법정지상권 지료 2년 연체, 소멸청구로 건물 철거까지 가능할까 

토지만 낙찰받았는데 그 위의 건물에 법정지상권이 붙어 있다면, 토지소유자로서는 건물을 치울 방법부터 찾게 됩니다. 이때 가장 먼저 떠올리는 것이 지료를 2년 이상 받지 못했다는 사실이고, 실제로 민법은 그 경우 지상권의 소멸을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 그런데 같은 조문을 믿고 곧바로 건물철거 소송을 냈다가 패소하는 사례가 반복됩니다. 법정지상권의 지료는 보통의 약정 지상권과 달리 애초에 액수가 정해져 있지 않은 경우가 많고, 판례는 지료가 정해지지 않은 상태에서는 연체 자체가 성립하지 않는다고 보기 때문입니다. 이 글에서는 지료 2년 연체를 이유로 한 지상권소멸청구가 언제 받아들여지고 어디서 막히는지, 토지소유자와 건물소유자 각각 무엇을 준비해야 하는지 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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지료 2년 연체와 지상권소멸청구 — 민법 제287조가 정한 요건

근거 조문은 민법 제287조입니다. 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자가 지상권의 소멸을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 여기서 지상권설정자는 계약 당시의 소유자가 아니라 소멸청구를 하는 시점의 토지소유자를 말합니다. 그리고 이 소멸청구권은 형성권이어서, 법원의 판결을 따로 받아야 비로소 소멸하는 것이 아니라 상대방에게 의사표시가 도달하는 것만으로 지상권이 소멸합니다.

실무에서 자주 오해되는 지점은 '2년'의 의미입니다. 이 요건은 2년이라는 기간이 연속으로 흘렀는지를 묻는 것이 아니라, 밀린 지료의 총액이 2년분 지료액에 이르렀는지를 묻습니다. 예를 들어 연 지료가 600만원으로 정해진 토지라면 미납액이 1,200만원에 이른 시점이 기준이 되고, 중간중간 일부를 냈더라도 통산해서 2년분에 도달하면 요건은 충족됩니다. 반대로 5년째 관계가 이어져 왔더라도 밀린 금액이 2년분에 못 미치면 소멸청구는 할 수 없습니다. 그래서 다툼의 실질은 '얼마나 오래 밀렸나'가 아니라 '연 지료가 얼마로 정해져 있고 그 몇 배가 밀렸나'로 옮겨갑니다.

민법 제287조의 요건은 '2년이라는 기간'이 아니라 '2년분에 해당하는 지료액'의 미납이다. 따라서 연 지료액이 확정되어 있지 않으면 요건 충족 여부를 계산할 수조차 없다.

법정지상권의 함정 — 지료가 정해지지 않았으면 연체도 없다

약정 지상권은 계약서에 지료가 적혀 있으니 계산이 바로 됩니다. 그러나 법정지상권은 다릅니다. 민법 제366조 단서는 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 갈린 경우 지상권이 성립한다고 하면서, 그 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다고 규정합니다. 즉 법정지상권은 등기 없이 법률상 당연히 성립하지만, 그 대가인 지료는 협의 또는 법원의 결정이라는 별도의 절차를 거쳐야 비로소 액수가 생깁니다.

여기서 판례의 결론이 나옵니다. 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결은 법정지상권의 지료에 관하여 당사자 사이의 협의나 법원의 결정이 없었던 이상, 토지소유자가 2년 이상의 지료 지급 지체를 이유로 지상권소멸청구를 할 수는 없다고 판시했습니다. 지급해야 할 금액이 특정되지 않은 상태에서는 이행지체라는 상태 자체가 성립하지 않는다는 취지입니다. 나아가 대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결은 법원에 의한 지료 결정이 제3자에게까지 효력을 미치려면 당사자의 지료결정청구에 따른 형식적 형성소송인 지료결정판결로 이루어져야 한다고 밝혔습니다. 다른 소송에서 지료 상당액을 인정받은 것만으로는 부족하다는 뜻입니다.

따라서 토지를 낙찰받고 곧바로 건물철거 및 토지인도 소송을 제기하는 방식은 법정지상권이 성립한 사안에서는 성공하기 어렵습니다. 순서를 지켜야 합니다.

• 1단계 — 건물소유자에게 지료 협의를 제안하고 그 내용을 내용증명 등 기록으로 남깁니다.

• 2단계 — 협의가 되지 않으면 지료결정청구 소송을 제기합니다. 통상 감정을 통해 토지 기초가액과 기대이율을 산정해 연 지료를 정합니다.

• 3단계 — 판결이 확정되면 확정된 지료를 근거로 이행을 청구합니다.

• 4단계 — 미납액이 2년분 이상에 이르면 그때 비로소 민법 제287조의 소멸청구를 합니다.

• 5단계 — 지상권이 소멸한 뒤 건물철거 및 토지인도를 구합니다.

지료결정 판결이 확정된 뒤 — 2년은 언제부터 세는가

지료결정 판결을 받았다면 다음 질문은 기산점입니다. 판결 확정일 이후의 미납분만 세는 것인지, 그 이전 사용 기간까지 소급해 세는 것인지에 따라 소멸청구 가능 시점이 몇 년씩 차이 나기 때문입니다. 이에 관해 대법원 1993. 3. 12. 선고 92다44749 판결은 법정지상권이 성립하고 그 지료액수가 판결에 의하여 정해진 경우, 지상권자가 판결 확정 후 지료의 청구를 받고도 책임 있는 사유로 상당한 기간 지료 지급을 지체한 때에는 지체된 지료가 판결 확정의 전후에 걸쳐 2년분 이상인 경우에도 토지소유자는 민법 제287조에 의해 지상권의 소멸을 청구할 수 있다고 판시했습니다.

이 법리는 양쪽 모두에 의미가 있습니다. 토지소유자 입장에서는 판결 확정 이후 다시 2년을 기다릴 필요가 없다는 점에서 유리합니다. 지료결정 판결이 과거 몇 년치를 소급해 정했다면 그 소급분과 판결 후 미납분을 합해 2년분을 채울 수 있습니다. 반대로 건물소유자 입장에서 놓치면 안 되는 부분은 '판결 확정 후 청구를 받고도 상당한 기간 지체'라는 요건입니다. 판결이 확정된 그 순간 곧바로 소멸청구가 가능한 것이 아니라, 확정된 지료를 이행할 기회가 주어졌는데도 정당한 이유 없이 미룬 사정이 있어야 합니다. 판결 확정 직후 지체 없이 미납분 전액을 변제하면 소멸청구의 요건은 무너집니다.

지료결정 판결이 확정되면 건물소유자에게 남은 시간은 길지 않다. 소급 인정된 지료가 이미 2년분을 넘는 경우, 판결 확정 후 상당한 기간 안에 정산하지 않으면 그대로 소멸청구의 요건이 갖추어진다.

토지가 팔렸다면 — 새 소유자는 전 소유자 시절의 연체를 합산하지 못한다

토지가 경매나 매매로 넘어간 사안에서 가장 많이 깨지는 것이 이 지점입니다. 앞서 본 대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결은 지료 지급의 연체가 토지소유권의 양도 전후에 걸쳐 이루어진 경우, 양수인에 대한 연체기간이 2년이 되지 않는다면 양수인은 지상권소멸청구를 할 수 없다고 판시했습니다. 연체 지료 채권은 각 소유자가 자기 소유 기간에 대해 가지는 것이고, 소멸청구권 역시 그 소유자 자신에 대한 연체를 근거로 행사해야 한다는 취지입니다.

실무적으로 이는 이런 결과를 낳습니다. 토지를 낙찰받은 사람이 등기부와 종전 소송기록을 통해 건물소유자가 전 소유자 시절부터 5년째 지료를 내지 않았다는 사실을 확인하더라도, 자신이 소유자가 된 이후의 미납액이 2년분에 이르지 않았다면 소멸청구는 기각됩니다. 낙찰 직후 곧바로 건물을 정리할 수 있으리라 기대하고 입찰가를 정했다면 계획이 크게 어긋나게 됩니다. 종전 소유자가 가지고 있던 미납 지료 채권 자체는 채권양도 방식으로 넘겨받을 수 있지만, 그것은 돈을 받을 권리를 넘겨받는 것일 뿐 소멸청구의 연체기간까지 이어 붙여주지는 않습니다.

반대 방향, 즉 건물이 팔려 지상권자가 바뀌는 경우에도 비슷한 단절이 생깁니다. 같은 95다52864 판결은 지료액이나 지급시기 등 지료에 관한 약정은 이를 등기하여야만 제3자에게 대항할 수 있으므로, 지료 등기를 하지 않은 이상 토지소유자는 구 지상권자의 지료 연체 사실을 들어 지상권을 이전받은 자에게 대항하지 못한다고 보았습니다. 법정지상권은 등기 없이 성립하는 탓에 지료 등기까지 마쳐두는 경우가 드물어, 건물이 매매로 넘어가면 연체 시계가 사실상 새로 시작되는 상황이 벌어집니다.

• 토지 양수인 — 자기 소유 기간의 연체만으로 2년분을 채워야 합니다. 전 소유자 기간과의 통산은 불가합니다.

• 건물 양수인 — 지료 등기가 없으면 전 지상권자의 연체를 이유로 한 소멸청구에 대항받지 않습니다.

• 지료결정 판결을 받았다면 지료 등기까지 마쳐 두는 편이 이후 소유자 변동에 대비하는 방법입니다.

• 토지 입찰 전에는 지료결정 판결의 유무와 확정 시기, 그 이후의 납부 내역을 먼저 확인해야 합니다.

연체분 일부를 이의 없이 받으면 소멸청구권이 사라진다

요건을 다 갖춰 놓고도 마지막에 스스로 무너뜨리는 경우가 있습니다. 대법원 2014. 8. 28. 선고 2012다102384 판결은, 지상권설정자가 지상권소멸청구를 하지 않고 있는 동안 지상권자로부터 연체된 지료의 일부를 지급받고 이를 이의 없이 수령하여 연체된 지료가 2년분 미만이 된 경우에는, 종전에 2년분의 지료가 연체되었다는 사유를 들어 지상권소멸청구를 할 수 없다고 판시했습니다. 이 법리는 토지소유자와 법정지상권자 사이에서도 마찬가지로 적용됩니다.

건물소유자 쪽에서 보면 이것은 매우 현실적인 방어수단입니다. 토지소유자가 소멸청구 의사표시를 보내기 전에 미납액 중 일부만이라도 입금해 잔액을 2년분 아래로 떨어뜨리면, 그동안 쌓아온 연체를 이유로 한 소멸청구는 봉쇄됩니다. 반대로 토지소유자 입장에서는, 요건이 갖추어진 뒤 협의 과정에서 성의 표시라며 들어온 입금을 아무 말 없이 받아두는 것이 위험합니다. 부분 변제를 받아야 할 사정이 있다면 어느 기간분에 충당하는지와 소멸청구권을 유보한다는 뜻을 서면으로 명확히 남기고, 계좌로 이미 입금이 이루어졌다면 즉시 이의를 표시하거나 반환 의사를 밝혀 두는 편이 안전합니다. 순서 자체를 바꾸어 소멸청구 의사표시를 먼저 보낸 뒤 정산 협의에 들어가는 방법도 실무에서 자주 쓰입니다.

2년분 연체가 쌓였다면 그다음에 들어오는 입금은 돈이 아니라 방어수단이다. 이의 없이 받아 잔액이 2년분 아래로 내려가는 순간 소멸청구권은 사라진다.

소멸청구의 방법과 효과 — 통지 한 장으로 끝나지 않는 경우

소멸청구는 형성권 행사이므로 소송을 거칠 필요 없이 건물소유자에게 의사표시가 도달하면 그 시점에 지상권이 소멸합니다. 다만 도달 사실과 시점을 나중에 증명해야 하므로 내용증명우편으로 보내는 것이 일반적입니다. 통지서에는 확정된 연 지료액, 미납 기간과 금액, 그것이 2년분 이상이라는 계산 근거를 적어 두어야 이후 철거소송에서 요건 충족을 그대로 주장할 수 있습니다.

주의할 예외가 민법 제288조입니다. 지상권이 저당권의 목적이거나 그 토지에 있는 건물 또는 수목이 저당권의 목적이 된 때에는, 소멸청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과함으로써 비로소 효력이 생깁니다. 건물에 근저당이 잡혀 있는 사안이 대부분이므로 이 통지를 빠뜨리면 소멸청구 자체가 효력을 갖지 못합니다. 담보권자에게 지료를 대신 내고 담보를 지킬 기회를 주려는 취지의 규정이므로, 등기부에서 저당권자를 확인해 함께 통지하고 상당한 기간이 지난 뒤에 다음 절차로 넘어가야 합니다.

지상권이 소멸하면 건물소유자는 민법 제285조에 따라 지상물을 수거하고 토지를 원상회복할 의무를 지고, 토지소유자는 건물철거와 토지인도를 구할 수 있습니다. 이때 건물소유자가 흔히 기대하는 지상물매수청구권은 인정되지 않습니다. 민법 제283조의 매수청구권은 지상권이 존속기간 만료로 소멸하는 경우 갱신청구를 했는데도 설정자가 갱신을 원하지 않을 때 행사하는 권리여서, 지료 연체를 이유로 한 소멸청구로 지상권이 소멸한 경우에는 적용되지 않는다는 것이 판례의 태도입니다. 건물 가액을 보전받을 길이 막힌다는 점에서 연체 방치의 대가는 매우 큽니다.

건물소유자 쪽의 방어선 — 무엇을 다툴 수 있나

지료 연체를 이유로 한 소멸청구를 받았다고 해서 곧바로 건물을 잃는 것은 아닙니다. 먼저 확인할 것은 지료가 협의나 지료결정판결로 확정되어 있는지입니다. 확정된 적이 없다면 95다52864 판결의 법리에 따라 연체 자체가 성립하지 않으므로 소멸청구는 배척됩니다. 상대방이 다른 소송에서 인정받은 지료 상당 부당이득액을 근거로 삼고 있다면, 그것이 제3자에게 효력이 미치는 형식적 형성소송으로서의 지료결정판결인지도 함께 따져볼 지점입니다.

다음은 금액 다툼입니다. 지료 액수는 감정으로 정해지는데, 토지의 기초가액을 어느 시점 어떤 상태로 볼 것인지와 용도에 따른 기대이율을 어떻게 잡을 것인지에 따라 결과가 달라집니다. 건물이 서 있는 토지의 이용 제약을 반영하지 않은 감정이라면 다툴 여지가 있고, 이미 정해진 지료라도 토지에 관한 조세 등의 부담이나 지가가 변동해 상당하지 않게 되었다면 민법 제286조의 지료증감청구로 조정을 구할 수 있습니다.

실무적으로 가장 확실한 차단책은 변제입니다. 미납액을 정산해 잔액을 2년분 아래로 낮추면 소멸청구의 요건이 사라지고, 토지소유자가 수령을 거절하거나 계좌를 알려주지 않는다면 변제공탁으로 같은 효과를 만들 수 있습니다.

• 지료가 협의나 지료결정판결로 확정된 사실이 있는지부터 확인합니다.

• 확정 연 지료액에 미납액을 대입해 실제로 2년분을 넘는지 직접 계산합니다.

• 건물이나 지상권에 저당권이 있다면 민법 제288조의 저당권자 통지가 있었는지 확인합니다.

• 수령을 거절당하면 변제공탁으로 연체 상태를 끊습니다.

• 지가나 조세 부담이 크게 변했다면 민법 제286조에 따른 지료 감액을 청구합니다.

소멸청구를 받았을 때 가장 먼저 볼 것은 '지료가 언제 어떤 절차로 확정되었는가'다. 확정 절차가 없었다면 연체 기간이 아무리 길어도 요건은 갖추어지지 않는다.

자주 묻는 질문

Q. 법정지상권자가 지료를 한 번도 낸 적이 없으면 바로 소멸청구를 할 수 있나요?

A. 지료액이 협의나 법원의 결정으로 정해지지 않았다면 어렵습니다. 판례는 지료가 결정되지 않은 상태에서는 2년 이상의 지료 지급 지체를 이유로 한 지상권소멸청구를 할 수 없다고 봅니다. 먼저 지료결정청구로 액수를 확정한 뒤 미납액이 2년분에 이르렀을 때 소멸청구로 넘어가야 합니다.

Q. 2년이 연속으로 밀려야 하나요?

A. 연속일 필요는 없습니다. 민법 제287조는 지급하지 않은 지료가 2년분 이상인지를 기준으로 하므로, 중간에 일부를 냈더라도 통산한 미납액이 2년분에 이르면 요건은 충족됩니다. 반대로 오래 밀렸더라도 총액이 2년분에 못 미치면 소멸청구는 할 수 없습니다.

Q. 토지를 경매로 낙찰받았습니다. 전 소유자 때의 연체를 합칠 수 있나요?

A. 합칠 수 없습니다. 판례는 연체가 소유권 양도 전후에 걸쳐 있는 경우 양수인에 대한 연체가 2년에 이르지 않으면 양수인은 소멸청구를 할 수 없다고 봅니다. 종전 소유자의 미납 지료 채권을 양도받는 것과 소멸청구 요건을 이어받는 것은 별개의 문제입니다.

Q. 소멸청구 통지를 보내면 곧바로 건물을 철거할 수 있나요?

A. 지상권은 통지가 도달한 때 소멸하지만 철거는 별개입니다. 건물이나 지상권에 저당권이 있으면 민법 제288조에 따라 저당권자에게 통지하고 상당한 기간이 지나야 소멸의 효력이 생기고, 상대방이 응하지 않으면 건물철거 및 토지인도 소송과 집행 절차를 거쳐야 합니다.

Q. 지상권이 소멸하면 건물을 사달라고 요구할 수 있나요?

A. 지료 연체를 이유로 한 소멸청구의 경우에는 인정되지 않습니다. 민법 제283조의 지상물매수청구권은 존속기간 만료로 소멸할 때 갱신청구가 거절된 경우에 행사하는 권리이기 때문입니다. 이 경우 건물소유자는 민법 제285조에 따라 지상물을 수거하고 토지를 원상회복해야 할 위치에 놓입니다.

Q. 밀린 지료 중 일부만 받아도 괜찮을까요?

A. 위험합니다. 이의 없이 일부를 수령해 연체액이 2년분 미만이 되면 종전 연체를 이유로 한 소멸청구는 할 수 없다는 것이 판례입니다. 부분 변제를 받아야 한다면 충당 기간과 소멸청구권 유보 의사를 서면으로 남기거나, 소멸청구 의사표시를 먼저 보낸 뒤 정산에 들어가는 편이 안전합니다.

맺음말

지료 2년 연체를 이유로 한 지상권소멸청구는 조문만 보면 단순하지만, 법정지상권 사안에서는 지료 확정이라는 관문이 앞에 놓여 있습니다. 협의나 지료결정판결로 액수가 정해져야 연체를 계산할 수 있고, 판결이 확정된 뒤에는 청구를 받고도 상당한 기간 지체한 사정이 더해져야 합니다. 여기에 토지 양수인은 전 소유자 시절 연체를 합산하지 못한다는 제한, 지료 등기가 없으면 건물 양수인에게 종전 연체를 대항하지 못한다는 제한이 겹칩니다.

반대로 건물소유자 쪽에서는 지료 확정 여부, 2년분 계산, 저당권자 통지 누락, 변제공탁 같은 방어선이 여러 겹으로 남아 있습니다. 다만 소멸청구가 일단 효력을 갖고 나면 지상물매수청구권으로 건물 가액을 보전받는 길은 막히므로, 연체를 방치한 채 시간을 보내는 것이 가장 나쁜 선택입니다. 양쪽 모두 다툼의 승패는 결국 지료가 언제 어떤 절차로 확정되었고 그 뒤 얼마가 밀렸는지를 기록으로 증명할 수 있느냐에 달려 있습니다.

토지와 건물의 소유자가 갈린 물건이 꾸준히 나오는 수원과 용인 처인구 일대에서는 낙찰 이후에야 법정지상권과 지료 문제를 마주하는 경우가 많습니다. 통지서를 보내기 전에 지료 확정 절차와 연체액 계산부터 점검해 보시기 바랍니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.