[성공사례] 부동산 공동투자 동업 사기,이의신청으로 뒤집힌 이유 

[성공사례] 무혐의라던 부동산 공동투자 동업 사기, 이의신청으로 뒤집힌 이유

• “셋이 똑같이 5천만 원씩 투자하기로 했는데, 실제로 돈을 낸 사람은 저뿐이었습니다.”

​

• “같은 부동산의 매매계약서가 두 개인데, 계약 내용과 서명 방식이 서로 다릅니다.”

​

• “투자금을 돌려주겠다는 말만 몇 달째 반복하고 있습니다.”

​

부동산 공동투자를 둘러싼 분쟁은 수사 과정에서 단순한 동업관계의 정산 문제나 민사상 채무불이행으로 판단되는 경우가 적지 않습니다.

​

그러나 상대방이 처음부터 자신의 투자금을 출연할 의사나 능력 없이 피해자의 돈만으로 부동산을 취득하려 했다면, 이는 단순한 민사 분쟁이 아니라 형사상 사기죄가 문제 될 수 있습니다.

법률사무소 한샘이 진행한 이 사건도 처음에는 경찰에서 ‘혐의없음’을 이유로 불송치 결정이 내려졌습니다.

​

하지만 한샘은 불송치 결정의 문제점을 구체적으로 분석해 이의신청을 제기했고, 검사의 보완수사 요구에 따라 추가 수사가 이루어진 끝에 상대방들은 사기 및 업무상 횡령 혐의로 정식 기소되어 형사재판을 받게 되었습니다.

사건개요

의뢰인 A 씨는 지인의 소개로 B 씨, C 씨와 함께 토지를 공동으로 매수한 뒤 개간하여 되팔고, 그 수익을 나누는 부동산 공동투자를 제안받았습니다.

​

세 사람은 각자 5천만 원씩, 합계 1억 5천만 원을 출연하기로 하고 공동경영 계약서까지 작성했습니다.

​

A 씨는 약속에 따라 자신의 투자금 5천만 원을 B 씨 명의의 계좌로 송금했습니다.

​

이후 A 씨가 실제 부동산 매매계약서를 보여 달라고 요구하자, C 씨는 매매대금 중 중도금 1억 원이 지급된 것으로 기재된 계약서를 문자메시지로 보내왔습니다.

​

A 씨는 해당 계약서가 실제 매도인과 작성된 정상적인 매매계약서라고 믿었습니다.

​그러나 확인 결과, B 씨와 C 씨는 당초 약속했던 자신들의 투자금 5천만 원을 전혀 출연하지 않았습니다.

​

상대방들은 A 씨가 지급한 투자금 5천만 원과 은행 대출금, 그리고 A 씨에게 알리지 않은 채 부동산 일부를 제3자에게 처분하여 받은 매매 대금 등을 이용해 잔금을 지급한 것으로 드러났습니다.

​

B 씨는 A 씨 몰래 처분한 부동산의 매매 대금에 대해서도 제대로 정산하지 않았습니다.

A 씨가 이러한 사실을 뒤늦게 알고 공동투자계약의 해지와 투자금 반환을 요구하자, B 씨는

​

“다음 주까지만 기다려 달라.”

“돈이 들어오면 바로 송금하겠다.”

라는 말을 수개월 동안 반복했습니다.

​

그러나 실제 반환은 이루어지지 않았고, 결국 B 씨는 A 씨에게 “법대로 하라"라며 투자금 반환을 거부했습니다.

​

상대방들의 주장

상대방들은 A 씨가 스스로 공동투자 관계에서 빠지겠다는 의사를 표시했기 때문에, 이 사건은 공동투자계약의 해지 및 정산을 둘러싼 민사문제에 불과하다고 주장했습니다.

​

또한 투자 당시는 사업을 정상적으로 진행할 의사가 있었으므로, 처음부터 A 씨를 속여 투자금을 편취하려는 의도는 없었다고 주장했습니다.

​

경찰 역시 최초 수사 과정에서 상대방들의 주장을 받아들여 이 사건을 동업자 사이의 민사상 정산 분쟁에 가깝다고 판단했고, 결국 혐의 없음을 이유로 불송치 결정을 내렸습니다.

한샘의 대응

법률사무소 한샘은 이 사건의 핵심이 단순히 상대방들이 현재 투자금을 반환하지 못하고 있다는 데 있는 것이 아니라고 판단했습니다.

​

중요한 것은 상대방들이 A 씨에게 공동투자를 제안할 당시 실제로 각자의 투자금 5천만 원을 출연할 의사와 능력이 있었는지, 그리고 A 씨에게 제시한 계약서와 자금조달 계획이 진실한 것이었는지였습니다.

​

① 서로 다른 두 개의 매매계약서와 변조·허위 작성 정황 분석

A 씨가 상대방으로부터 전달받은 매매 계약서에는 매도인의 자필 서명이 없이 도장만 날인되어 있었고, 중도금 1억 원이 지급된 것으로 기재되어 있었습니다.

​

반면 실제 매도인과 체결된 계약서에는 매도인의 자필 서명과 도장이 모두 존재했고, 중도금 항목 자체가 없었습니다.

​

한샘은 두 계약서의 작성 형식, 서명 및 날인 방식, 중도금 기재 내용 등을 구체적으로 비교했습니다.

또한 실제 매도인과 직접 통화하여 다음과 같은 취지의 진술을 확보했습니다.

​

• 매매계약서는 운주에서 법무사를 입회시킨 상태에서 한차례만 작성했다.

• 매매대금 중 중도금 1억 원을 받은 사실이 없다.

• 상대방이 A 씨에게 제시한 형태의 계약서를 별도로 작성한 사실이 없다.

​

이를 통해 A 씨에게 전달된 계약서가 실제 매매계약의 내용과 다를 가능성이 높다는 점을 구체적으로 밝혔습니다.

② 상대방들의 자금조달 구조 분석

상대방들은 세 사람이 각자 5천만 원씩 출연하기로 약정했음에도 자신들의 자금을 전혀 투입하지 않았습니다.

대신 다음과 같은 자금으로 부동산 매매 대금을 마련했습니다.

​

• A 씨가 지급한 투자금 5천만 원

• 금융기관의 대출금

• A 씨에게 알리지 않고 부동산 일부를 제3자에게 처분하여 받은 매매대금

​

한샘은 계좌 거래 내역과 부동산 처분 경위 등을 분석하여, 상대방들이 자신들의 투자금 없이 A 씨의 투자금과 외부 조달 자금만으로 사업을 진행했다는 점을 제시했습니다.

​

이는 상대방들이 공동투자계약을 체결할 당시부터 약속한 투자금을 출연할 의사나 능력이 없었음의 가능성을 보여주는 중요한 정황이었습니다.

③ 피해자의 계약 해지 의사와 사기죄 성립은 별개의 문제임을 지적

상대방들은 A 씨가 공동투자 관계에서 빠지겠다는 의사를 밝혔으므로 민사상 정산 문제에 불과하다고 주장했습니다.

​

그러나 사기죄는 기망행위로 피해자가 착오에 빠져 재산을 처분한 때 성립합니다.

​

따라서 상대방들이 처음부터 자신들도 같은 금액을 투자할 것처럼 속여 A 씨로부터 투자금을 지급받았다면, 이후 A 씨가 계약 해지나 동업관계 탈퇴 의사를 표시했는지는 이미 성립한 사기죄에 직접적인 영향을 미치기 어렵습니다.

​

한샘은 관련 대법원 판례와 법리를 제시하여, 계약 해지 이후의 정산 문제와 투자 당시의 기망행위를 명확히 구분했습니다.

​

아울러 공동사업을 위해 보관하거나 관리하던 자금을 개인 채무 변제 등 공동사업의 목적과 무관한 용도로 임의 사용한 경우에는 업무상 횡령죄가 성립할 수 있다는 점도 함께 주장했습니다.

④ 매도인에 대한 추가 확인을 통한 객관적 자료 보강

최초 경찰의 불송치 결정 이후 한샘은 매도인과 다시 연락하여 계약 체결 경위를 더욱 구체적으로 확인했습니다.

​

그 과정에서 다음과 같은 추가 사실을 확인했습니다.

​

• 등기부등본에 기재된 등기원인 일자와 실제 계약일이 다르게 나타난 경위

• 최초 작성하려 했던 계약서가 매매 조건에 대한 협상 결렬로 현장에서 파기된 정황

• 실제로 효력이 있는 매매 계약서가 언제, 어디서, 어떤 방식으로 작성되었는지

• 중도금 1억 원이 실제로 지급되지 않았다는 사실

​

한샘은 이러한 추가 통화 내용을 녹취 및 자료로 정리하여 수사기관에 제출했습니다.

​

경찰의 혐의 없음 불송치 결정

그럼에도 경찰은 최초 수사에서 상대방들의 행위를 형사상 사기나 횡령으로 보기 어렵다고 판단했습니다.

​

상대방들이 처음부터 투자금을 편취할 의도로 공동투자를 제안했다고 단정하기 어렵고, A 씨가 공동투자 관계에서 탈퇴하면서 발생한 민사상 정산 분쟁에 가깝다는 이유로 혐의 없음 불송치 결정을 내린 것입니다.

​

피해자의 입장에서는 투자금 5천만 원을 지급했음에도 상대방들은 약정한 투자금을 전혀 내지 않았고, 자신이 알지 못하는 사이 부동산 일부까지 처분 되었는데도 형사책임을 인정받지 못한 상황이었습니다.

​

그러나 경찰의 불송치 결정이 내려졌다는 이유로 사건이 완전히 끝나는 것은 아닙니다.

​

불송치 결정에서 사실관계가 충분히 검토되지 않았거나, 핵심 증거가 제대로 반영되지 않았다면 이의신청을 통해 검찰의 판단을 다시 받을 수 있습니다.

한샘의 이의신청과 검사의 보완수사

법률사무소 한샘은 경찰의 불송치 결정 내용을 면밀히 분석한 뒤 이의신청을 제기했습니다.

​

이의신청서와 의견서에서는 다음 사항을 중점적으로 지적했습니다.

​

• 상대방들이 약정한 투자금을 전혀 출연하지 않았다는 점

• A 씨에게 전달된 계약서와 실제 매매계약서의 내용 및 형식 다르다는 점

• 실제 매도인이 중도금 1억 원을 받은 사실이 없다고 진술한 점

• A 씨 모르게 부동산 일부가 제3자에게 처분된

• 제3자에게 받은 매매대금이 A 씨에게 정산되지 않은 점

• 상대방들이 A 씨의 투자금과 대출금 등에 의존해 부동산을 취득한 점

• A 씨의 계약 해지 의사는 투자 당시의 기망행위 성립 여부와 별개의 문제라는 점

​

그 결과 검사는 경찰의 최초 수사만으로는 사건의 실체가 충분히 규명되지 않았다고 보고 보완수사를 요구했습니다.

​

한샘은 보완수사 과정에서도 추가로 확보한 매도인의 진술과 계약서 관련 자료, 자금 흐름 분석 자료 등을 제출하며 상대방들의 기망행위와 자금 사용 경위를 구체적으로 밝혔습니다.

​

결과

경찰은 최초 수사에서 상대방들에 대해 혐의 없음 불송치 결정을 내렸습니다.

​

그러나 법률사무소 한샘의 이의신청과 검사의 보완수사 요구에 따라 사건은 다시 수사되었고, 추가 증거와 구체적인 자금 흐름이 확인되었습니다.

​

그 결과 검사는 상대방들에게 형사재판을 통해 책임을 물을 필요가 있다고 판단하여 사기 및 업무상 횡령 혐의로 정식 기소했습니다.

​

상대방들은 현재 불구속구공판으로 형사재판을 받게 되었습니다.

​

단순한 민사상 동업 분쟁이라며 경찰 단계에서 혐의 없음으로 종결될 뻔했던 사건이, 이의신청과 검찰의 보완수사를 거쳐 정식 형사재판 단계까지 이어진 것입니다.