들어가며
상속으로, 또는 가족·지인과의 공동투자로 부동산을 함께 소유하게 됐는데, 한쪽은 팔고 싶고 한쪽은 그대로 두고 싶은 상황. 의견이 갈리는 순간 그 부동산은 팔 수도, 온전히 쓸 수도 없는 자산이 되어 버립니다. 이럴 때 법이 열어 둔 출구가 공유물분할이고, 협의가 끝내 안 될 때 도달하는 마지막 수단이 공유물분할경매입니다. 지금 협의가 막혀 있는 분, 반대로 분할 소장을 받은 분 모두 결론부터 확인하시기 바랍니다.
Q. 다른 공유자들이 전부 반대해도 정리할 수 있나요?
가능합니다. 공유자라면 지분이 아무리 작아도 언제든 분할을 청구할 수 있고, 나머지 공유자 전원이 반대해도 분할 자체를 막을 수는 없습니다. 예외는 하나뿐입니다. 공유자들끼리 '5년 이내의 기간 동안 분할하지 않기로 하는 약정'을 해 두었다면 그 기간에는 청구가 제한됩니다. 이 약정은 갱신할 수 있지만 갱신한 날부터 다시 5년을 넘지 못합니다.
민법 제268조(공유물의 분할청구) 제1항 — 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.
Q. 협의가 안 되면 절차는 어떻게 진행되나요?
법원에 공유물분할소송을 제기하고, 현물로 나눌 수 없는 부동산이면 법원이 전체를 경매에 부쳐 대금을 나누도록 명합니다. 채권자가 곧바로 경매를 신청하는 절차가 아니라, 먼저 '경매에 의한 분할'을 명하는 판결을 받아야 하는 2단 구조입니다.
공유물분할소송 제기 — 다른 공유자 전원을 피고로 합니다.
감정평가·심리 — 법원이 현물분할이 가능한지, 나누면 가치가 크게 떨어지는지 판단합니다.
경매신청·매각 — 확정판결을 근거로 부동산 전체를 매각합니다.
대금 분배 — 경매비용을 공제한 뒤 지분 비율대로 나누고 공유관계가 종료됩니다.
이때의 경매는 빚을 받아내는 강제경매가 아니라 공유관계를 청산하기 위한 '형식적 경매'로, 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 진행됩니다(민사집행법 제274조 제1항). 소송 제기부터 배당까지는 사안에 따라 통상 수개월에서 1년 이상 걸립니다.
민법 제269조(분할의 방법) — ① 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. ② 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.
Q. 경매에 넘어가면 공유자인 제가 우선 매수할 수 있나요?
없습니다. 지분경매에서 인정되는 공유자 우선매수권이 공유물분할경매에는 적용되지 않습니다. 공유자 한 명의 지분만 매각되는 지분경매라면 다른 공유자가 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선 매수할 수 있지만(민사집행법 제140조), 대법원은 공유물분할판결에 따라 부동산 전체를 경매하는 경우 이 규정이 적용되지 않는다고 판단했습니다. 부동산을 지키고 싶은 공유자라도 일반 입찰자와 똑같이 경쟁 입찰에 참여해야 한다는 뜻입니다.
대법원 1991. 12. 16.자 91마239 결정 — 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 환가의 경우에는 공유물의 지분경매에 있어 다른 공유자에 대한 경매신청통지와 다른 공유자의 우선매수권을 규정한 조항(당시 민사소송법 제649조·제650조, 현행 민사집행법 제140조에 해당)은 적용이 없다.
Q. 경매까지 가면 제값을 받을 수 있나요?
장담할 수 없습니다. 감정가와 실제 낙찰가는 차이가 날 수 있고, 유찰이 거듭되면 시세보다 낮게 매각될 위험도 있습니다. 부동산에 걸린 (가)압류·근저당 등 권리관계에 따라 배당 결과도 달라집니다. 그래서 실무에서는 소송 중 조정·화해를 통해 한쪽이 상대 지분을 인수하고 대금을 지급하는 방식으로 마무리되는 경우가 적지 않고, 그것이 경매 매각보다 유리한 결과가 되기도 합니다. 어느 단계에서 어떤 카드로 합의를 이끌어낼지, 경매로 간다면 언제 어떻게 매각할지가 결과를 좌우합니다.
꼭 기억하세요
가장 흔한 오해는 "경매에 부쳐져도 공유자인 내가 우선매수하면 된다"는 것입니다. 우선매수권은 지분경매에만 인정되고, 부동산 전체가 매각되는 공유물분할경매에는 없습니다. 반대편의 오해도 있습니다. "내 지분이 크니 분할을 막을 수 있다"는 생각인데, 지분 크기와 무관하게 공유자 한 사람의 청구만으로 분할 절차는 시작됩니다. 결국 소송을 당한 쪽이든 청구하는 쪽이든, 경매 매각이라는 결말을 기다리기보다 소송 초기에 지분 인수·가격 조정 등 타협 카드를 설계하는 것이 손해를 줄이는 길입니다.
이런 분은 상담이 필요합니다
공동소유 부동산을 정리하고 싶은데 다른 공유자와 협의가 되지 않는 분
공유물분할 소장을 받았고 부동산을 지키거나 유리한 조건으로 합의하고 싶은 분
경매분할 판결 이후 입찰 참여·매각 시점·권리관계 검토가 필요한 분
※ 위 내용은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 실제 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
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