분양권 전매제한 위반, 입주자자격 제한과 강제매입으로 이어지는 이유 

아파트 청약에 당첨돼 분양권을 손에 쥐었지만 개인 사정이 생겨 이를 팔아야 하는 경우가 적지 않습니다. 그런데 계약서에 적힌 전매제한기간을 확인하지 않고 급하게 명의를 넘겼다가 형사처벌은 물론 입주자자격 제한, 심지어 한국토지주택공사(LH)의 강제매입까지 한꺼번에 겪는 사례가 반복되고 있습니다. 전매제한은 단순히 '팔면 안 된다'는 도덕적 경고가 아니라 주택법이 정한 구체적 요건과 절차를 갖춘 규정이어서, 위반의 결과도 그만큼 구체적이고 무겁습니다. 이 글에서는 전매제한을 어겼을 때 실제로 어떤 절차를 거쳐 입주자자격이 제한되고 강제매입이 이뤄지는지, 예외적으로 허용되는 경우는 무엇인지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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전매제한 제도란 — 주택법이 막는 대상은 '분양권' 그 자체

전매제한의 근거는 주택법 제64조입니다. 이 조항은 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 그 주택에 입주할 수 있는 입주자로 선정된 지위, 즉 흔히 말하는 '분양권'을 대통령령으로 정하는 전매제한기간이 지나기 전에는 전매하거나 전매를 알선하지 못하도록 정하고 있습니다. 투기과열지구·조정대상지역 지정, 분양가상한제 적용 등 청약 규제와 짝을 이뤄 도입된 규정으로, 시세차익만을 노린 단기 전매가 실수요자의 청약 기회를 잠식하는 것을 막으려는 취지입니다.

여기서 말하는 '전매'는 매매계약서를 쓰고 대금을 다 치른 경우만을 뜻하지 않습니다. 판례는 전매제한기간 안에 전매의 본질적 사항이나 중요한 사항에 관해 구체적인 의사의 합치가 이뤄져 실질적으로 전매계약이 체결됐다고 볼 수 있으면 그것으로 충분하다고 봅니다. 계약서를 정식으로 작성했는지, 잔금까지 다 치렀는지는 규제 성립 여부에 영향을 주지 않는다는 뜻입니다. 명의변경·증여 형식을 취하더라도 실질이 지위 이전이라면 마찬가지로 규제 대상에 들어갑니다.

전매제한은 계약서를 쓰지 않고 구두로 합의만 해도 성립하는 규제다 — '판다'는 실질적 의사의 합치 자체가 규제 대상이지, 서류 형식이 아니다.

전매제한기간 — 지역과 주택 유형마다 다르게 정해진다

전매제한기간은 전국 일률이 아니라 규제지역의 종류와 분양가 수준, 수도권 여부에 따라 세분돼 있습니다. 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정된 곳은 수도권이면 3년, 수도권 밖이면 1년이 원칙이고, 분양가상한제가 적용되는 주택도 대체로 같은 틀을 따릅니다. 공공택지가 아닌 곳에 분양가상한제가 적용된 주택은 수도권 중 과밀억제권역이면 1년, 성장관리권역·자연보전권역이면 6개월, 광역시 중 도시지역이면 6개월로 짧아지고, 비수도권은 아예 제한이 없는 경우도 있습니다. 조정대상지역 중 위축지역의 공공택지는 6개월입니다.

• 투기과열지구·조정대상지역(과열) — 수도권 3년, 수도권 외 1년.

• 분양가상한제 적용주택(공공택지·공공택지 외 투기과열지구) — 수도권 3년, 수도권 외 1년.

• 조정대상지역(위축지역) 공공택지 — 6개월.

• 공공택지 외 분양가상한제주택 — 과밀억제권역 1년, 성장관리·자연보전권역·광역시 도시지역 6개월.

기산점도 계약 체결일이 아니라 최초 입주자모집공고에서 정한 기준일입니다. 청약 당첨 후 계약을 늦게 했다고 전매제한기간이 뒤로 밀리는 것이 아니라는 뜻입니다. 자신의 물건이 언제부터 언제까지 규제를 받는지 확인하려면 분양 당시 입주자모집공고문과 계약서에 적힌 전매제한 관련 특약부터 다시 살펴봐야 합니다.

위반하면 형사처벌부터 시작된다

전매제한기간 안에 전매하거나 이를 알선하면 주택법 제101조 제2호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 여기서 그치지 않고, 위반행위로 얻은 이익이 3천만원을 초과하면 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배 이하에 해당하는 벌금으로 형량이 무거워집니다. 웃돈(프리미엄)이 클수록 처벌 수위도 함께 올라가는 구조입니다. 처벌 대상은 파는 사람만이 아니라 이를 소개하거나 성사시킨 중개인·알선자도 포함됩니다.

실무에서는 자금조달계획서와 실거래가 신고 내역, 계좌 흐름을 국토교통부와 지자체 합동점검반이 대조하는 방식으로 적발되는 경우가 많습니다. 특히 투기과열지구·조정대상지역에서는 상시 점검 대상이어서 형식만 명의신탁이나 임대차로 꾸민 거래도 실질을 따져 적발되는 사례가 적지 않습니다. 자진신고를 하더라도 형사처벌 자체가 면제되는 별도 감면 규정은 없다는 점도 함께 알아둘 필요가 있습니다.

벌금 액수도 생각보다 커질 수 있습니다. 가령 웃돈 5천만원을 받고 전매했다면 이익이 3천만원을 초과하므로, 벌금 상한은 정액 3천만원이 아니라 이익 5천만원의 3배인 1억5천만원까지 산정될 수 있습니다. 웃돈이 클수록 형사 리스크도 함께 커지는 구조여서, '얼마 안 되는 벌금 내고 말지'라는 식으로 가볍게 접근할 사안이 아닙니다.

입주자자격까지 제한된다 — 최대 10년 청약이 막힌다

형사처벌과 별개로, 국토교통부장관은 전매제한 규정을 위반한 사람에 대해 10년의 범위에서 국토교통부령이 정하는 바에 따라 입주자자격을 제한할 수 있습니다. 이 제한을 받으면 그 기간 동안 다른 분양주택 청약 자체에 참여할 수 없게 되어, 앞으로 몇 년간 새 아파트 분양시장 진입이 원천 봉쇄됩니다. 벌금이나 징역형을 받는 것과는 별개로 부과되는 행정적 제재라, 형사처벌을 다 받았다고 자격 제한까지 자동으로 풀리는 것이 아닙니다.

매수인 쪽에도 불이익이 미칠 수 있습니다. 매도인이 전매제한 위반자이거나 애초에 부적격 당첨자였던 사실이 뒤늦게 드러나면, 매수인이 그 사정을 몰랐더라도 분양계약 자체가 사업주체에 의해 취소되면서 계약금을 돌려받지 못하는 분쟁으로 번지는 사례가 실무에서 보고되고 있습니다. 분양권을 살 때 매도인의 청약 자격과 전매제한 이력을 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

LH가 강제로 사들인다 — 우선매입과 매입비용 산정

전매제한 위반의 결과 중 가장 실질적인 타격은 강제매입입니다. 전매제한을 위반해 입주자로 선정된 지위의 전매가 이뤄진 경우, 사업주체 또는 한국토지주택공사(LH)가 그 지위를 우선 매입할 수 있고, 매입비용을 매수인에게 지급하면 그 지급일에 사업주체(또는 LH)가 입주자로 선정된 지위를 다시 취득한 것으로 봅니다. 쉽게 말해 위반이 확인되면 전매 자체가 없었던 것처럼 원상회복시키면서, 대금은 시세가 아니라 정해진 산식대로만 돌려주는 절차입니다.

이때 매입비용은 전매 당사자끼리 정한 웃돈이 아니라, 입주자모집공고에 명시된 주택가격에 은행 1년 만기 정기예금 이자율에 따른 이자를 더한 금액을 기준으로 산정됩니다. 분양가에 시중 예금금리 수준의 이자만 얹어주는 셈이라, 시세보다 수천만원에서 수억원까지 낮게 책정되는 경우가 흔합니다. 웃돈을 노리고 전매했다가 오히려 분양가 수준의 헐값에 지위를 도로 빼앗기는 결과가 되는 것입니다.

예를 들어 분양가 5억원짜리 아파트에 웃돈 1억원을 얹어 총 6억원에 전매가 이뤄졌다고 가정하면, 매수인이 강제매입 절차에서 돌려받는 금액은 6억원이 아니라 분양가 5억원에 보유 기간 동안의 정기예금 이자 상당액만 더한 금액입니다. 부동산 시세가 오른 상태라면 매수인이 이미 지불한 웃돈은 물론, 그사이 오른 시세차익까지 통째로 놓치는 셈이 됩니다.

• 강제매입 주체 — 사업주체 또는 한국토지주택공사(LH).

• 매입비용 — 입주자모집공고상 주택가격 + 1년 만기 정기예금 이자율 상당 이자.

• 효과 — 매입비용 지급일에 사업주체(LH)가 입주자 지위를 재취득, 전매는 원상회복.

강제매입 대금은 시세가 아니라 분양가에 정기예금 이자 수준만 더한 금액이다 — 웃돈을 노린 전매가 오히려 가장 큰 손실로 돌아올 수 있다.

전매계약 자체는 무효인가 — 당사자 사이와 시행사 사이가 다르다

여기서 자주 헷갈리는 지점이 매도인·매수인 사이의 계약 자체가 무효인지 여부입니다. 대법원 1997. 6. 27. 선고 95다47343 판결은 국민주택 전매제한 규정을 단속규정으로 해석해, 이를 위반했다고 해서 전매 당사자 사이의 사법상 효력까지 당연히 무효가 되는 것은 아니다라고 판단했습니다. 이 법리는 이후 주택법상 전매제한 규정에도 같은 취지로 적용돼 왔습니다. 다시 말해 전매제한기간 안의 매매라는 이유만으로 매도인과 매수인 사이의 계약 자체가 곧바로 무효로 되는 것은 아니라는 것입니다.

다만 이 유효성은 어디까지나 당사자 사이에서만 의미가 있습니다. 매수인은 사업주체를 상대로 전매 사실을 근거 삼아 명의변경이나 지위 이전을 주장할 수 없습니다. 사업주체가 강제매입 절차를 밟거나 명의변경을 거부하면, 매수인은 계약금과 웃돈을 매도인에게서 돌려받아야 하는 처지에 놓이는데, 매도인이 이미 강제매입 대금을 받아 잠적하거나 이중매매를 해버리는 사례도 실무에서 드물지 않게 발생합니다. 전매제한 기간 안의 거래는 법적으로 위험이 매수인에게 더 크게 쏠리는 구조라는 점을 분명히 인식해야 합니다.

예외적으로 전매가 허용되는 경우

전매제한이 절대적인 것은 아닙니다. 주택법 시행령 제73조는 세대원의 생활상 불가피한 사정이 있고 한국토지주택공사(LH)의 동의를 받은 경우에 한해 예외적으로 전매를 허용합니다. 다만 이런 사유에 해당한다고 스스로 판단해 곧바로 명의를 넘기면 안 되고, 반드시 사전에 LH 동의 절차를 거쳐야 예외로 인정받을 수 있습니다.

• 근무·생업상 사정, 질병 치료, 취학, 결혼으로 세대원 전원이 다른 시·군·광역시로 이전하는 경우.

• 상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우.

• 이혼에 따른 재산분할로 배우자에게 입주자로 선정된 지위를 이전하는 경우.

• 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류해야 하는 경우.

• 공익사업 시행에 따라 주거이전이 필요해 시장·군수·구청장 등이 이를 확인한 경우.

예외 사유가 있다고 곧바로 전매가 자유로워지는 것이 아니라, LH에 동의 신청을 하고 심사를 거쳐야 하는 절차라는 점이 실무에서 자주 간과됩니다. 동의 없이 먼저 계약부터 진행하면 예외 사유에 해당하더라도 절차 위반으로 문제가 될 수 있습니다.

적발은 어떻게 이뤄지고, 무엇을 준비해야 하나

전매제한 위반은 명의변경 신청 단계에서부터 걸러지는 경우가 많습니다. 사업주체는 명의변경 요청이 들어오면 전매제한기간 경과 여부와 예외 사유 해당 여부를 먼저 확인하고, 여기서 걸러지지 않아도 국토교통부·지자체의 실거래가 신고 시스템과 자금조달계획서 대조, 부동산거래관리시스템 점검을 통해 사후에 적발되는 사례가 이어지고 있습니다. 적발되면 형사고발과 함께 입주자자격 제한, 강제매입 절차가 동시에 진행되는 것이 통상적인 흐름입니다.

이미 위반 사실이 드러난 상황이라면 무작정 버티기보다, 예외 사유 해당 여부를 구체적 자료로 소명할 수 있는지부터 점검하는 것이 우선입니다. 반대로 매수인 입장이라면 계약 전에 매도인의 분양권 취득 경위와 전매제한기간, 예외 사유로 인한 LH 동의 여부를 서면으로 확인해두는 것이 뒤늦은 강제매입이나 계약 무효 분쟁을 막는 가장 현실적인 방법입니다.

강제매입 통보를 받았다면 통보서에 적힌 매입비용 산정 근거와 지급 예정일부터 확인해야 합니다. 매입비용 산정에 오류가 있거나 절차상 하자가 있다면 이를 다투는 것이 가능하지만, 절차 자체를 거부하거나 지연시킨다고 해서 강제매입 효력이 없어지지는 않으므로 이의가 있다면 정식 절차 안에서 제기하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 전매제한기간 안에 계약금만 받고 계약서는 안 썼는데도 처벌되나요?

A. 처벌됩니다. 판례는 전매의 본질적 사항에 관해 구체적인 의사의 합치가 이뤄져 실질적으로 전매계약이 체결됐다고 볼 수 있으면 충분하다고 보아, 정식 계약서 작성이나 잔금 완납 여부는 규제 성립에 영향을 주지 않습니다.

Q. 강제매입되면 낸 돈은 전혀 못 돌려받나요?

A. 그렇지 않습니다. 매수인은 입주자모집공고상 주택가격에 은행 1년 만기 정기예금 이자율 상당 이자를 더한 매입비용을 지급받을 수 있습니다. 다만 이는 시세나 웃돈을 반영하지 않은 금액이라 실제 지급한 대금보다 크게 낮을 수 있습니다.

Q. 매도인이 강제매입 대금만 받고 웃돈은 안 돌려주면 어떻게 하나요?

A. 전매계약 자체는 당사자 사이에서 유효하게 볼 여지가 있으므로, 매도인을 상대로 약정한 매매대금과 매입비용의 차액 등에 대해 채무불이행에 따른 손해배상이나 부당이득 반환을 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다. 다만 매도인의 자력이 부족하면 회수가 어려울 수 있습니다.

Q. 예외 사유가 있으면 LH 동의 없이 먼저 명의변경부터 해도 되나요?

A. 안 됩니다. 예외 사유에 해당하더라도 사전에 한국토지주택공사의 동의를 받는 절차를 거쳐야 적법한 예외로 인정됩니다. 동의 없이 먼저 진행하면 예외 사유가 있더라도 전매제한 위반으로 다뤄질 수 있습니다.

Q. 입주자자격 제한은 형사처벌을 받으면 자동으로 풀리나요?

A. 자동으로 풀리지 않습니다. 입주자자격 제한은 국토교통부장관이 형사처벌과 별개로 부과하는 행정적 제재로, 최대 10년의 범위에서 별도로 정해지며 벌금이나 징역형 집행과 연동해 자동 해제되지 않습니다.

Q. 분양권을 살 때 상대방이 전매제한 위반자인지 어떻게 확인하나요?

A. 계약 전 매도인에게 최초 입주자모집공고문, 계약서상 전매제한 특약, 예외 사유에 해당한다면 LH 동의서 등을 요구해 확인하는 것이 안전합니다. 사업주체나 관할 지자체에 전매 가능 여부를 문의해 교차 확인하는 방법도 있습니다.

맺음말

분양권 전매제한 위반은 형사처벌 한 가지로 끝나는 문제가 아닙니다. 벌금이나 징역형과 별개로 입주자자격이 최대 10년까지 제한되고, 전매로 얻으려던 웃돈은 강제매입 절차를 거치며 분양가 수준으로 되돌아갑니다. 매수인 입장에서도 계약 자체는 당사자 사이에서 유효할 여지가 있다는 이유만으로 안심할 수 없습니다. 사업주체를 상대로는 지위 이전을 주장할 수 없어, 결국 매도인을 상대로 한 별도 분쟁만 남는 경우가 많기 때문입니다.

전매제한기간과 예외 사유는 물건마다, 지역마다 다르게 적용되므로 계약 전 입주자모집공고와 시행령상 요건을 구체적으로 대조해보는 절차가 꼭 필요합니다. 이미 위반 사실이 발생했거나 강제매입 통보를 받은 상황이라면, 예외 사유 해당 여부와 매도인을 상대로 한 대응 방안을 함께 검토해보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.