경매 입찰보증금, 얼마 내고 언제 돌려받나요? 

들어가며

경매 입찰을 앞두고 가장 많이 받는 질문이 "보증금은 얼마를 준비해야 하나요", "떨어지면 돌려받나요"입니다. 결론부터 말씀드리면, 입찰에 참여했다가 떨어지는 것만으로 돈을 잃는 구조가 아닙니다. 보증금을 잃는 경우는 단 하나, 낙찰받고도 대금을 내지 않은 경우뿐입니다. 다만 금액과 납부 방법을 잘못 알고 가면 입찰 자체가 무효가 되어 기회를 통째로 날립니다. 입찰표를 쓰기 전에 확인해야 할 것만 정리했습니다.

Q. 보증금은 얼마를 준비해야 하나요?

감정가가 아니라 '최저매각가격'의 10%가 원칙이고, 사건에 따라 20~30%가 되기도 합니다. 유찰이 거듭돼 최저매각가격이 낮아졌다면 보증금도 그만큼 줄어듭니다. 최저매각가격 2억 원짜리 물건이면 2,000만 원인 셈입니다. 문제는 이 10%가 고정된 숫자가 아니라는 점입니다. 규칙 제2항이 법원에 재량을 주고 있어, 앞선 낙찰자가 대금을 내지 않아 다시 나온 재매각 사건에서는 법원이 보증금을 20% 또는 30%로 올려 정하는 것이 실무입니다. 비율은 반드시 그 사건의 매각공고와 매각물건명세서에서 직접 확인해야 합니다.

민사집행규칙 제63조(기일입찰에서 매수신청의 보증금액) — ① 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 한다. ② 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 제1항과 달리 정할 수 있다.

Q. 현금으로 내도 되나요? 계좌이체는 안 되나요?

현금도 됩니다. 다만 계좌이체나 카드 결제는 안 되고, 입찰표와 함께 그 자리에서 집행관에게 내야 합니다. "현금은 안 되고 수표만 된다"고 알고 계신 분이 많은데, 규칙은 금전·자기앞수표·지급보증위탁계약 증명문서(이른바 경매보증보험증권) 세 가지를 모두 허용합니다. 실무에서 자기앞수표를 쓰는 이유는 액수가 커서일 뿐입니다. 수표로 낼 때는 지급제시기간 만료일까지 5일 이상 남아 있어야 하므로 발행일을 반드시 확인하고, 보증보험증권은 법원이 제공 방법을 제한할 수 있으므로 사전에 해당 법원에 확인해야 합니다.

민사집행규칙 제64조(기일입찰에서 매수신청보증의 제공방법) — 제63조의 매수신청보증은 다음 각호 가운데 어느 하나를 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공하여야 한다. 다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증의 제공방법을 제한할 수 있다. 1. 금전 2. 「은행법」의 규정에 따른 금융기관이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아 있는 것 3. …지급보증위탁계약이 매수신청을 하려는 사람과 은행등 사이에 맺어진 사실을 증명하는 문서

Q. 낙찰받지 못하면 언제 돌려받나요?

그날 그 자리에서 돌려받습니다. 집행관이 최고가매수신고인을 부르고 매각기일 종결을 고지하는 순간, 나머지 입찰자는 매수의 책임을 벗고 즉시 보증금 반환을 신청할 수 있습니다. 예외는 차순위매수신고를 한 경우입니다. 낙찰자가 대금을 내지 않으면 자기가 매수하겠다고 신고한 것이므로, 낙찰자가 대금을 모두 낸 때에야 책임을 벗고 보증금을 돌려받습니다(민사집행법 제142조 제6항). 낙찰자의 잔금 납부가 늦어지면 내 돈도 그만큼 묶인다는 뜻이니, 차순위 신고는 자금 여유를 보고 결정해야 합니다.

민사집행법 제115조(매각기일의 종결) — ③ 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 제1항의 고지에 따라 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있다.

Q. 보증금을 아예 못 돌려받는 경우는 언제인가요?

낙찰받은 뒤 대금지급기한을 넘긴 경우, 오직 그것뿐입니다. 이때는 '몰수'라는 표현을 쓰지만 법적으로는 반환을 요구할 권리 자체가 사라지는 구조이고, 그 돈은 국고가 아니라 배당할 금액에 들어가 채권자들에게 배당됩니다(민사집행법 제147조 제1항 제5호). 다만 기한을 넘겼더라도 끝난 것은 아닙니다. 재매각기일 3일 이전까지 대금과 지연이자, 절차비용을 모두 내면 재매각이 취소되고 부동산을 그대로 취득할 수 있습니다. 대출 실행이 며칠 밀린 정도라면 포기하지 말고 이 기한부터 확인하십시오. 이 기회마저 놓치면 다시 입찰할 자격도 없어집니다.

민사집행법 제138조(재매각) — ③ 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, … 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다. ④ 재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.

꼭 기억하세요

가장 흔한 오해가 "서류를 잘못 내면 보증금을 뺏긴다"입니다. 아닙니다. 보증금 액수가 모자라거나, 대리입찰 위임장·인감증명서가 빠졌거나, 법인 대표자 자격증명서를 안 냈다면 입찰은 무효가 되지만 보증금은 돌려받습니다. 잃는 것은 돈이 아니라 그 물건을 살 기회입니다. 그리고 한 번 낸 입찰은 취소·변경·교환이 되지 않습니다. 금액란에 0을 하나 더 붙여도 되돌릴 수 없고, 그 상태로 낙찰되면 대금을 못 내 보증금을 잃는 경로로 이어집니다. 결국 보증금 사고는 입찰 당일이 아니라 입찰 전 권리분석과 자금계획에서 이미 결정됩니다.

이런 분은 상담이 필요합니다

• 재매각 사건 등 보증금 비율이 다른 물건에 입찰을 준비 중인 분

• 낙찰은 받았는데 대출이 막혀 대금지급기한이 임박한 분

• 권리관계가 복잡해 입찰 전 인수 부담과 자금계획을 점검받고 싶은 분

※ 위 내용은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 실제 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.