전세사기 경매유예 신청, 임차인이 직접 진행할 수 있을까요? 

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

전세사기 피해를 입은 상황에서
현재 거주하고 있는 집까지 경매로 넘어가면
임차인 입장에서는 막막할 수밖에 없습니다.

보증금도 돌려받지 못했는데
경매절차까지 빠르게 진행된다면

당장 집을 비워야 하는 것은 아닌지,

배당을 받아도 보증금을
제대로 회수하지 못하는 것은 아닌지,

살고 있는 집을 직접 낙찰받을 기회마저
놓치게 되는 것은 아닌지 불안해집니다.

이때 많은 분들이 물어보시는 것이 있습니다.

“전세사기 경매유예 신청을
임차인이 직접 할 수 있을까요?”

결론부터 말씀드리면,

전세사기피해자로 인정된 임차인은
진행 중인 경매절차의 유예 또는 정지를
법원에 직접 신청할 수 있습니다.

다만 신청서를 제출한다고 해서
경매가 무조건 중단되는 것은 아닙니다.

본인이 특별법상 지원 대상에 해당하는지,

현재 절차가 경매인지 공매인지,

매각기일이 어느 단계까지 진행됐는지,

경매를 늦추는 동안 어떤 권리행사를
준비해야 하는지를 함께 살펴봐야 합니다.

전세사기 경매유예는 보증금을 지급하는 제도가 아닙니다

전세사기 경매유예는
피해 임차인이 거주하고 있는 주택의 경매를
일정 기간 늦추거나 멈추게 하는 제도입니다.

쉽게 말하면,

경매를 통해 집이 바로 매각되는 것을 막고
임차인이 대응 방안을 마련할 시간을
확보하기 위한 절차입니다.

경매가 진행 중인 경우에는

매각기일 지정을 보류하거나,

이미 정해진 매각기일을 취소하거나 변경하는 등
절차의 유예·정지를 신청할 수 있습니다.

다만 경매유예가 인정되더라도
임대인이 보증금을 돌려주는 것은 아닙니다.

유예된 기간에

배당요구를 어떻게 할지,

우선매수권을 행사할지,

공공주택사업자의 피해주택 매입을 신청할지,

보증금반환청구와 임대인 재산 추적을
어떻게 진행할지를 준비해야 합니다.

따라서 경매유예는 피해 회복의 종착점이라기보다
보증금 회수를 준비하기 위한 시간을
확보하는 절차에 가깝습니다.

전세사기피해자로 인정된 임차인은 직접 신청할 수 있습니다

전세사기피해주택에 대한 경매가 진행 중이라면
특별법상 전세사기피해자는
관할 법원에 경매유예를 직접 신청할 수 있습니다.

변호사를 반드시 선임해야만
신청할 수 있는 절차는 아닙니다.

경매유예 신청서와 함께

전세사기피해자 결정문,

임대차계약서,

주민등록과 점유 사실을 확인할 수 있는 자료,

경매사건번호와 진행 상황을 확인할 서류 등을
준비해 제출하는 방식으로 진행할 수 있습니다.

아직 전세사기피해자 결정을 받지 못했다면
먼저 피해자 결정 신청 절차를 확인해야 합니다.

현재는 전세사기피해자 지원관리시스템을 통해
피해자 결정 신청을 진행하면서

긴급한 경매 또는 공매 유예·정지가
필요하다는 사실을 함께 표시할 수도 있습니다.

경매가 빠르게 진행 중이라면
피해자 결정이 끝날 때까지 기다리기보다

현재 이용할 수 있는 긴급 유예 절차가 있는지
전세피해지원센터나 관계기관을 통해
신속하게 확인하는 것이 좋습니다.

경매와 공매는 신청기관이 다릅니다

전세사기 피해주택이 매각되는 절차는
크게 경매와 공매로 나눌 수 있습니다.

은행이나 개인 채권자가
담보권이나 집행권원을 근거로
법원에 신청한 절차라면 일반적으로 경매입니다.

이 경우 경매사건이 진행 중인 법원에
유예 또는 정지를 신청해야 합니다.

반면 임대인의 국세나 지방세 체납으로
주택이 압류되고 매각되는 절차라면
공매가 문제될 수 있습니다.

국세 체납에 따른 절차라면
관할 세무서장에게,

지방세 체납에 따른 절차라면
관할 지방자치단체의 장에게
매각 유예 또는 중지를 신청하는 구조입니다.

특히 세금 체납에 따른 매각 유예는
매각기일이 결정되기 전에 신청해야 하므로
절차 진행 상황을 빠르게 확인해야 합니다.

따라서 법원에서 온 경매 관련 서류인지,

세무서나 지방자치단체 또는
공매기관에서 온 서류인지부터 구분해야 합니다.

접수기관을 잘못 판단하면
중요한 신청 시기를 놓칠 수 있습니다.

경매사건번호와 매각기일부터 확인해야 합니다

전세사기 경매유예를 준비한다면
가장 먼저 경매 진행 단계를 확인해야 합니다.

법원에서 받은 우편물이나
등기부등본을 통해 경매개시결정 여부를 확인하고,

경매사건번호,

관할 법원,

배당요구 종기,

매각기일 지정 여부를 정리해야 합니다.

매각기일이 임박한 상태라면
일반적인 피해자 결정 절차만 진행하면서
기다리는 것은 위험할 수 있습니다.

긴급 유예 신청과 법원 신청이 가능한지
즉시 확인해야 합니다.

준비할 자료로는 일반적으로

임대차계약서,

전입 사실을 확인할 수 있는 자료,

확정일자 자료,

보증금 지급 내역,

전세사기피해자 결정문,

경매개시결정문이나 법원 통지서,

등기부등본 등이 있습니다.

경매 진행 상황과 신청인의 권리관계에 따라
추가 자료가 필요할 수 있으므로

서류를 제출하기 전
해당 경매계에 접수 방법을 확인하는 것도 좋습니다.

경매유예 기간에는 다음 대응을 함께 준비해야 합니다

경매가 유예됐다는 이유만으로
아무 조치 없이 기다려서는 안 됩니다.

가장 먼저 확인해야 할 것은 배당요구입니다.

배당요구가 필요한 임차인이
정해진 기간 안에 절차를 밟지 않으면

경매에서 보증금을 배당받는 과정에
불이익이 생길 수 있습니다.

집에서 먼저 이사해야 한다면
임차권등기명령도 검토해야 합니다.

대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 조치 없이
전출하거나 주택을 인도하면
권리관계가 불리해질 수 있기 때문입니다.

또 피해주택을 직접 매수할 생각이 있다면
우선매수권 행사 여부와 자금 조달 방안을
미리 검토해야 합니다.

공공주택사업자의 피해주택 매입을 원하는 경우에는
신청 대상과 주택 요건도 확인할 필요가 있습니다.

임대인에게 다른 재산이 있다면

보증금반환소송,

지급명령,

가압류,

재산명시 및 재산조회,

판결 이후 강제집행도
함께 준비해야 할 수 있습니다.

경매유예는 이러한 대응을 준비할 시간을
확보하기 위해 활용해야 의미가 있습니다.

직접 신청할 수 있어도 권리분석이 필요한 이유

전세사기 경매유예 신청은
임차인이 직접 진행할 수 있습니다.

그러나 직접 신청할 수 있다는 것과
사건 전체를 혼자 처리해도 된다는 것은
같은 의미가 아닙니다.

한 주택에 여러 임차인이 있거나,

선순위 근저당권과 세금 체납이 복잡하게 얽혀 있거나,

본인의 대항력과 확정일자 순위가 불분명하다면
예상 배당액부터 정확히 계산하기 어려울 수 있습니다.

경매를 늦추는 것이 유리한지,

절차를 그대로 진행해 배당을 받는 것이 나은지,

우선매수권을 행사할지,

공공매입을 신청할지에 따라
대응 방향도 달라집니다.

또 보증금반환 판결을 받더라도
임대인 명의의 다른 재산이 없다면
실제 회수로 이어지지 않을 수 있습니다.

따라서 전세사기 사건은
경매유예 신청 하나만 따로 보기보다

경매 배당과 임차권 보호,

민사상 보증금반환청구,

임대인 재산에 대한 강제집행,

필요한 경우 형사고소까지
전체적으로 검토하는 것이 안전합니다.

마치며

전세사기피해자로 인정된 임차인은
진행 중인 경매에 대해
법원에 경매유예 또는 정지를 직접 신청할 수 있습니다.

다만 현재 진행 중인 절차가
법원 경매인지 세금 체납에 따른 공매인지에 따라
신청기관과 시기가 달라질 수 있습니다.

경매유예가 인정되더라도
보증금이 바로 반환되는 것은 아닙니다.

유예된 기간에

배당요구,

임차권등기,

우선매수권 행사,

피해주택 공공매입,

보증금반환소송,

가압류와 강제집행 가능성까지
함께 검토해야 합니다.

무엇보다 매각기일이 임박하면
대응할 수 있는 시간이 매우 짧아질 수 있습니다.

전세사기피해자 결정 여부와
경매사건번호, 배당요구 종기, 매각기일을
먼저 확인한 뒤 신속하게 대응하는 것이 중요합니다.

법무법인 심은 전세사기 피해 사건에서
경매유예 신청만을 별도로 보지 않습니다.

임차권 보호와 배당 절차,

보증금반환청구,

임대인 재산에 대한 가압류와 강제집행,

필요한 경우 형사절차까지 함께 검토하여
실제 피해금 회수 가능성을 높이는 방향으로
대응하고 있습니다.

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