생활숙박시설 분양계약 취소와 손해배상 

안녕하세요. [집합건물 분쟁조정위원 / 민사 부동산 전문 / 건축기사 보유] 유수완 변호사입니다.

“실거주 가능합니다”, “주거가 가능한 레지던스입니다.” 분양 현장에서 한 번쯤 들어보셨을 문구입니다. 그런데 막상 잔금을 치르고 입주하려 했더니 “이 건물은 숙박시설이라 주거용으로 쓸 수 없다”는 통보를 받으셨다면, 그 충격은 이루 말할 수 없을 것입니다. 수억 원을 들여 분양받은 부동산이 정작 ‘내 집’으로 쓸 수 없다는 사실을 뒤늦게 알게 된 수분양자분들의 문의가 최근 폭증하고 있습니다.

이 글에서는 ‘주거가 가능한 생활숙박시설’이라는 분양광고를 믿고 계약했다가 낭패를 본 분들이 가장 궁금해하시는 ① 분양계약을 해제·취소할 수 있는지, ② 손해배상은 어디까지 받을 수 있는지, ③ 분양업체에 어떤 형사·행정 책임을 물을 수 있는지를 대법원·하급심 판례를 근거로 명확하게 정리해드리겠습니다. 끝까지 읽어보시면 지금 당장 어떤 카드를 꺼내야 할지 답을 찾으실 수 있을 것입니다.

1. 생활숙박시설 분양계약 취소를 위해 먼저 알아야 할 법적 구조

먼저 법적 출발점부터 짚고 가겠습니다. 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 ‘건축물분양법’) 시행령은 2021년 11월 신설된 규정을 통해, 분양 광고에 다음 사항을 반드시 포함하도록 규정하고 있습니다.

제8조(분양 광고 등) ① 법 제6조제2항에 따라 분양 광고에 포함해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

5의4. 건축물의 용도가 생활숙박시설인 경우 다음 각 목의 사항
가. 「공중위생관리법」 제3조제1항 전단에 따른 숙박업 신고 의무가 있다는 내용과 위반 시 제재처분에 관한 사항
나. 「건축법」 제19조 및 같은 법 시행령 제14조에 따라 단독주택, 공동주택 또는 오피스텔로 용도변경을 한 경우에만 주거용으로 사용할 수 있다는 내용과 위반 시 제재처분에 관한 사항

즉, 생활숙박시설은 법적으로 주택이 아니며, 숙박업 신고 의무가 있고, 별도의 용도변경 절차를 거쳐야만 주거용으로 사용할 수 있습니다. 그럼에도 분양 현장에서는 ‘실거주 가능’, ‘주거가 가능한 레지던스’라는 표현이 광범위하게 사용되어 왔고, 이를 믿고 분양계약을 체결한 수분양자들이 뒤늦게 주거 불가 사실을 알게 되는 사례가 속출하고 있는 것입니다.

2. 분양광고만을 이유로 생활숙박시설 분양계약 취소·해제가 가능할까?

가장 많이 받는 질문입니다. 결론부터 말씀드리면, 분양광고에 ‘주거 가능’이라는 표현이 있었다는 사정만으로 분양계약을 해제·취소하기는 쉽지 않습니다.

대법원은 분양광고를 원칙적으로 ‘청약의 유인’에 불과하다고 봅니다. 다만 “구체적인 거래조건(아파트의 외형·재질·구조 등)에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약의 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항”은 분양계약의 내용이 될 수도 있다고 판시하고 있습니다(대법원 2019. 4. 23. 선고 2015다28968, 2015다28975, 2015다28982, 2015다28999 판결).

이러한 법리에 따르면 ‘주거 가능’ 표현만으로는 그것이 분양계약 내용으로 곧바로 편입된다고 보기 어렵습니다. 또한 사기·착오에 의한 취소 역시 매우 좁게 인정됩니다. 대법원은 “다소의 과장이 수반되었더라도 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것이라면 기망행위가 아니”라고 보고 있으며(대법원 2014. 12. 11. 선고 2012다16087 판결 등), 허위·과장 광고를 보고 계약을 체결했더라도 이는 동기의 착오에 불과하다는 이유로 착오 취소도 쉽게 인정하지 않습니다.

하급심 역시 ‘주거가 가능한 지식산업센터’라는 식의 분양광고가 있었더라도, 분양계약서에 건물이 지식산업센터임이 분명히 기재되어 있었다면 착오 취소를 인정하지 않은 사례가 있습니다(서울중앙지방법원 2020. 12. 11. 선고 2019가합589923 판결 등).

다만 분양자가 홍보 과정에서 허위 사실을 매우 구체적으로 설명하였거나, 계약내용에 대한 설명의무를 위반한 사정이 있다면 결론이 달라질 수 있습니다. 또한 최근에는 「방문판매 등에 관한 법률」상 청약철회를 주장하는 사례도 늘고 있는데, ‘방문판매’에 해당하는지는 구체적 사실관계에 따라 달라지므로 면밀한 검토가 필요합니다. 그러므로 분양계약 취소가 어렵다고 미리 단념하기보다는, 분양 당시 어떤 설명을 들었는지, 어떤 광고 자료를 받았는지, 계약서에 어떤 문구가 들어가 있는지를 종합적으로 검토해 보아야 합니다.

3. 표시광고법 위반에 따른 손해배상청구 — 가장 현실적인 대응 카드

분양계약 자체의 취소·해제가 어렵다면, 가장 현실적이고 승소 가능성이 높은 카드는 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」(이하 ‘표시광고법’)상 손해배상청구입니다.

표시광고법은 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓·과장 광고를 금지하고 있고(제3조 제1항 제1호), 이를 위반한 경우 손해배상책임을 부담하며(제10조 제1항), 고의·과실 없음을 이유로 면책을 주장할 수 없습니다(제10조 제2항). 즉 분양자에게 매우 불리한 무과실 책임에 가까운 구조입니다.

광고가 소비자를 오인시킬 우려가 있는지는 “보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 객관적으로 판단”합니다(대법원 2010. 8. 26. 선고 2009다67979, 67986 판결 등).
실제 인정된 판례를 보겠습니다.

첫째, 지하아케이드 설치가 상당 기간 불투명함에도 곧 설치될 것처럼 광고한 사안에서, 대법원은 분양대금의 5%에 상당하는 금액을 손해배상으로 인정하였습니다(대법원 2014. 4. 10. 선고 2011다72011, 72028 판결).

둘째, 파주 운정역 개발이 추상적이고 미확정된 상황임에도 ‘전철역 신설 예정’이라고 광고한 사안에서는 수분양자별 150만 원~300만 원의 손해배상이 인정되었습니다(대법원 2010. 7. 22. 선고 2007다59066 판결, 서울고등법원 2010. 12. 2. 선고 2010나69119 판결).

이 판례 흐름을 종합하면, ‘주거가 가능한 생활숙박시설’이라는 광고는 일반 소비자에게 ‘주택처럼 살 수 있다’는 인상을 주기에 충분하므로, 구체적 광고 문구·홍보자료·설명 정황에 따라 거짓·과장 광고로 인정될 가능성이 충분합니다. 분양계약 취소가 어렵더라도, 표시광고법 위반에 따른 손해배상은 현실적으로 가장 강력한 권리구제 수단이 될 수 있습니다.

4. 거짓·과장 분양광고를 한 자에 대한 형사·행정 책임

마지막으로 분양업체에 대한 형사·행정 제재입니다. 이는 수분양자가 직접 받을 배상금은 아니지만, 협상력 확보와 추가 증거 수집에 매우 유용한 지렛대가 됩니다.

표시광고법을 위반하여 거짓·과장 광고를 한 경우, 2년 이하의 징역 또는 1억 5천만 원 이하의 벌금이 부과될 수 있고(제17조), 공정거래위원회의 조사·시정명령 등이 이루어질 수 있습니다.

또한 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」(이하 ‘부동산개발업법’)은 다음 행위를 명시적으로 금지하고 있습니다(제20조 제1항 제1호 내지 제3호).

(i) 거짓·과장 광고로 부동산 등을 공급받도록 유인하는 행위
(ii) 타인으로 하여금 그릇된 판단을 하게 하여 부동산 등을 공급받도록 유인할 목적으로 부동산개발에 대한 거짓 정보를 불특정 다수에게 퍼뜨리는 행위
(iii) 상대방이 공급받을 의사가 없음을 밝혔음에도 전화·모사전송·컴퓨터통신 등을 통하여 공급받을 것을 강요하는 행위

이를 위반한 경우 부동산개발업자에 대한 시정조치, 영업정지까지도 내려질 수 있습니다(제22조 제1항, 제24조 제1항 제4호). 공정거래위원회 신고나 관할 지방자치단체에 대한 행정처분 요청은 분양업체에 강력한 압박이 되어, 민사상 합의를 이끌어내는 데에도 결정적인 역할을 할 수 있습니다.

생활숙박시설 분양계약 취소·분쟁, 한 발 늦으면 권리도 늦어집니다

지금까지 살펴본 것처럼, ‘주거가 가능한 생활숙박시설’ 광고를 둘러싼 분쟁은 ① 분양계약 자체의 해제·취소 가능성을 검토하는 단계, ② 표시광고법상 손해배상청구를 통해 실질적 보상을 받는 단계, ③ 공정위 신고와 행정·형사 제재를 활용해 협상력을 확보하는 단계로 입체적으로 접근해야 합니다. 단순히 “광고가 잘못됐다”는 사실만으로는 부족하고, 분양 당시 받은 광고 자료·설명 녹취·계약서 문구·홍보 자료를 정밀하게 분석하여 가장 승소 가능성이 높은 청구원인을 골라내는 것이 핵심입니다.

저는 집합건물 분쟁조정위원회 위원으로서 집합건물 관련 분쟁의 실무를 다루고 있고, 대한변호사협회 등록 민사·부동산 전문변호사로 부동산 분양 분쟁을 다수 수행해 왔으며, 건축기사 자격을 보유하여 건축물의 용도·구조·법적 성격을 일반 변호사보다 깊이 있게 분석할 수 있습니다. 특히 생활숙박시설은 건축법·건축물분양법·공중위생관리법이 복합적으로 얽혀 있어, 건축에 대한 이해가 사건의 결과를 좌우합니다.

생활숙박시설 분양계약 취소, 손해배상청구, 분양업체 신고 등으로 고민하고 계신다면 혼자 끌어안고 시간을 보내지 마시고 유수완 변호사에게 직접 문의해 주세요. 사안을 정확히 진단하고, 가장 현실적인 권리구제 방안을 함께 설계해 드리겠습니다.
 

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