[최신판례] '이축권' 믿고 산 그린벨트, 허가 전부 취소 

사건 개요

• 법원·선고일 : 서울행정법원 2026. 7. 9. 선고 (1심)

• 사건번호·사건명 : 2026구합50197 (개발제한구역 행위허가·건축허가 취소)

• 결과 : 개발제한구역 행위허가·건축변경허가 모두 취소 / 소송비용 피고 부담(보조참가 부분은 참가인 부담)

그린벨트 안 건물을 사서 임대만 하던 소유자가 도로공사로 건물이 수용·철거되자 '이축권'이 생겼다며 다른 그린벨트 땅에 셀프스토리지 창고 신축 허가를 받았지만, 1심 법원이 인접 공동체주택 협동조합의 소송을 받아들여 행위허가와 건축변경허가를 모두 취소한 사건입니다.

Q. 옆 그린벨트에 창고 공사가 시작됐습니다. 이미 난 허가를 다툴 수 있나요?

저희 주택 바로 옆 개발제한구역 땅에 경계선에서 0.5m만 띄운 높이 10m가 넘는 셀프스토리지 창고가 들어선다고 합니다. 땅 주인은 예전 건물이 도로공사로 철거되면서 '이축권'이 생겨 합법적으로 짓는 것이라 하고, 구청 허가까지 나서 공사가 시작됐습니다. 지금이라도 막을 수 있나요?

A. 이축권 요건과 허가에 흠이 있으면, 착공 후에도 취소될 수 있습니다

핵심은 "허가가 났느냐"가 아니라 그 허가가 이축권의 인정 요건, 면적 상한, 용도 제한, 별도 행위허가라는 관문을 모두 통과했느냐입니다. 이 사건 1심 법원은 네 관문 모두에서 흠을 인정해 허가를 전부 취소했고, 공사는 집행정지와 공사중지명령으로 바닥 콘크리트 단계에서 멈췄습니다.

사실관계 — 임대만 하던 소유자의 '이축권 창고'

토지 소유자 B는 개발제한구역 안 작은 토지와 무허가 건물을 사들인 뒤 직접 쓰지 않고 임대했고, 임차인이 음식점을 운영했습니다. 서울시 도로 확장공사로 토지가 수용되고 건물이 철거되자, B는 그린벨트 안 다른 땅에 새 건물을 지을 수 있는 '이축권'이 생겼다고 보고 지목이 '전'인 토지 317㎡를 매수했습니다. 처음에는 소매점·주택으로 건축허가를 받았다가, 2025년 시행령 개정으로 셀프스토리지(공유보관시설)가 제2종 근린생활시설로 분류되자 1층 창고로 설계를 변경했고, 구청은 317㎡ 전체의 토지형질변경 행위허가와 건축변경허가를 내줬습니다. 그런데 바로 옆에는 협동조합이 소유·운영하는 3층 12세대 '서울형 공동체주택'이 있었습니다. 법원은 인접 거주자들을 대표하는 이 조합에 허가를 다툴 원고적격을 인정했고, 집행정지로 공사를 멈춘 뒤 본안에서 허가를 모두 취소했습니다.

법적 포인트 — 이축권은 '부동산에 붙는 권리'가 아닙니다

첫째, 이축권은 재산권 보상이 아니라 생활보상입니다. 공익사업으로 건물이 철거되어 생활근거를 잃은 사람에게 예외적으로 구역 안 다른 땅에 생활근거를 다시 마련하게 해 주는 제도이므로, 철거 당시 그곳에 실제 거주하거나 생업을 영위한 본인에게만 인정되고 양도되지 않습니다. 임대만 놓고 있던 B는 '부재지주'로서 이축권이 부정됐고, 수용 보상을 이미 받은 이상 재산권 침해도 아니라고 봤습니다.

둘째, 이축권이 있더라도 형질변경은 '철거 당시 적법하게 보유한 대지면적', 건축은 '철거 당시의 층수·연면적'까지만 허용됩니다. 무단 증축분과 남의 토지 침범분을 빼면 B의 상한은 대지 33㎡·연면적 93.9㎡였는데, 허가는 317㎡ 형질변경과 연면적 190.08㎡ 건축을 전제로 해 상한을 훌쩍 넘었습니다.

셋째, 건축허가를 받아도 개발제한구역법상 행위허가는 의제 목록에 없어 별도로 받아야 합니다. 부서 간 협의만 거치고 행위허가를 정식 발급하지 않은 절차상 흠도 지적됐습니다. 넷째, 건축법상 분류가 바뀌어 셀프스토리지가 근린생활시설이 됐더라도, 개발제한구역에서 허용되는 근린생활시설은 한정적으로 열거되어 있고 공유보관시설은 그 목록에 없습니다. 그린벨트 행위허가는 예외적 승인이라 엄격하게 해석되기 때문입니다.

*적용 법조 - 개발제한구역법 제12조 제1항(구역 내 행위 원칙적 금지·예외적 허가) / 같은 법 시행령(공익사업으로 철거된 건축물의 이축 — 철거 당시 대지면적·층수·연면적 상한, 허용되는 근린생활시설의 한정 열거) / 건축법상 관련 인허가 의제 규정(개발제한구역 행위허가는 의제 대상 아님)

꼭 기억하세요 — "보상 받았으니 이축권도 있다"는 오해입니다

흔한 오해는 "그린벨트 건물이 수용·철거되고 보상까지 받았으면 이축권이 따라온다", "이축권 붙은 땅을 사면 나도 지을 수 있다"는 생각입니다. 그러나 이축권은 생활근거를 잃은 본인에게만 주어지는 생활보상이어서 부재지주나 양수인에게는 인정되지 않고, 인정되더라도 철거 당시 적법 면적이라는 상한, 개발제한구역 허용 용도 목록, 건축허가와 별개인 행위허가라는 관문이 차례로 따라붙습니다. 반대로 인접 주민 쪽에서는, 거주자뿐 아니라 공동체주택을 소유·운영하며 거주자들을 대표하는 법인에도 소송 자격이 인정될 수 있고 착공 후에도 집행정지로 공사를 세울 수 있다는 점이 확인됐습니다. 다만 소송 자격 인정과 승소는 별개이며, 결론은 사안에 따라 달라집니다.

*근거 법조 - 개발제한구역법 제12조 제1항 / 이축권을 생활보상으로 보아 생활근거를 잃은 본인에게만 인정하는 판례 법리

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• '이축권이 있다'는 설명을 듣고 개발제한구역 토지를 매수했거나 계약을 검토 중이어서, 실거주·생업 요건과 면적 상한, 양도 가능 여부를 계약 전에 확인해야 하는 분

• 그린벨트·자연녹지에서 창고·물류·근린생활시설 신축을 추진 중이거나, 허가를 받아 착공했는데 인접 주민의 소송·집행정지·공사중지명령으로 사업이 멈춘 분

• 바로 옆 개발행위로 조망·일조·소음·차량 출입 등 주거환경 침해가 우려되어, 허가 내용을 확인하고 취소소송·집행정지 등 대응 시점을 판단하려는 주택 소유자·입주민·관리주체

*본 답변은 서울행정법원 2026. 7. 9. 선고 2026구합50197 판결문에 근거한 일반적 정보 제공용 자료이며, 구체적 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 위 판결은 1심 판단으로 확정 여부는 별도 확인이 필요하며, 토지의 이력과 구역 지정 시기, 허가 서류의 문언 등 사안에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.