점유취득시효 기간 합산 — 상속·매수로 승계한 점유는 어디까지 이어지나 

아버지가 수십 년 농사짓던 땅을 물려받았는데 등기부에는 전혀 다른 사람 이름이 올라 있거나, 앞사람이 오래 점유해 온 토지를 사들여 시효가 완성될 날을 기다리는 경우가 있습니다. 점유취득시효의 20년을 한 사람이 처음부터 끝까지 혼자 채워야 하는 것으로 오해해 아예 포기하는 분들이 적지 않지만, 민법은 앞사람의 점유를 이어받아 기간을 합산하는 길을 분명히 열어두고 있습니다. 다만 그 점유를 상속으로 받았는지 매수로 받았는지에 따라 합산의 방식과 선택의 폭이 전혀 달라지고, 20년이 이미 지나간 뒤에 넘겨받은 경우에는 합산 논리 자체가 통하지 않는 구간도 있습니다. 이 글에서는 점유를 승계해 시효기간을 합산하려면 무엇이 갖춰져야 하는지, 상속과 매수가 왜 다르게 취급되는지, 어느 시점을 기산점으로 잡아야 하는지를 순서대로 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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점유취득시효의 20년 — 한 사람이 다 채울 필요는 없다

점유취득시효는 민법 제245조 제1항에 근거합니다. 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다는 규정입니다. 여기서 요구되는 것은 20년이라는 기간과 점유의 성질이지, 그 20년을 한 사람이 단독으로 채웠는지가 아닙니다. 참고로 같은 조 제2항의 등기부취득시효는 소유자로 등기된 자가 10년간 선의·무과실로 점유한 경우를 다루는 별개의 제도이므로, 등기 없이 사실상 점유만 이어온 사안은 제1항의 문제입니다.

기간 합산의 직접적인 근거는 민법 제199조입니다. 제1항은 점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다고 정하고, 제2항은 전 점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 계승한다고 정합니다. 즉 합산은 원칙적으로 허용되며, 실무의 쟁점은 '합산이 되느냐'가 아니라 '어떤 조건에서 어느 범위까지 선택할 수 있고 무엇이 따라오느냐'에 있습니다.

예를 들어 선대가 1985년부터 어느 임야를 경작해 오다가 2010년 사망하고, 상속인이 그때부터 계속 같은 방식으로 점유해 왔다면 선대의 25년과 상속인의 점유가 이어져 20년 요건은 이미 충족된 상태로 볼 여지가 큽니다. 반대로 앞사람이 12년 점유한 땅을 매수해 8년째 점유 중이라면, 합산을 주장할 때 비로소 20년이 채워집니다. 두 사례는 결론은 비슷해 보여도 승계의 성격이 달라 적용 법리가 갈립니다.

민법 제245조 제1항이 요구하는 것은 '20년의 점유'이지 '한 사람의 20년'이 아니다 — 제199조가 앞사람의 점유를 이어 붙일 수 있게 해준다.

상속으로 넘어온 점유 — 합산이 아니라 그대로 이어받는 구조

상속은 포괄승계입니다. 민법 제193조는 점유권은 상속인에 이전한다고 정하고 있어, 상속인은 별도의 인도 절차나 점유 개시 행위 없이도 상속개시와 동시에 피상속인의 점유권을 그대로 취득합니다. 그래서 상속 국면에서는 두 개의 점유를 이어 붙인다기보다, 하나의 점유가 사람만 바뀐 채 끊기지 않고 계속되는 구조로 이해하는 편이 정확합니다.

여기서 결정적인 법리가 하나 있습니다. 대법원 2020. 3. 27. 선고 2019다285363 판결은 상속에 의하여 점유권을 취득한 경우 상속인은 새로운 권원에 의하여 자기 고유의 점유를 개시하지 않는 한 피상속인의 점유를 떠나 자기만의 점유를 주장할 수 없다는 법리를 확인하고 있습니다. 매수인이라면 쓸 수 있는 '내 점유만 따로 주장하겠다'는 선택지가 상속인에게는 원칙적으로 없다는 뜻입니다. 그 결과 취득시효의 기산점은 상속개시일이 아니라 피상속인이 점유를 개시한 시점으로 잡히게 됩니다.

이 구조는 상속인에게 유리하게도, 불리하게도 작용합니다. 유리한 쪽은 선대의 오랜 점유가 자동으로 따라와 20년을 쉽게 넘긴다는 점입니다. 불리한 쪽은 선대 점유에 붙어 있던 흠도 같이 따라온다는 점입니다. 선대의 점유가 소유의 의사 없는 타주점유였다면 상속인의 점유도 그 성질을 그대로 물려받아 특별한 사정이 없는 한 자주점유가 되지 못한다는 것이 확립된 판례이고(대법원 1997. 5. 30. 선고 97다2344 판결, 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다27273 판결 등), 이를 뒤집으려면 상속인이 소유자에게 소유의 의사를 표시하거나 새로운 권원에 의해 다시 소유의 의사로 점유를 시작해야 합니다.

여기서 말하는 '새로운 권원'은 상속인이 상속과 무관한 별도의 매매계약을 체결하고 그에 따라 점유를 시작한 경우처럼 독립된 점유취득 원인을 뜻합니다. 상속 후 담장을 다시 세우거나 경작 방식을 바꾼 정도로는 인정되기 어렵습니다.

매수로 넘겨받은 점유 — 이어 붙일지 끊을지 고를 수 있다

매매·증여처럼 개별 재산을 넘겨받는 특정승계에서는 사정이 다릅니다. 민법 제199조 제1항의 선택권이 온전히 작동해서, 승계인은 자기 점유만 주장할 수도 있고 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수도 있습니다. 나아가 점유가 여러 사람을 거쳐 순차로 넘어온 경우 어느 단계의 점유자 점유까지 아울러 주장할 것인지도 주장하는 사람에게 선택권이 있다는 것이 판례의 태도입니다(대법원 1998. 4. 10. 선고 97다56822 판결).

다만 이 선택권에는 뚜렷한 한계가 있습니다. 어느 점유자의 점유를 아울러 주장할 것인지는 고를 수 있어도, 특정 점유자의 점유기간 도중의 임의 시점을 기산점으로 끊어 잡을 수는 없습니다. 즉 선택의 단위는 '사람'이지 '날짜'가 아닙니다. 20년에서 몇 달이 모자란다고 앞사람 점유기간 중간의 편한 날을 시작점으로 지목하는 방식은 받아들여지지 않습니다.

합산을 택할 때 반드시 함께 고려해야 하는 것이 제199조 제2항의 하자 계승입니다. 전 점유자의 점유가 타주점유였거나 악의의 무단점유였다면, 그 점유를 아울러 주장하는 순간 그 흠까지 승계됩니다. 그래서 앞사람 점유에 문제가 있는 사안에서는 오히려 자기 점유만 분리해 주장하는 편이 유리할 수 있습니다. 물론 분리하면 기간이 짧아져 20년에 못 미치는 경우가 대부분이므로, 실무적으로는 다음과 같은 저울질이 필요합니다.

• 합산 주장 — 기간은 채워지지만 앞사람 점유의 하자를 함께 떠안는다. 앞사람 점유가 깨끗할 때 유리하다.

• 분리 주장 — 하자는 끊어내지만 자기 점유만으로 20년을 채워야 한다. 앞사람 점유가 임차·명의신탁 등에 기초했을 때 검토한다.

• 단계 선택 — 3인 이상 순차 승계라면 하자 있는 중간 점유자를 건너뛰지 못하고, 그 사람 앞 단계까지 거슬러 주장하려면 그 중간 점유도 포함된다는 점을 전제로 범위를 정한다.

• 기산점 고정 — 어느 범위를 택하든 그 범위 첫 점유자의 실제 점유개시일이 기산점이 된다.

상속인은 앞사람의 점유에서 벗어날 수 없고, 매수인은 벗어날지 이어 붙일지 고를 수 있다 — 이 차이가 승계 유형을 먼저 확정해야 하는 이유다.

기산점을 임의로 고를 수 있는 경우 — 소유자 변동이 가르는 선

기산점은 20년의 시작점이자, 누구를 상대로 등기를 청구할지를 정하는 기준이기도 합니다. 이 문제에 관해 대법원 1994. 3. 22. 선고 93다46360 전원합의체 판결은 명확한 기준을 제시했습니다. 취득시효를 주장하는 자는 점유기간 중 소유자의 변동이 없는 토지에 관하여는 취득시효의 기산점을 임의로 선택할 수 있고, 취득시효를 주장하는 날로부터 역산하여 20년 이상의 점유 사실이 인정되고 그것이 자주점유가 아닌 것으로 밝혀지지 않는 한 취득시효를 인정할 수 있다는 것입니다.

반대로 점유기간 중에 소유자가 바뀐 토지라면 기산점을 마음대로 옮길 수 없고, 실제 점유가 개시된 시점이 그대로 기산점이 됩니다. 이렇게 구분하는 이유는 취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권이 시효완성 당시의 소유자를 상대로 하는 채권적 청구권이기 때문입니다. 기산점을 뒤로 미루면 완성 시점도 뒤로 밀리고, 그에 따라 청구 상대방인 소유자까지 달라져 버립니다. 기산점 선택을 자유롭게 허용하면 등기부상 소유자가 바뀔 때마다 상대방을 골라잡는 결과가 되므로, 소유자 변동이 있는 사안에서는 선택을 막는 것입니다.

같은 판결은 반대 방향의 구제도 인정합니다. 취득시효가 완성된 뒤 토지 소유자에 변동이 있더라도 당초의 점유자가 계속 점유하고 있고, 소유자가 변동된 시점을 새로운 기산점으로 삼아도 다시 20년의 점유기간이 완성되는 경우라면, 점유자는 소유권 변동시를 새로운 취득시효의 기산점으로 삼아 완성을 주장할 수 있습니다. 다만 이때도 그 새로운 20년 기간 중에는 등기명의자가 동일해 소유자의 변동이 없어야 합니다. 승계로 기간을 합산하는 사안에서는 앞사람 점유기간 중 등기명의가 몇 번 바뀌었는지를 등기부 갑구에서 먼저 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

자주점유 요건은 승계로 세탁되지 않는다

기간을 아무리 잘 합산해도 그 점유가 소유의 의사에 기한 자주점유가 아니면 취득시효는 성립하지 않습니다. 다행히 민법 제197조 제1항은 점유자는 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정한다고 정하고 있어, 점유자가 스스로 자주점유임을 적극적으로 증명할 필요는 없고 이를 다투는 상대방이 타주점유임을 증명해야 합니다.

문제는 이 추정이 깨지는 국면입니다. 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 증명된 경우, 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사가 있는 점유라는 추정이 깨어진다고 판시했습니다. 남의 땅인 줄 명백히 알면서 들어간 점유는 그 자체로 자주점유 추정이 무너진다는 것입니다.

승계 국면에서 이 법리가 무섭게 작용합니다. 상속인은 앞서 본 대로 선대의 점유 성질을 그대로 이어받고, 매수인도 합산을 주장하는 순간 제199조 제2항에 따라 하자를 계승합니다. 결국 앞사람이 어떤 자격으로 그 땅에 들어갔는지가 현재 점유자의 운명을 좌우합니다. 아래와 같은 사정이 확인되면 합산 주장 전에 전략을 다시 짜야 합니다.

• 앞사람이 임차인·사용차주로 들어간 경우 — 임대차·사용대차에 기한 점유는 성질상 타주점유다.

• 명의신탁 관계가 있었던 경우 — 신탁자·수탁자 사이의 점유는 소유의 의사가 부정되기 쉽다.

• 매매계약이 무효·해제된 사실을 알면서 계속 점유한 경우 — 그 시점 이후의 점유 성질이 다투어진다.

• 등기부·지적도상 명백히 타인 소유임을 알고 경계를 넘어 점유한 경우 — 95다28625 법리로 추정이 깨질 수 있다.

• 공유자 중 1인이 공유물 전부를 점유한 경우 — 다른 공유자 지분에 관하여는 원칙적으로 타주점유로 본다.

20년이 이미 지난 뒤 넘겨받았다면 — 합산 논리가 통하지 않는 구간

가장 많이 오해되는 지점입니다. 앞사람이 이미 20년을 채워 시효가 완성된 뒤에 그 점유를 넘겨받은 경우, 현 점유자가 '내 점유와 앞사람 점유를 합산했으니 내 이름으로 등기를 넘겨달라'고 곧바로 청구할 수는 없습니다. 대법원 1995. 3. 28. 선고 93다47745 전원합의체 판결의 다수의견은, 취득시효기간 만료 당시의 점유자로부터 점유를 승계한 현 점유자는 자신의 전 점유자에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 전 점유자의 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 대위행사할 수 있을 뿐, 전 점유자의 취득시효 완성의 효과를 주장하여 직접 자기에게 소유권이전등기를 청구할 권원은 없다고 보았습니다.

시효완성의 효과가 완성 시점에 이미 그때의 점유자에게 귀속되기 때문입니다. 그 순간 발생한 등기청구권은 그 사람의 재산이고, 뒤에 점유를 넘겨받았다는 사정만으로 남의 채권이 내 것이 되지는 않습니다. 그래서 소송 구조가 두 단계가 됩니다. 현 점유자가 전 점유자에 대해 갖는 이전등기청구권을 피보전채권으로 삼아 전 점유자를 대위해 소유자에게 전 점유자 앞으로의 이전등기를 구하고, 이어서 전 점유자로부터 자신에게로 등기를 넘겨받는 방식입니다.

보다 간명한 길은 등기청구권 자체를 양도받는 것입니다. 대법원 2018. 7. 12. 선고 2015다36167 판결은 취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 채권자와 채무자 사이에 아무런 계약관계나 신뢰관계가 없으므로, 매매로 인한 소유권이전등기청구권에 관한 양도제한의 법리가 적용되지 않는다고 판단했습니다. 매매로 인한 등기청구권은 양도에 채무자의 동의나 승낙이 필요한 반면, 시효완성으로 인한 등기청구권은 일반 채권양도 법리에 따라 양도인의 통지만으로 채무자에게 대항할 수 있다는 뜻입니다. 시효가 이미 완성된 땅을 넘겨받는다면 매매계약에 등기청구권 양도와 통지 조항을 함께 넣어두는 것이 안전합니다.

시간 관리도 중요합니다. 같은 93다47745 판결은 점유자가 시효기간 만료로 일단 소유권이전등기청구권을 취득한 이상 그 후 점유를 상실하더라도 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한 이미 취득한 등기청구권이 곧바로 소멸하지는 않지만, 점유를 상실한 때로부터 10년간 등기청구권을 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다고 보았습니다. 앞사람이 땅을 떠난 지 오래된 사안이라면, 대위할 채권 자체가 시효로 사라졌을 가능성을 먼저 점검해야 합니다.

시효완성 전에 넘겨받았다면 합산해 내 이름으로 청구할 수 있지만, 완성 후에 넘겨받았다면 앞사람의 등기청구권을 대위하거나 양수해야 한다.

합산을 뒷받침하는 자료 — 소송에서 실제로 무엇을 모으나

승계 합산 사건에서 다투어지는 사실은 대체로 세 가지입니다. 앞사람의 점유가 언제 시작되었는가, 그 점유가 현재까지 끊기지 않고 이어졌는가, 점유가 승계된 사실이 무엇으로 증명되는가입니다. 기간이 길수록 계약서나 영수증 같은 직접 증거가 남아 있지 않아, 간접 자료를 겹겹이 쌓아 점유의 외형을 재구성하는 작업이 핵심이 됩니다.

• 승계 사실 — 상속이면 제적등본·가족관계등록부로 상속개시일과 상속인 범위를, 매수면 매매계약서·대금 지급 자료·인수인계 정황을 정리한다.

• 점유 개시 시점 — 항공사진, 옛 지적도, 농지원부, 건축물대장, 전기·수도 개통 내역처럼 연도를 특정할 수 있는 공적 자료가 유용하다.

• 점유의 계속 — 재산세·종합부동산세 납부내역, 경작 사실 확인서, 임대차 관계 서류, 담장·축대·창고 등 지상물의 설치 시기.

• 점유 범위 — 지적측량성과도나 경계복원측량으로 실제 점유 면적을 특정한다. 등기부상 필지 전부가 아니라 일부만 점유한 경우 그 부분을 도면으로 특정해야 청구취지가 성립한다.

• 점유의 성질 — 자주점유를 뒷받침하는 정황(직접 경작, 지상물 축조, 세금 부담)과 이를 깨뜨릴 수 있는 자료(임대차계약, 사용승낙서)를 함께 확인한다.

등기부 갑구의 소유권 변동 이력도 함께 뽑아야 합니다. 소유자 변동 여부에 따라 기산점을 임의로 선택할 수 있는지가 갈리고, 시효완성 후 소유권이 제3자에게 넘어갔다면 그 제3자에게는 원칙적으로 시효완성을 주장할 수 없기 때문입니다. 자료를 정리하기 전에 소를 먼저 제기하면 기산점과 청구 상대방을 잘못 잡아 기각될 위험이 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 아버지가 점유하던 땅을 물려받았는데, 제 점유만 20년을 채우면 되나요?

A. 상속의 경우 상속인은 새로운 권원에 의해 자기 고유의 점유를 개시하지 않는 한 피상속인의 점유를 떠나 자기만의 점유를 주장할 수 없다는 것이 판례입니다. 따라서 기산점은 상속개시일이 아니라 아버지가 점유를 시작한 시점이 되고, 그 시점부터 20년이 지났는지로 판단하게 됩니다. 선대 점유가 오래되었다면 이미 완성된 상태일 수 있으므로 점유 개시 시점 확정이 먼저입니다.

Q. 앞사람 점유에 문제가 있어 보이는데도 반드시 합산해야 하나요?

A. 매수 등 특정승계라면 민법 제199조 제1항에 따라 자기 점유만 주장할 수도 있습니다. 다만 아울러 주장하면 같은 조 제2항에 따라 앞사람 점유의 하자까지 계승되므로, 앞사람이 임차인이었거나 악의의 무단점유자였다면 분리 주장을 검토하게 됩니다. 분리하면 기간이 줄어드는 문제가 남아, 어느 쪽이 유리한지는 두 요소를 함께 따져야 합니다.

Q. 20년에서 몇 달이 모자랍니다. 앞사람 점유기간 중간을 시작점으로 잡으면 안 되나요?

A. 어느 단계의 점유자까지 아울러 주장할지는 고를 수 있지만, 특정 점유자의 점유기간 도중 임의의 날을 기산점으로 끊어 잡는 것은 허용되지 않습니다. 선택의 단위가 날짜가 아니라 점유자이기 때문입니다. 다만 점유기간 중 소유자 변동이 없는 토지라면 주장하는 날로부터 역산해 20년을 인정받는 방식이 가능합니다.

Q. 앞사람이 이미 20년을 채운 땅을 샀습니다. 바로 제 이름으로 등기를 청구할 수 있나요?

A. 시효완성 후에 점유를 승계한 경우에는 직접 자기 명의로 이전등기를 청구할 권원이 없다는 것이 전원합의체 판례의 입장입니다. 전 점유자에 대한 이전등기청구권을 보전하기 위해 전 점유자의 등기청구권을 대위행사하는 방식으로 진행해야 합니다. 매매 단계에서 등기청구권을 함께 양수받고 양도인이 소유자에게 통지해 두면 절차가 훨씬 간명해집니다.

Q. 시효가 완성된 뒤 등기부상 소유자가 다른 사람으로 바뀌었습니다.

A. 취득시효 완성으로 인한 등기청구권은 완성 당시 소유자를 상대로 하는 채권적 청구권이어서, 등기를 마치기 전에 소유권이 제3자에게 넘어가면 원칙적으로 그 제3자에게는 시효완성을 주장할 수 없습니다. 다만 당초 점유자가 계속 점유하고 있다면 소유권 변동시를 새로운 기산점으로 삼아 다시 20년의 완성을 주장할 수 있고, 이때는 그 기간 중 등기명의자가 동일해야 합니다.

Q. 상속인이 여러 명인데 한 사람만 실제로 점유해 왔다면 어떻게 되나요?

A. 상속으로 이전된 점유권은 공동상속인 전원에게 미치는 것이 원칙이므로, 한 사람이 사실상 관리해 왔다는 사정만으로 그 사람이 단독으로 시효취득한다고 단정하기 어렵습니다. 단독 소유를 주장하려면 다른 상속인 지분에 대해 소유의 의사를 외부에 표시했거나 새로운 권원으로 점유를 개시했다는 사정이 필요합니다. 상속인 간 다툼으로 번질 수 있는 부분이라 청구 구조를 미리 정리해 두는 편이 안전합니다.

맺음말

점유취득시효에서 20년은 한 사람이 채워야 하는 숫자가 아닙니다. 민법 제199조는 앞사람의 점유를 이어 붙일 길을 열어두고 있고, 상속이라면 민법 제193조에 따라 그 점유가 끊김 없이 그대로 넘어옵니다. 다만 상속인은 앞사람의 점유에서 벗어날 수 없어 하자까지 함께 물려받고, 매수인은 이어 붙일지 끊을지 고를 수 있는 대신 아울러 주장하면 하자를 계승합니다. 승계 유형을 먼저 확정하는 것이 모든 판단의 출발점입니다.

여기에 기산점 문제가 겹칩니다. 점유기간 중 소유자 변동이 없었다면 기산점 선택과 역산이 가능하지만, 변동이 있었다면 실제 점유개시일에 묶입니다. 20년이 이미 지난 뒤에 점유를 넘겨받은 경우라면 합산이 아니라 앞사람의 등기청구권을 대위하거나 양수하는 구조로 접근해야 하고, 앞사람이 점유를 잃은 지 10년이 지났다면 그 채권 자체가 시효로 소멸했을 수 있습니다.

용인 처인구나 양평처럼 임야·농지가 많고 오래된 점유 관계가 얽힌 지역에서는, 등기부와 실제 경작 현황이 수십 년째 어긋나 있는 토지가 드물지 않습니다. 등기부 갑구의 소유권 변동 이력과 선대의 점유 개시 시점부터 확인해 보시면, 지금 어떤 주장이 가능한지 윤곽이 잡힐 것입니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.