인천 신흥동 지역주택조합 지주 조합원 매매계약 해제 승소 

건물을 지역주택조합에 넘기고 조합원 지위조차 부여받지 못한 지주 조합원이 매매계약 해제와 목적물 가액 상당 손해배상을 인정받은 사례입니다. 소유권이전등기 선이행의 위험성을 짚어드립니다.

안녕하세요, 인천 법률사무소 송지 지역주택조합 전문 배성권 변호사입니다.

지역주택조합 사건을 대리하다 보면 조합원, 조합, 시공사, 업무대행사, 신탁사 등 다양한 주체를 만나게 됩니다. 그중에서도 가장 안타까운 처지에 놓이는 분들이 지주 조합원입니다. 자신의 토지나 건물을 조합에 제공하고 조합원 지위를 받는 구조인데, 사업이 지연되면 그 피해를 고스란히 떠안게 되기 때문입니다. 현금 조합원은 납입한 돈이 문제가 되지만, 지주 조합원은 살던 집이 철거된 상태에서 새 아파트가 언제 지어질지 모르는 상황에 놓입니다. 오늘은 그런 지주 조합원이 매매계약 해제 소송에서 승소한 사례를 소개해 드리겠습니다. 사실관계는 의뢰인 보호를 위해 각색하였습니다.

건물은 넘어갔는데 잔금도, 조합원 지위도 없었습니다

의뢰인들은 인천 신흥동 지역주택조합에 자신 소유의 건물을 제공하고 조합원 지위를 부여받기로 하였습니다. 그런데 수년이 지나도록 건물의 잔금이 지급되지 않았습니다. 더 심각한 문제는 소송 과정에서 드러났습니다. 구청을 통해 확인한 결과 의뢰인들이 조합원 명부에조차 오르지 않았던 것입니다. 매매대금도 받지 못했고 조합원으로 인정받지도 못한 상태였습니다.

소유권이전등기를 먼저 넘기는 순간 위험이 시작됩니다

이런 상황이 발생하는 근본적인 원인은 잔금을 받기 전에 조합에 소유권이전등기를 경료해 준 데 있습니다. 지역주택조합은 중도금이나 잔금 지급기일을 유동적으로 정하면서 조합원 지위 부여를 내세워, 매매대금을 전부 지급하기 전에 매도인으로부터 소유권을 먼저 넘겨받는 경우가 많습니다. 심지어 계약금조차 지급하지 않은 상태에서 등기를 이전받는 사례도 있습니다. 이렇게 되면 대금은 받지 못한 채 소유권만 조합에 넘어가고, 건물이 철거된 뒤에도 아파트가 언제 지어질지 알 수 없는 어중간한 상태에 놓이게 됩니다. 조합에서 탈퇴하려 해도 돌아올 건물이 이미 없기 때문에 울며 겨자 먹기로 조합원 지위를 유지하는 경우도 빈번합니다.

조합원 지위 미부여가 결정적인 귀책사유였습니다

이 사건이 일반적인 사례와 달랐던 점은 조합원 지위마저 부여되지 않았다는 것입니다. 조합은 단순히 금전채무를 이행하지 않은 것에 그치지 않고, 매매계약 체결의 가장 핵심적인 동기인 조합원 지위 부여 자체를 이행하지 못했습니다. 귀책사유가 그만큼 무겁게 평가될 수 있는 구조였습니다. 다만 의뢰인들이 매도한 건물은 이미 철거되어 계약이 해제되더라도 돌려받을 목적물이 존재하지 않았습니다. 따라서 원상회복의 방법으로 부동산 목적물의 가액 상당을 손해배상받는 방향으로 청구를 구성했습니다. 임의세대 문제 등 여러 쟁점을 두고 공방이 오간 끝에 승소 판결을 받을 수 있었습니다.

지주 조합원이라면 등기 이전 시점부터 검토하셔야 합니다

지주 조합원의 피해는 대부분 잔금 수령 전 소유권을 넘기는 시점에서 시작됩니다. 이미 등기를 넘긴 상태라면 계약 해제와 원상회복, 손해배상까지 어떤 구성이 가능한지 사안별로 면밀히 따져봐야 합니다. 지역주택조합이나 민간임대주택 관련 고민이 있으시다면 편하게 상담 예약을 해주시기 바랍니다.