법인 임대사업자 폐업 시 전세보증금, 누구에게 청구해야 할까요? 

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

전세계약을 체결할 때
임대인이 개인이 아니라 법인인 경우가 있습니다.

계약 당시에는 별다른 문제가 없었는데
보증금 반환 시기가 다가와 확인해보니

임대인 법인이 폐업했거나
사업자등록이 말소된 상태인 경우도 있습니다.

임차인 입장에서는 당황할 수밖에 없습니다.

“법인이 폐업했다면
이제 누구에게 보증금을 받아야 할까요?”

“대표이사에게 바로 청구하면 되는 걸까요?”

결론부터 말씀드리면,

임대인 법인이 폐업했다는 이유만으로
대표이사 개인에게 곧바로
전세보증금 반환을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

기본적으로는 임대차계약의 당사자인
법인을 상대로 보증금 반환을 청구해야 합니다.

다만 법인이 현재 해산이나 청산 단계에 있는지,

청산인이 누구인지,

대표이사가 개인적으로 보증을 섰는지,

법인 재산을 빼돌린 정황이 있는지에 따라
대응 방법은 달라질 수 있습니다.

폐업했다고 해서 법인이 바로 없어지는 것은 아닙니다

가장 먼저 구분해야 하는 것이
‘폐업’과 ‘법인 소멸’입니다.

사업자등록상 폐업은
사업을 중단했다는 의미에 가깝습니다.

하지만 법인은 사업을 접었다는 이유만으로
곧바로 존재 자체가 사라지는 것은 아닙니다.

법인이 실제로 소멸하려면
해산과 청산 절차를 거쳐야 합니다.

따라서 임대인 법인이 폐업했다는 사실만 보고

“이제 소송할 상대가 없다.”

“법인이 없어졌으니 대표에게 청구해야 한다.”

고 판단하는 것은 위험할 수 있습니다.

먼저 법인등기부등본을 확인해

현재 법인이 존속하고 있는지,

해산등기가 되어 있는지,

청산인이 선임되어 있는지,

청산종결까지 마쳐진 상태인지를
확인해야 합니다.

법인이 해산된 상태라도
청산에 필요한 범위에서는
법인이 계속 존재할 수 있습니다.

따라서 폐업 여부보다
법인등기부상 현재 상태를 확인하는 것이 먼저입니다.

전세보증금 반환청구의 기본 상대방은 임대인 법인입니다

전세보증금은 원칙적으로
임대차계약의 당사자인 임대인에게 청구합니다.

계약서에 임대인이
주식회사나 유한회사 등 법인으로 적혀 있다면

보증금 반환의무를 부담하는 주체도
기본적으로 그 법인입니다.

계약 당시 대표이사가 직접 서명했더라도

자신의 개인 자격으로 계약한 것이 아니라
법인의 대표자로 서명한 것이라면
그 계약의 당사자는 법인입니다.

따라서 전세보증금 반환소송 역시
원칙적으로 임대인 법인을 상대로 진행하게 됩니다.

만약 법인이 이미 해산된 상태라면
소송 상대방 자체는 법인이지만

실제 소송에서는 청산인이
법인을 대표하게 될 수 있습니다.

즉 법인이 폐업했다는 사실만으로
대표이사를 곧바로 피고로 정하기보다는

법인등기부를 확인해
현재 누가 법인을 대표할 수 있는지를
먼저 확인해야 합니다.

대표이사 개인에게 청구할 수 있는 경우는 따로 있습니다

많은 임차인분들이

“회사를 운영한 사람이 대표인데
대표가 책임져야 하는 것 아닌가요?” 라고 생각하십니다.

하지만 법인과 대표이사는
법적으로 별개의 주체입니다.

법인의 채무가 발생했다고 해서
대표이사가 개인적으로
그 채무를 자동으로 부담하는 것은 아닙니다.

다만 예외는 있습니다.

예를 들어 대표이사가

임대차계약에서 개인적으로 연대보증을 했거나,

보증금 반환채무를 개인적으로 책임지겠다는
별도의 약정을 했다면

대표이사에게도 청구할 가능성을
검토할 수 있습니다.

또 상황이 조금 더 심각한 경우도 있습니다.

법인을 사실상 껍데기처럼 운영하면서

임차인들에게 받은 보증금을
대표 개인 계좌로 빼돌렸거나,

법인과 개인 재산을 구분하지 않고 사용했거나,

보증금 반환을 피하기 위해
폐업 직전 법인 재산을 다른 곳으로 옮겼다면

단순한 임대차채무를 넘어
대표자 개인의 불법행위 책임 등이
문제될 수 있습니다.

경우에 따라서는

사해행위 취소,

법인격 남용,

형사상 책임까지
함께 검토할 필요가 있습니다.

다만 대표자 책임을 묻기 위해서는

“대표니까 책임져야 한다”는 주장만으로는 부족합니다.

실제 자금의 흐름,

법인 자산의 처분 시점,

대표자 계좌로 돈이 이동한 내역,

폐업 전후 재산 처분,

계약 당시 허위 설명이 있었는지 등을
구체적으로 확인해야 합니다.

청산종결까지 되어 있다면 더 꼼꼼히 확인해야 합니다

법인등기부를 확인했더니
이미 청산종결등기까지 되어 있는 경우도 있습니다.

이 경우에는 조금 더 주의해서
법인의 실제 청산이 적법하게 이루어졌는지
확인할 필요가 있습니다.

청산 과정에서 임차인의 보증금 반환채무를
제대로 반영했는지,

아직 남아 있는 법인 재산이 있는지,

청산인이 채권자를 알고도
재산을 분배해버린 것은 아닌지 등을
살펴봐야 할 수 있습니다.

청산종결등기가 되어 있다는 이유만으로
반드시 모든 권리가 소멸했다고
단정할 수는 없습니다.

남아 있는 채무나 재산 관계에 따라
추가적인 법적 대응이 가능한 경우도 있기 때문입니다.

따라서 등기부에
‘청산종결’이라고 적혀 있다고 해서
바로 포기할 필요는 없습니다.

소송보다 먼저 법인 재산이 남아 있는지 확인해야 합니다

법인 임대인이 폐업한 사건에서는
누구를 상대로 소송할지 정하는 것도 중요하지만

실제로 돈을 회수할 수 있는지가
더 중요합니다.

판결을 받아도
법인 명의 재산이 하나도 없다면
보증금 회수가 어려울 수 있기 때문입니다.

먼저 임대주택의 등기부등본을 확인해

아직 법인이 소유자로 남아 있는지,

근저당권이 얼마나 설정돼 있는지,

압류나 가압류가 있는지,

신탁등기가 되어 있는지,

이미 경매가 시작되었는지를 살펴봐야 합니다.

법인이 다른 부동산을 보유하고 있는지도
함께 확인할 필요가 있습니다.

예금,

임대료 채권,

매매대금 채권,

다른 사업장 보증금 등
법인 명의의 집행 가능한 재산이 있다면

소송 전 가압류를 검토할 수도 있습니다.

특히 폐업 직전 재산이 급격하게 줄었다면

어디로 이동했는지,

특수관계인이나 대표자에게
넘어간 것은 아닌지를 확인할 필요가 있습니다.

이사를 해야 한다면 임차권등기도 놓치지 말아야 합니다

법인 임대인이 폐업했다고 해서
임차인이 계속 집에 머물 수 있는 것은 아닙니다.

새로운 집으로 이사해야 하는 상황이라면
전입과 점유를 잃기 전에
보증금 보호 방법을 확인해야 합니다.

보증금을 돌려받지 못한 상태에서
먼저 이사를 해야 한다면

임차권등기명령을 통해
기존의 대항력과 우선변제권을
유지하는 방법을 검토할 수 있습니다.

그 이후에는

보증금반환소송,

지급명령,

가압류,

강제집행,

경매 배당 등의 절차를
사안에 맞게 이어갈 수 있습니다.

법인이 이미 자금난에 빠진 상황에서는
단순히 내용증명을 보내고 기다리는 것보다

회수 가능한 재산이 사라지기 전에
필요한 보전조치를 검토하는 것이 중요합니다.

마치며

임대인 법인이 폐업했다고 해서
전세보증금 반환청구가
불가능해지는 것은 아닙니다.

폐업은 법인의 소멸과 같은 의미가 아니고,

법인은 해산 이후에도
청산에 필요한 범위에서
계속 존재할 수 있습니다.

따라서 가장 먼저 해야 할 일은

임대차계약서상 임대인이 누구인지,

법인등기부상 현재 상태가 어떤지,

청산인이 있는지,

임대주택과 다른 법인 재산이
남아 있는지를 확인하는 것입니다.

전세보증금 반환청구의 기본 상대방은
임대인 법인입니다.

다만 대표이사가 연대보증을 했거나,

법인 재산을 개인적으로 빼돌린 정황이 있거나,

법인격을 이용해 책임을 회피한 사정이 있다면
대표이사나 관련자의 책임도
별도로 검토할 수 있습니다.

법인 임대인 사건은
판결을 받는 것만으로 끝나지 않습니다.

소송을 시작하기 전부터

법인 상태,

청산인,

부동산과 계좌 등 재산 현황,

폐업 전후의 자금 흐름까지 함께 확인해야
실제 보증금 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

법무법인 심은 법인 임대인 전세보증금 사건에서
보증금반환청구와 임차권등기뿐 아니라

가압류,

강제집행,

재산 추적,

필요한 경우 대표자 및 관련자 책임까지
함께 검토해 대응하고 있습니다.