망행위를 인정할 수 없다고 판단한 사례가 있습니다.

사기죄가 인정된다면 현재 형법 제347조에 따라 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 2026년 3월 12일부터 시행 중인 현행 규정이므로, 과거 인터넷 글에서 보이는 ‘10년 이하 징역’이라는 내용과는 차이가 있습니다.

따라서 경찰에 고소된 상황이라면 대응 방향을 두 가지로 나누어 보는 것이 좋습니다.

• 사기죄를 다투는 경우: 임대차계약 당시 부동산 시세와 담보대출액, 본인의 예금·부동산·소득 등 반환능력을 보여주는 자료, 주식투자를 시작한 시점과 투자 경위, 당초 보증금 반환 계획 등을 확보해 두는 것이 중요합니다. 핵심은 ‘주식으로 돈을 잃었다’가 아니라 계약 당시에는 실제로 반환할 의사와 능력이 있었다는 점입니다.

• 계약 당시부터 반환능력이 상당히 부족했고 위험성을 제대로 알리지 않은 사정이 있는 경우: 무리하게 전면 부인하기보다는 실제 보증금 반환이나 분할변제, 피해자와의 합의, 현재 남아 있는 자산을 통한 피해회복 노력 등을 검토하는 것이 처분이나 양형에 도움이 될 수 있습니다.

특히 주식투자를 했다는 사실 하나만으로 사기 여부를 판단하지는 않습니다. 계약 체결 당시 집 시세, 근저당금액, 보증금 액수, 당시 다른 채무가 얼마나 있었는지, 주식에 투입한 금액과 시점이 언제인지에 따라 결론이 상당히 달라질 수 있으므로, 이미 고소장을 받았거나 경찰 연락을 받은 상황이라면 관련 자료를 정리하여 상담을 받아보는 것도 대응 방향을 정하는 데 도움이 될 수 있습니다.