부대공사만 남았다는 정산 요구, 그대로 받아들여도 될까
사건 개요
신축 건물 공사를 도급받아 진행하다 보면, 골조와 주요 마감까지는 예정대로 마쳤는데 막판에 건축주의 태도가 달라지는 경우가 있습니다. "이제 조경, 정화조 준공 처리, 외부 계단 난간 같은 부대공사만 남았으니 그 부분은 나중에 알아서 정리하고, 지금 이 상태로 잔금을 정산하자"는 제안이 그렇습니다. 얼핏 합리적으로 들리지만, 실제로는 남은 부대공사의 비용을 낮게 잡거나 아예 정산액에서 제외한 채 공사가 "거의 다 끝난 것"으로 몰아가려는 시도인 경우가 적지 않습니다.
실제로 준공을 목전에 둔 시공사들이 "건축주가 갑자기 정산을 서두르며 부대공사값을 깎으려 한다"며 상담을 청해 오는 경우가 상당히 많습니다. 시공사는 "어차피 다 끝난 공사인데 왜 이렇게까지 따지느냐"며 답답해하지만, 감정만으로는 정산금이 늘어나지 않습니다. 법은 이 문제를 시공사의 억울함이 아니라, 공사가 법적으로 '완성'된 것인지 '미완성'인지, 그리고 남은 부분의 비용이 정산액에 제대로 반영되었는지라는 틀로 판단하기 때문입니다.
결론부터 말씀드리면, 부대공사가 애초 계약상 마지막 공정에 포함되어 있었다면 그 부분이 남은 상태는 법적으로 '완성'이 아니라 '미완성'입니다. 이 경우 건축주가 제시하는 정산액을 그대로 받아들이기보다, 기성고 비율에 따른 산정을 요구할 권리가 있습니다. 다만 그 권리는 저절로 지켜지지 않으며, 정산합의서에 서명하는 순간 되돌리기 어려워지는 경우가 많다는 점이 실무에서 결과를 가릅니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 판단의 갈림길이 되는 것은 크게 세 가지입니다. 첫째, 부대공사가 남은 이 상태를 법적으로 '완성'으로 볼지 '미완성'으로 볼지입니다 — 대법원은 공사가 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료했는지를 기준으로 삼고, 준공검사나 사용승인 여부에 구애되지 않고 계약 내용과 신의성실 원칙에 비추어 객관적으로 판단합니다. 둘째, 남은 부대공사가 애초 도급계약이 예정한 '최후의 공정'에 포함되는 항목인지입니다. 셋째, 미완성으로 판단될 경우 정산금을 기성고 비율에 따라 어떻게 산정하는지입니다.
이 세 가지는 순서대로 이어져 있어, 첫 단계에서 '완성'으로 정리되어 버리면 뒤의 기성고 산정 자체를 다툴 기회가 사라집니다. 그래서 승패는 공사를 얼마나 잘했느냐가 아니라, 정산 국면에서 이 상태를 미완성으로 자리매김시키고 그 근거를 기록으로 남겼는가에서 사실상 갈립니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 공사의 '완성·미완성' 지위부터 법적으로 확정하기
가장 먼저, 그리고 가장 자주 놓치는 지점이 "이 상태가 완성인가 미완성인가"라는 법적 성격 규정입니다. 시공사는 막연히 "거의 다 했다"고 생각하지만, 그 느낌이 곧 법적 결론이 되지는 않습니다. 이런 사건에서 김강희 변호사는 다음 순서로 상태를 재구성합니다.
1) 도급계약서와 설계도서상 '최후의 공정'에 부대공사가 포함되는지부터 확인합니다.
정산 다툼의 출발점은 계약서입니다. 도급계약서·설계도서·시방서에 조경, 정화조 준공 처리, 부속 설비 설치 등 남은 항목들이 애초 공사 범위와 공정표에 포함되어 있었는지를 먼저 확인합니다. 포함되어 있었다면 이는 '부수적으로 나중에 해도 그만인 일'이 아니라 계약상 이행해야 할 최후의 공정 그 자체이므로, 그 부분이 남아 있는 한 공사는 사회통념상 완성되었다고 볼 수 없다는 점을 정리해 둡니다.
2) '예정된 최후의 공정까지 일응 종료'했는지를 객관적 사실로 재구성합니다.
대법원은 미완성과 하자를 가르는 기준으로, 공사가 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료하고 주요 구조 부분이 약정대로 시공되어 사회통념상 일이 완성되었는지를 보되, 수급인의 주장이나 도급인의 준공검사 여부에 구애되지 않고 계약 내용과 신의성실 원칙에 비추어 객관적으로 판단한다는 기준을 일관되게 유지해 왔습니다. 이 기준에 맞추어 남은 공정의 목록, 소요 비용, 착수 여부를 시점별로 정리해 "아직 최후의 공정이 끝나지 않았다"는 사실을 구체적으로 남깁니다.
3) 건축주가 '완성'으로 몰아가는 정산 제안에 서명 전 대응합니다.
건축주가 내미는 정산합의서에는 대개 "이후 어떠한 추가 청구도 하지 않는다"는 청산조항이 포함되어 있습니다. 이 상태에서 서명하면 공사가 사실상 완성된 것으로 취급되어, 이후 부대공사 비용은 물론 정당한 기성고 차액조차 다시 청구하기 어려워질 수 있습니다. 그래서 서명 전 단계에서 "미완성 상태에서의 잠정 정산이며 잔여 공정 비용은 별도 정산한다"는 취지를 서면에 명시하도록 요구하는 것이 핵심 대응입니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 기성고 비율로 정산금을 정확히 산정하고 지켜 내기
완성·미완성 지위가 정리되어도, 정산금 자체를 정확한 산식으로 세우지 못하면 다툼은 다시 감정 싸움으로 돌아갑니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음을 챙깁니다.
1) 기성고 비율 공식을 적용해 정산액의 객관적 근거를 만듭니다.
대법원은 공사도급계약이 미완성인 채로 정산해야 하는 경우, 이미 완성된 부분에 소요된 공사비와 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 완성된 부분의 공사비가 차지하는 비율(기성고 비율)을 약정 총공사대금에 곱하여 정산금을 산정해야 한다고 판시했습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2016다35567, 35574 판결). 건축주가 부대공사 비용만 단순 차감하는 방식으로 제시한 정산액과, 이 공식에 따라 감정을 거쳐 산출한 정산액은 실제로 상당한 차이가 나는 경우가 많습니다.
2) 감정을 통해 기시공·미시공 비용을 확정합니다.
기성고 비율은 당사자의 진술만으로 정해지지 않습니다. 건설감정을 통해 이미 시공된 부분에 실제로 투입된 공사비와, 남은 부대공사를 완성하는 데 앞으로 소요될 공사비를 각각 산정받아야 비율의 객관성이 확보됩니다. 건축주가 임의로 제시한 정산액에 곧바로 합의하기보다, 감정 절차를 거쳐 산출한 금액을 기준으로 협상하는 것이 실제 지급받는 금액을 지키는 방법입니다.
3) 하자보수 항변과 뒤섞이지 않도록 잔대금 지급의무를 분리해 다룹니다.
건축주는 정산 국면에서 "이 부분에 하자가 있으니 그만큼 못 준다"는 주장을 함께 꺼내는 경우가 많습니다. 대법원은 건축공사 도급계약에서 특별한 사정이 없는 한 도급인의 공사대금 지급의무와 수급인의 하자보수 의무가 동시이행 관계에 있다고 보므로(대법원 1991. 12. 10. 선고 91다33056 판결), 하자 주장 자체를 부정할 필요는 없습니다. 다만 하자보수에 갈음하는 손해배상액과 기성고에 따른 정산금은 별개의 계산이므로, 두 금액을 섞어 정산액을 뭉뚱그리지 않고 항목별로 분리해 제시해야 부당하게 깎이는 것을 막을 수 있습니다.
결론
부대공사는 '작은 일'처럼 들리지만, 그것이 계약상 최후의 공정에 포함되어 있었다면 공사의 완성 여부 자체를 좌우하는 항목입니다. 건축주가 정산을 서두르는 바로 그 순간이, 남은 공정의 범위와 비용을 기록으로 남기기 시작해야 하는 시점입니다.
정산합의서에 서명하기 전 이 상태가 완성인지 미완성인지, 그리고 기성고 비율에 따른 정산액이 얼마인지를 먼저 따져보아야 결과가 달라집니다. 지금 부대공사만 남긴 채 정산을 요구받고 계시다면, 서명 전에 대응의 방향을 한 번 점검해 보시기를 권합니다.
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