경매 낙찰 후 허위 유치권, 형사고소로 해결한 실제 사례 

첫 경매 낙찰에서 수천만 원 합의금을 요구하는 유치권자를 만난 의뢰인이 점유 부존재와 공사 신고 누락을 입증해 문제를 해결한 사례입니다. 허위 유치권 대응 순서를 짚어드립니다.

안녕하세요, 배성권 변호사입니다.

경매 절차에서 의외로 자주 마주치는 문제가 허위 유치권입니다. 채무자와 관계가 있는 사람이 채무자의 협조를 얻어 유치권을 신고한 뒤, 낙찰자와 합의가 성사되면 합의금 일부를 채무자에게 나누어 주는 구조입니다. 유치권 문제는 골치가 아프기 때문에 낙찰자가 합의를 선택하는 경우가 많고, 그 점을 노린 것입니다. 이때 가장 흔히 등장하는 근거가 공사대금 채권입니다. 오늘은 첫 경매 낙찰에서 허위 유치권자를 만난 의뢰인이 문제를 해결한 사례를 소개해 드리겠습니다. 사실관계는 의뢰인 보호를 위해 각색하였습니다.

첫 낙찰에 유치권, 인도명령까지 기각됐습니다

혼자 경매를 공부해 오신 의뢰인은 인천 지역의 아파트를 낙찰받았는데, 하필 첫 사건에서 유치권자를 마주쳤습니다. 상대방은 해당 호실에 인테리어 공사를 진행했다며 수천만 원의 합의금을 요구했고, 지급하지 않으면 부동산을 인도할 수 없다는 완강한 태도를 보였습니다. 유치권자의 존재를 이유로 부동산인도명령까지 기각된 상황이라 의뢰인의 당혹감은 더욱 컸습니다.

부동산현황 조사보고서의 '점유관계 미상'이 실마리였습니다

사정을 살펴보니 허위 유치권일 가능성이 매우 높았습니다. 경매사건의 부동산현황 조사보고서에 점유관계가 '미상'으로 기재되어 있었기 때문입니다. 법원은 이 기재를 점유관계 판단의 중요한 근거로 삼기 때문에, 이를 출발점으로 논리를 전개하면 충분히 다툴 수 있다고 보았습니다. 이에 점유이전금지가처분을 신청하고 건물명도 및 유치권부존재확인의 소를 진행하는 방향을 잡았습니다. 실제로 가처분 인용 후 공고를 위해 집행관이 아파트를 방문했을 때에도 채무자나 동거인의 점유 사실이 확인되지 않았습니다. 유치권 성립의 기본 요건인 점유 자체가 갖춰지지 않았다는 점을 핵심 논거로 삼을 수 있게 된 것입니다.

관리사무소 공사 신고 누락이 형사고소의 근거가 됐습니다

의뢰인은 비용 부담을 고려해 전면적인 소송대리 대신 소장 작성과 전반적인 자문만을 맡기셨고, 저는 소장을 작성해 드리고 접수 절차를 안내했습니다. 그런데 소장 접수 후 의뢰인이 아파트 관리사무소를 직접 방문해 확인해 보니, 인테리어 공사 시 통상 제출해야 하는 공사 신고서와 입주민 동의서가 제출된 사실이 없었습니다. 저는 관리사무소에 대한 사실조회신청을 진행하도록 안내하고, 그 결과를 토대로 형사고소를 기획했습니다.

사실 저는 허위 유치권 사건에서 형사고소를 먼저 권하지 않습니다. 사실관계가 복잡해 수사기관이 민사 문제로 유보하는 경향이 강하고, 그 결과 불송치 결정이 나오면 이후 민사 사건에도 불리하게 작용하기 때문입니다. 그러나 이 사건은 공사 신고 자체가 없었다는 점에서 인테리어 공사가 실제로 이루어지지 않았을 가능성이 매우 높았고, 이 경우 유치권을 빌미로 금전을 편취하려 한 사기죄가 성립할 여지가 컸습니다. 그래서 예외적으로 형사고소를 권해 드렸고, 이후 문제가 원만히 해결되었다는 연락을 받았습니다.

선임 범위는 상황에 맞게 조절할 수 있습니다

이번 의뢰인은 앞으로도 여러 건의 경매를 진행하며 재산을 늘려갈 계획을 가지고 계셨고, 유치권자를 다시 만날 것을 예상해 공부를 겸하여 소장 작성과 서면 검토, 통괄 자문만을 맡기셨습니다. 이런 방식은 전면적인 소송대리보다 비용 부담이 훨씬 적습니다. 다만 법원 출석이나 수사기관 대응이 부담스러운 상황이라면 정식으로 선임하시는 편이 낫습니다. 인천 지역에서 경매, 유치권, 건설·부동산 관련 문제로 고민이 있으시다면 편하게 상담 예약을 해주시기 바랍니다.