안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.
강서구 화곡동 817·826번지 일원 가로주택정비사업이 사업시행계획인가를 받았습니다. 분양주택과 임대주택, 그리고 상가가 함께 구성되는 혼합형 단지로, 사업에 동의하지 않으셨거나 분양신청을 하지 않으신 소유자분들께서는 매도청구소송에서 결정될 보상금액을 미리 점검하실 필요가 있습니다.
1. 화곡동 817·826 가로주택, 사업 개요
고시: 서울특별시 강서구 고시 제2026-58호
사업시행계획인가일: 2026년 4월 17일
위치: 서울시 강서구 화곡동 817-1 외 32필지 (화곡역 인근, 화곡동 모아타운 권역)
규모: 사업시행구역 면적 5,535.3㎡, 용적률 224.71%, 건폐율 35.08%, 지하 4층 ~ 지상 11층, 아파트 3개동 150세대(분양 88 + 토지등소유자 45 + 임대 15 + 보류 2) 및 근린생활시설(상가)
2. 분양 + 임대 + 상가가 함께 들어가는 단지의 특수성
화곡동 817·826 단지는 일반적인 가로주택과 달리, 일반분양 88세대 외에 임대주택 15세대와 상가가 함께 구성되어 있는 혼합형 단지입니다. 이러한 사업 구성은 사업수익 구조 자체가 복합적이라는 의미이고, 그만큼 시가 산정에서도 단순 분양수익만으로 평가될 수 없습니다.
매도청구소송에서 보상금액의 다툼이 진행되는 경우, 이 혼합 구성을 어떻게 시가 산정에 반영시키느냐가 결과를 좌우할 수도 있습니다.
3. 혼합형 가로주택, 시가 감정에서 빠뜨리면 안 될 두 가지
매도청구소송에서 법원이 결정할 시가는, 사업으로 발생할 개발이익이 반영된 가격입니다. 화곡동 817·826 단지의 경우 다음 두 변수가 핵심 쟁점이 됩니다.
① 상가 분양분의 별도 사업가치 반영: 주거용 분양 외에 근린생활시설 상가가 함께 분양됩니다. 화곡역 인근 입지에서 상가 분양수익은 결코 작지 않은 비중을 차지할 수 있는데, 주거 중심 감정에서는 이 부분이 누락되거나 과소평가되기 쉽습니다.
② 모아타운 권역 프리미엄의 객관적 반영: 화곡동 일대는 서울시 모아타운 사업이 활발히 추진되는 권역으로, 단지 주변 정비사업 진행에 따른 입지 가치 상승이 예상됩니다. 이러한 권역 프리미엄이 비교사례 선정과 분양가 추정에 충분히 반영되어야 합니다.
4. 혼합형 단지에는 혼합형 대응 전략이 필요합니다 — 신지수 변호사의 조언
최근 저희 법인에서는 매도청구소송에서 조합 감정가보다 16% 증액된 보상을 이끌어낸 사례가 있습니다.
주거·임대·상가가 결합된 가로주택은 단순한 단일 분양 단지에 비해 사업 구조가 복잡한 만큼, 시가 감정에서 누락되거나 과소평가되는 항목도 그만큼 많아질 수 있습니다. 상가 사업가치와 모아타운 권역 프리미엄이 함께 검토되는 대응 전략을 초기 단계부터 세우셔야 합니다.
화곡동 모아타운 권역 안에서 분양·임대·상가가 어우러진 화곡동 817·826 단지의 사업가치가 시가 감정에 빠짐없이 반영될 수 있도록, 저 신지수 변호사가 단지 구성의 특성에 맞춘 입체적 법률 대응으로 함께하겠습니다.
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