이혼할 때 전세·월세 계약은 어떻게 정리해야 할까요? 

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

이혼을 준비하면서
현재 살고 있는 전세나 월세 집을
어떻게 처리해야 할지 고민하시는 분들이 많습니다.

자가 주택이라면 매도하거나
한 사람이 소유권을 넘겨받는 방식을
생각해볼 수 있습니다.

하지만 전세·월세 주택은
소유권이 아닌 임차권을 정리해야 하므로
문제가 조금 더 복잡해집니다.

계약서상 임차인이 누구인지,

보증금을 실제로 누가 마련했는지,

이혼 후 누가 계속 거주할 것인지,

임대인이 명의 변경에 동의하는지에 따라
정리 방법이 달라질 수 있기 때문입니다.

특히 부부끼리 집과 보증금에 대한 합의를 마쳤더라도
임대인과의 계약관계가 그대로 남아 있다면
나중에 보증금 반환이나 계약 종료 과정에서
다시 분쟁이 생길 수 있습니다.

오늘은 이혼 과정에서
전세·월세 임차권과 보증금을 정리할 때
어떤 부분부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

먼저 임대차계약서상 임차인이 누구인지 확인해야 합니다

전세·월세 문제를 정리할 때
가장 먼저 살펴봐야 하는 것은
임대차계약서에 적힌 임차인 명의입니다.

임대인과의 관계에서는
누가 계약 당사자인지가 매우 중요합니다.

배우자 중 한 사람만 임차인으로 기재되어 있다면
원칙적으로 계약 해지 통지나 갱신 요구,

보증금 반환 청구와 같은 권리행사는
그 명의자를 중심으로 이루어집니다.

실제로 다른 배우자가 보증금을 대부분 마련했거나
오랫동안 해당 주택에 거주했더라도,

임대인 입장에서는 계약서에 적힌 사람이
임차인으로 보일 수 있습니다.

반대로 부부가 모두 공동임차인으로 기재되어 있다면
계약 종료와 보증금 반환 과정에서
두 사람의 의사와 권리관계를 함께 살펴봐야 합니다.

따라서 이혼 합의를 시작하기 전에
임대차계약서 원본과 갱신계약서,

보증금 지급 내역,

계약 당시 작성한 특약을
먼저 확인하는 것이 좋습니다.

계약 명의가 한 사람이어도 보증금은 공동재산일 수 있습니다

임대차계약이 배우자 한 사람 명의로 되어 있다고 해서
보증금까지 모두 그 사람의 개인재산이 되는 것은 아닙니다.

혼인기간 중 부부가 함께 모은 돈으로
전세보증금이나 월세보증금을 마련했다면,

그 보증금을 돌려받을 권리의 경제적 가치는
이혼 재산분할 대상에 포함될 수 있습니다.

예를 들어 남편 명의로 전세계약을 체결했지만
보증금이 부부의 소득과 공동생활비에서 마련됐다면,

명의가 남편 앞으로 되어 있다는 이유만으로
보증금 전액을 남편 재산으로 보기는 어렵습니다.

반대로 혼인 전부터 보유하고 있던 자금이나
상속·증여받은 돈으로 보증금을 마련했다면
그 자금의 성격과 유지 과정에 따라
다른 판단이 나올 수 있습니다.

중요한 것은 계약서상 명의만이 아니라

보증금의 출처,

혼인기간,

각자의 경제적 기여,

대출 유무,

보증금 증액 과정 등을
종합적으로 살펴보는 것입니다.

즉 임대인에 대해서는
계약 명의자가 권리자가 될 수 있지만,

부부 사이에서는 보증금의 가치가
공동재산으로 평가될 수 있습니다.

한 사람이 계속 살더라도 명의를 마음대로 바꿀 수는 없습니다

이혼 후 배우자 중 한 사람이
현재 주택에 계속 거주하기로 합의하는 경우가 있습니다.

이때 부부끼리

“이제부터 이 집의 임차인은
계속 사는 사람이 맡는다”고 정하더라도

그 합의만으로 임대차계약의 명의가
자동으로 변경되는 것은 아닙니다.

임차권을 다른 사람에게 넘기거나
계약 당사자를 변경하려면
원칙적으로 임대인의 동의가 필요합니다.

예를 들어 남편 명의로 계약된 집에
이혼 후 아내와 자녀가 계속 살기로 했다면,

임대인과 협의해 임차인 명의를 변경하거나
아내 명의로 새로운 계약서를 작성하는 것이 안전합니다.

임대인의 동의 없이
실제 거주자만 바뀐 상태로 방치하면

계약 갱신,

전세대출 연장,

보증보험 가입,

보증금 반환,

주택 인도 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

특히 계약 명의자가 집을 떠난 뒤
새 주소로 전입신고까지 해버리면,

남아 있는 배우자의 대항력이나
보증금 보호 문제도 다시 점검해야 할 수 있습니다.

따라서 한 사람이 계속 거주하기로 했다면
단순한 내부 합의에 그치지 말고

임대인 동의,

계약서 재작성,

전입신고와 확정일자,

전세대출 및 보증보험 변경 여부까지
함께 확인하는 것이 필요합니다.

보증금을 누구에게 지급할지도 명확히 정해야 합니다

임대차계약이 종료되면
임대인은 원칙적으로 계약상 임차인에게
보증금을 반환하게 됩니다.

하지만 부부 사이에서는
보증금을 누가 얼마나 나눠 가질지를
별도로 정해야 할 수 있습니다.

예를 들어 계약 명의자인 배우자가
보증금 전액을 먼저 받은 뒤

상대방에게 재산분할금을 지급하기로 했다면
지급 시기와 금액을 명확하게 정해야 합니다.

단순히

“보증금은 나중에 반씩 나눈다”는 정도로만 합의하면

실제 반환 시점,

대출금 공제 여부,

미납 월세와 관리비,

중개보수와 수리비를 두고
다시 다툴 가능성이 있습니다.

따라서 합의서에는

임대차보증금 총액,

전세대출이나 보증금 담보대출 잔액,

공제할 비용,

각자에게 돌아갈 금액,

임대인이 보증금을 지급한 뒤
상대방에게 정산해야 하는 기한을
구체적으로 적는 것이 좋습니다.

보증금 반환 전에 재산분할금을 지급해야 한다면
지급 재원을 어떻게 마련할 것인지도
함께 정해야 합니다.

계약을 끝낼지 유지할지도 이혼 절차와 함께 결정해야 합니다

이혼을 한다고 해서
임대차계약이 자동으로 종료되는 것은 아닙니다.

계약기간이 남아 있다면
한쪽이 이혼한다는 이유만으로
언제든 자유롭게 계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다.

계약서에 중도해지 특약이 있는지,

임대인이 해지에 동의하는지,

새로운 임차인을 구해야 하는지 등을
확인해야 합니다.

반면 계약기간이 끝난 뒤
묵시적으로 갱신된 상태라면

임차인이 해지를 통보하고
일정 기간이 지난 뒤 계약을 종료하는 방식도
검토할 수 있습니다.

문제는 계약 명의자가
다른 배우자와 충분히 협의하지 않은 채
임대인에게 해지 통지를 하는 경우입니다.

실제로 거주 중인 배우자와 자녀는
갑자기 집을 비워야 하는 상황에 놓일 수 있고,

새 거주지를 마련할 시간도
부족해질 수 있습니다.

따라서 이혼 협의 과정에서는

누가 언제까지 거주할지,

계약은 언제 종료할지,

이사비와 새 보증금은 누가 부담할지,

임대인에게 누가 해지 통지를 할지까지
함께 정하는 것이 안전합니다.

전세대출이나 보증보험이 있다면 별도로 확인해야 합니다

전세대출을 이용하고 있다면
임차인 명의 변경은 더 복잡해질 수 있습니다.

부부끼리 계약 명의를 넘기기로 합의하더라도
은행이 대출 채무자 변경을 승인하지 않으면

기존 대출은 계약 명의자 앞으로
그대로 남을 수 있습니다.

또 이혼 후 기존 명의자가 전출하거나
계약에서 빠지게 되면

전세대출 연장이나
전세보증금 반환보증의 효력에
영향이 생길 가능성도 있습니다.

따라서 계약을 유지하는 경우에는

은행이 명의 변경을 허용하는지,

기존 대출을 상환해야 하는지,

새로운 명의로 대출을 다시 받아야 하는지,

보증기관에 별도로 신고해야 하는지를
미리 확인해야 합니다.

보증금을 임대인에게 돌려받더라도
질권이나 채권양도 약정이 설정되어 있다면

보증금 일부가 은행으로 직접 지급될 수 있으므로
실제로 부부가 나눌 수 있는 금액도 달라질 수 있습니다.

마치며

이혼 과정에서 전세·월세 임차권을 정리하는 일은
단순히 누가 집에서 나갈지를 결정하는 문제가 아닙니다.

계약서상 임차인이 누구인지,

보증금이 부부 공동재산인지,

이혼 후 누가 계속 거주할지,

임대인이 명의 변경에 동의하는지,

계약을 유지할지 종료할지,

대출과 보증보험은 어떻게 처리할지를
함께 살펴봐야 합니다.

특히 부부 사이에서는
보증금을 재산분할 대상으로 나눌 수 있더라도,

임대인과의 관계에서는
계약 명의와 적법한 통지 절차가
더 중요하게 작용할 수 있습니다.

따라서 이혼합의서에
“보증금은 반씩 나눈다”거나
“한 사람이 계속 거주한다”는 내용만 적기보다,

임대인 동의와 계약 변경,

보증금 반환 및 정산 시기,

대출 처리 방법까지
실제로 이행할 수 있도록 구체적으로 정해야 합니다.

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