상가 권리금, 임대인에게 돌려달라고 할 수 없습니다 

들어가며

가게를 내놓으려는데 임대인이 "새 임차인은 안 받겠다"고 버티거나, 계약서를 다시 보니 보증금과 권리금이 한 줄로 뭉뚱그려 적혀 있어 뒤늦게 불안해지는 분들이 많습니다. 권리금과 보증금은 법적 성격이 전혀 다른 돈이라, 지키는 방법도 완전히 다릅니다. 결론부터 정리했습니다.

Q. 나갈 때 권리금, 임대인에게 돌려달라고 할 수 있나요?

없습니다. 계약이 끝나면 돌려받는 돈은 보증금이고, 권리금은 누구에게도 반환을 청구할 수 없습니다. 보증금은 월세 연체나 원상복구 비용을 담보하기 위해 임대인에게 맡겨 둔 돈이라 계약을 성실히 이행했다면 전액 돌려받는 것이 원칙입니다. 반면 권리금은 시설·단골·노하우·입지 같은 영업 가치를 넘겨받는 대가로 통상 이전 임차인에게 지급한 돈입니다. 법이 보호하는 것은 권리금 자체가 아니라, 임대차가 끝날 때 새 임차인에게서 권리금을 받을 수 있는 '회수 기회'뿐입니다. 즉 권리금을 지키는 방법은 임대인에게 달라고 하는 것이 아니라, 새 임차인을 직접 주선해 권리금 계약을 맺는 것입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

Q. 임대인이 제가 데려온 새 임차인을 거절합니다. 방법이 없나요?

있습니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임대인은 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해하지 못하고, 방해로 권리금을 못 받았다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 새 임차인에게 직접 권리금을 요구하는 행위, 주변 시세에 비해 현저히 고액의 차임·보증금을 부르는 행위, 정당한 사유 없이 새 임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위가 법이 정한 대표적인 방해 행위입니다. 배상액은 새 임차인이 지급하기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 한도이므로, 권리금 계약서와 주선 사실을 남긴 문자·녹취가 소송의 승패를 가릅니다. 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 … 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. … ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

Q. 어떤 경우에는 보호받지 못하나요?

새 임차인을 주선하지 않고 그냥 나가면 처음부터 청구할 것이 없고, 월세를 3기분 연체한 이력이 있으면 보호 자체가 배제됩니다. 권리금 회수기회 보호는 임차인이 신규임차인을 주선했을 때 작동하는 장치입니다. 또 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실 등 계약갱신 거절 사유가 있는 임차인은 이 보호를 받지 못합니다. 지금 다 갚았더라도 연체 '이력'이 있으면 마찬가지입니다. 반대로 임대인 쪽에 정당한 사유가 인정되는 경우도 있습니다. 새 임차인이 보증금·차임을 낼 자력이 없거나, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우 등입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. / 제10조 제1항 단서 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

Q. 계약서에 "보증금 5,000만 원(권리금 포함)"이라고 적혀 있습니다

가장 분쟁이 잦은 계약서입니다. 어디까지가 돌려받을 보증금이고 어디부터가 반환의무 없는 권리금인지부터 다투게 됩니다. 법원은 계약서 문구, 돈이 오간 경위, 계좌이체 내역, 녹취 등 모든 정황을 종합해 판단하므로 결과를 장담하기 어렵습니다. 지금이라도 임대인과 두 금액을 분리해 확인하는 문서를 남기고, 앞으로 권리금을 주고받을 때는 반드시 별도의 권리금 계약서와 영수증을 작성하시기 바랍니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람과 기존 임차인 사이의 계약이므로, 임대인과 맺는 임대차계약서와는 당사자부터 다른 별개의 문서로 작성하는 것이 원칙입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의3 ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

꼭 기억하세요

가장 뼈아픈 오해는 "여기서 오래 장사했으니 나갈 때 임대인이 권리금을 물어줘야 한다"는 것입니다. 법은 권리금의 반환을 보장하지 않고, 새 임차인을 주선했는데 임대인이 방해한 경우에만 손해배상의 길을 열어 둡니다. 그래서 권리금 분쟁의 준비는 나가기 6개월 전부터 시작됩니다. 새 임차인을 구해 권리금 계약서를 쓰고, 임대인에게 주선 사실을 문자로 알리고, 거절당하면 그 답변을 기록으로 남기십시오. 그리고 월세는 밀리지 않아야 합니다. 연체 이력 하나로 권리금 보호가 통째로 사라질 수 있습니다.

이런 분은 상담이 필요합니다

• 새 임차인을 데려갔는데 임대인이 계약을 거절하거나 터무니없는 월세를 불러 권리금 회수가 막힌 분

• 계약서에 보증금과 권리금이 구분 없이 적혀 있어 반환 범위를 두고 임대인과 다투게 된 분

• 임대차가 끝난 지 시간이 지나 손해배상 청구 시효(3년)가 얼마 남지 않은 분

※ 위 내용은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 실제 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.