에코그린시티 민간임대주택 가입계약 무효 승소 사례 

규약에 임원회의를 통한 총유물 처분 조항까지 마련되어 있던 에코그린시티 사건에서, 총유물 처분의 엄격 해석을 관철해 회원가입계약 무효 판결을 받아낸 소송 과정을 정리했습니다.

안녕하세요, 배성권 변호사입니다.

민간임대주택에는 여러 유형이 있지만, 최근 분쟁이 집중되는 임의단체형은 법령상 근거 규정이 아예 없습니다. 규정이 없다는 것은 가입계약자를 지켜줄 법적 장치가 없다는 뜻입니다. 그래서 가입을 검토하실 때도, 탈퇴를 고민하실 때도 해당 사업이 어떤 유형인지부터 확인하는 작업이 선행되어야 합니다. 오늘은 임의단체형으로 진행된 에코그린시티 사건에서 회원가입계약 무효 판결을 받아낸 과정을 소개해 드리겠습니다.

총회 결의 없이 교부된 안심보장증서가 출발점이었습니다

주식회사 초록도시개발이 시행하는 에코그린시티 역시 임의단체형 민간임대주택 사업이었습니다. 의뢰인은 가입계약 체결 이후 사업 진행 방식에 의문이 생겨 탈퇴 상담을 요청해 오셨습니다. 검토해 보니 이 사건에서도 가입계약 안심보장증서가 교부되어 있었는데, 그 내용은 2026년 12월 31일까지 시행사가 지구단위계획을 완료하지 못할 경우 기납입 출자금 전액을 환불한다는 것이었습니다.

문제는 이러한 환불보장 약정이 총유물의 처분에 해당하여 총회 결의를 거치지 않으면 효력이 없다는 점입니다. 에코그린시티 총회에서는 그러한 결의가 없었고, 따라서 이 약속은 처음부터 지켜질 수 없는 구조였습니다. 의뢰인은 환불이 보장된다고 믿고 계약을 체결했지만 실제로는 아무런 담보가 없었던 셈입니다. 나아가 환불을 요구하더라도 사업 주체에게 전액을 반환할 자력이 있는지도 상당히 의문스러운 상황이었습니다.

규약과 동의서를 앞세운 피고 측 항변이 쟁점이 됐습니다

저는 안심보장증서가 무효이고 이를 신뢰하여 체결한 회원가입계약 역시 무효 또는 취소 사유가 있다는 취지로 소송을 제기했습니다. 그런데 피고 측은 이 사건 규약이 총유물 처분에 관한 사항을 단체위원회 회의로 결정할 수 있도록 규정하고 있고, 실제로 단체위원회 회의를 거쳐 증서를 교부했으므로 유효하다고 반박했습니다.

이에 저는 해당 규약이 제정된 경위와, 그 규약이 과연 총유물 처분을 단체위원회 결의만으로 종결지을 수 있도록 정한 취지인지를 정면으로 논증했습니다. 그러자 피고 측은 원고가 규약 동의서에 서명·날인한 이상 단체위원회를 통한 증서 교부에도 동의한 것이라고 재차 주장했습니다. 저는 규약 동의서에 대한 서명이 규약의 제·개정을 승인하는 총회 결의와 동등한 효력을 갖는 것으로 평가되어서는 안 된다는 점을 강조했습니다. 치열한 법리 공방 끝에 재판부는 저희 주장을 받아들였습니다.

규약에 근거 조항이 있어도 결론이 달라지지 않았습니다

이 사건이 특이했던 지점은, 다른 지역주택조합이나 민간임대주택 사건과 달리 규약 자체에 임원회의를 통한 총유물 처분이 가능하다는 조항이 명시되어 있었다는 점입니다. 게다가 가입 당시 그 규약에 동의한다는 문건까지 작성되어 있어, 자칫 의뢰인이 안심보장증서의 성격을 인지하고 계약했다는 결론으로 흐를 위험이 있었습니다. 그러나 총유물 처분행위는 엄격하게 해석되어야 한다는 기준을 일관되게 유지한 결과 법원의 판단을 이끌어낼 수 있었습니다.

단체 측의 항변 유형을 아는 곳에 맡기셔야 합니다

지역주택조합과 민간임대주택 사건에서 단체 측은 사업마다 서로 다른 방식의 항변을 준비해 옵니다. 규약 조항, 동의서, 총회 의사록 등 활용하는 자료도 제각각입니다. 그렇기 때문에 유사 사건 경험이 축적된 곳에서 대응해야 예상 밖의 반박에도 흔들리지 않고 논리를 유지할 수 있습니다. 총유물 처분이나 안심보장증서 관련 문제로 어려움을 겪고 계시다면 편하게 문의해 주시기 바랍니다.