[원본은 이요한 변호사 블로그를 참고하시기 바랍니다.]
평생을 성실히 일해 모은 전세보증금을 임대인의 일방적인 통보로 인해 돌려받지 못하는 상황에 부닥친다면 그 심정은 이루 말할 수 없습니다. 계약 만기일에 새로운 집까지 계약하고 이사 준비를 마쳤는데, 임대인이 급작스레 '보증금 반환이 어려우니 이사를 미뤄달라.'라고 통보한다면 임차인의 일상은 순식간에 무너집니다.
오늘은 임대인의 일방적 통보로 보증금을 반환받지 못한 의뢰인을 대리하여, 신속한 가압류와 임차권 등기명령을 통해 책임재산을 보전하고 보증금 반환소송에서 전부 승소한 사례를 소개해 드리겠습니다. 보증금을 돌려받지 못해 고민인 분들에게 도움이 되기 바랍니다.
사건의 경위
의뢰인은 2022. 9. 경기 소재 빌라(이하 '이 사건 빌라')에 A와 보증금 1억 7천만원, 만기 2년의 임대차 계약을 체결하였습니다. 주민등록 전입신고 및 확정일자를 취득하여 대항력과 우선변제권을 확보하였고, 2024. 8. 계약조건 변동 없이 계약기간을 2025. 10. 30. 까지 연장하기로 했습니다. 그런데 2025. 2. 피고가 빌라를 매수하여 소유권이 변동되었습니다.
의뢰인은 새 집주인인 피고와 2025. 10. 30. 임대차 계약을 종료하기로 합의하여 다른 주택에 대해 B와 임대차 계약을 체결하였고 이사를 준비하고 있었습니다. 피고가 의뢰인 이후 이 사건 빌라에 입주할 새로운 임차인과 1억 2,000만원에 반전세 계약을 체결하고 새 임차인이 계약금 중 일부까지 입금한 상황이어서, 의뢰인은 당연히 보증금을 돌려받고 이사를 갈 수 있을 것이라 생각하고 있었습니다.
그런데 황당하게도 2025. 10. 30. 피고는 의뢰인에게 돌려줄 보증금이 없다고 하여 결국 이날 의뢰인과 새 임차인의 이사가 모두 불발되었습니다. 의뢰인은 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 대항력이 상실될 수 있어 이 사건 빌라에서 나갈 수도 없었고, 새 주택의 주인 B에게 지급할 보증금이 없는 극도로 난처한 상황에 놓였습니다.
의뢰인은 난국을 타개하기 위해 저를 통해 보증금을 돌려받기 위한 법적 절차를 시작했습니다.
주택임차권등기명령 및 가압류신청
1. 주택임차권등기명령
보증금을 돌려받지 못했음에도 이사를 가거나 주민등록을 다른 곳으로 옮겨야 하는 불가피한 상황에서 주택임대차보호법이 제공하는 강력한 보호장치가 주택임차권등기명령입니다. 원칙적으로 이사를 가서 주택을 점유하지 않을 경우 주택임대차보호법에 의한 대항력이 상실되지만, 주택임차권등기를 한다면 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되기 때문입니다.
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
(..중략)
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
대항력이 유지된다는 것은 주택의 소유권이 변동되어도 임차인이 보증금을 새로운 집주인에게 청구할 수 있다는 것이고, 우선변제권은 집이 경매되었을 경우 확정일자를 기준으로 후순위권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있다는 의미입니다. 의뢰인은 주민등록과 확정일자를 받아 이 사건 빌라의 최선순위 권리자였기 때문에, 이사 전 임차권등기명령을 받아 대항력과 우선변제권을 유지할 필요가 있었습니다.
이에 조속히 임차권등기명령을 신청하여 10여일만에 임차권등기를 경료할 수 있었습니다.
2. 가압류신청
임대차 계약 후 이 사건 빌라의 시세가 하락하였고 통상 경매에서 빌라는 1~2회 이상 유찰되어 낙찰가가 낮아지는 경우가 많기 때문에, 이 사건 빌라 외 다른 책임재산을 확보할 필요가 있었습니다. 책임재산을 확보하지 않고 보증금반환소송을 진행할 경우, 승소해도 강제집행할 재산이 없어 보증금을 회수하기 힘들기 때문입니다. 다행히 의뢰인은 피고 소유의 다른 오피스텔을 알고 있었고 위 오피스텔에 대한 가압류를 진행했습니다.
법원의 내부 기준 상, 부동산 가압류 신청 시 의뢰인은 청구금액의 10% 정도의 담보를 현금 또는 보증보험증권으로 제공해야 합니다. 의뢰인은 보증금을 돌려받지 못해 형편이 매우 궁하였는바 현금공탁액을 최대한 줄이는 것이 관건이었습니다.
이에 의뢰인이 새 주택의 임대차 보증금을 마련해야 하는데 피고의 보증금 미반환으로 가용가능한 현금자산이 전무한 점, 새 주택 임대차 계약금으로 입금한 금원까지 몰취될 처지에 놓인 점 등을 강조했고, 법원은 다행히 1,700만원의 공탁금 전액을 현금납입이 아닌 보증보험증권으로 제출하도록 허가하여 의뢰인은 실질적 부담 없이 책임재산을 확보할 수 있었습니다.
보증금반환소송
주택임차권등기와 부동산 가압류를 통해 충분한 책임재산 확보를 마친 후 곧바로 임대차보증금 반환소송을 제기했습니다. 주택소유권이 이전되어도 보증금 반환채무는 면책적으로 새 집주인에게 인수된다는 법리를 바탕으로 소장을 작성하였습니다.
제3조(대항력 등)
(..중략)
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
소장은 최초 피고의 주소지로 송달이 되지 않아 공시송달로 진행되었습니다. 그런데 소송진행 중 피고가 형사재판을 받아 구치소에 수용되었다는 사실을 확인하였고, 이에 사실조회를 통해 피고의 수용기관과 수용번호를 확인하여 소장을 다시 송달하였습니다.
거리가 먼 지방에 수용되어 있던 피고는 영상재판 신청을 통해 청구에 대해 다투었으나 법원은 제가 제출한 임대차 계약서, 전입세대확인원, 부동산 가압류 및 임차권등기명령 결정문등의 증거력을 인정하여 의뢰인의 청구에 대해 전부승소판결을 선고하였습니다.
전세보증금 미반환 문제는 시간이 해결해 주지 않습니다. 임대인은 이미 무자력 상태라 돈을 돌려주기 어려우며, 시간이 갈수록 다른 채권자나 세금체납으로 인한 압류 등이 경료되면 배당순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다. 계약만료일에 보증금을 돌려받지 못했거나 임대인이 배째라는 식의 행동을 보인다면, 즉시로 법적절차 진행을 고민해야 하는 이유입니다.
이 사건 역시 집주인인 피고는 형사재판을 받아 구치소에 수감될 정도로 여력이 없었습니다. 계약 만료일 직후 부동산임차권등기명령, 가압류 신청을 통해 책임재산을 제때 확보하지 못했다면 의뢰인은 보증금을 아예 회수하지 못했을 수도 있었습니다.
보증금을 반환받지 못했거나 임대인이 배째라는 식의 행태를 보이고 있어 고민인 분들이 있다면 연락주시기 바랍니다. 임차권등기명령, 가압류 및 가처분, 보증금 반환소송까지 법률적으로 가능한 최선의 대응방안을 상세히 안내해 드리겠습니다.
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