생활숙박시설 규제와 대응 방안 

안녕하세요. [집합건물 분쟁조정위원 / 민사 부동산 전문 / 건축기사 보유] 유수완 변호사입니다.

최근 생활숙박시설을 분양받아 주거용으로 사용하고 계시거나, 임대 운영을 고민하시는 분들로부터 “단속이 시작되면 어떻게 되는 것이냐”, “이행강제금이 얼마나 부과되느냐”는 다급한 문의가 부쩍 늘었습니다. 실제로 국토교통부는 지난 2021. 10. 14.자 보도자료를 통해 2년의 계도기간을 두되, 계도기간 종료일인 2023. 10. 14.까지 생활숙박시설에 대해 숙박업 신고를 하지 않거나 주거용 건축물로 용도변경을 하지 않을 경우 이행강제금을 부과할 것이라고 공표한 바 있고, 그에 따라 본격적인 단속이 진행되고 있습니다.

“내가 분양받아 잔금까지 다 치른 내 집인데 왜 살 수 없다는 거지?”
“오피스텔로 바꾸라는데, 도대체 어떻게 해야 가능한 거지?”
“이미 시정명령이 날아왔는데, 그냥 버티면 어떻게 되는 거지?”

이런 고민으로 밤잠을 설치고 계시다면, 이 글을 끝까지 읽어보시기 바랍니다. 생활숙박시설 용도변경과 관련된 법적 규제, 한시적 완화 기준, 현실적 어려움, 그리고 단속에 대비한 실질적인 대응방안까지 한 번에 정리해 드리겠습니다. 다 읽으실 즈음에는 “내 상황에서 무엇부터 점검해야 하는지”가 명확해지실 것입니다.

 1. 생활숙박시설의 등장 배경

생활숙박시설은 흔히 ‘서비스드 레지던스(Serviced Residence)’로 불리던 형태가 합법화된 결과물입니다.

2010년 대법원의 이른바 ‘서비스드 레지던스’에 관한 불법 숙박영업 판결(대법원 2010. 4. 15. 선고 2009도6431 판결) 이후, 레지던스 업계는 합법화를 추진하였습니다. 그 결과,

– 2012년 1월, 숙박업을 기존의 숙박업(일반, 취사시설 제외)과 새로운 형태의 숙박업(생활, 취사시설 포함)으로 구분하는 공중위생관리법 시행령 개정(제4조),
– 2013년 5월, 건축법상 숙박시설을 일반숙박시설과 생활숙박시설로 구분하는 건축법 시행령 개정(제3조의5 별표1)

이 차례로 이루어지면서, 서비스드 레지던스는 비로소 ‘생활숙박시설’이라는 명칭으로 법적 근거를 가지게 되었습니다.

이때 가장 중요한 한 가지는 “생활숙박시설은 취사가 가능한 ‘숙박시설’이지, 결코 ‘주택’이 아니다”라는 점입니다. 이 한 가지가 이후 모든 생활숙박시설 용도변경 분쟁의 출발점입니다.

2. 생활숙박시설 용도변경이 필요한 이유

생활숙박시설은 그동안 다음과 같은 장점 때문에 주거용으로 홍보·분양되어 왔습니다.

1. 기존 숙박업과 달리 취사가 가능하다는 점
2. 생활의 근거지로 하여 30일 이상 거주 목적일 경우 주민등록이 가능하다는 점
3. 주택법이 적용되지 않아 주택법상 여러 규제로부터 자유롭다는 점

그러나 건축법령상 생활숙박시설은 단독주택 내지 공동주택이 아닌 ‘숙박시설’로 분류되므로, 주거 목적 건축물인 주택과 법령상 엄연히 구분됩니다(건축법 제2조 제2항 제15호, 동법 시행령 제3조의5 [별표1]).

따라서 생활숙박시설을 주거 목적으로 사용하기 위해서는 반드시 행정청에 용도변경 신고를 하여야 합니다(건축법 제19조 제2항 제2호, 제4항, 동법 시행령 제14조 제5항). 신고의무를 이행하지 않을 경우 따르는 제재는 크게 두 가지입니다.

(1) 시정명령 및 이행강제금 부과

신고의무 불이행 시 시정명령이 내려질 수 있고, 의무 불이행에 따른 이행강제금이 부과될 수 있습니다(건축법 제79조 제1항, 제80조 제1항). 그 금액은 위반 면적의 시가표준액의 10%에 해당하며(건축법 제80조 제1항 제2호, 동법 시행령 제115조의2 제2항), 매년 반복적으로 부과될 수 있어 그 부담이 결코 작지 않습니다.

(2) 공중위생관리법 위반에 따른 형사처벌

공중위생관리법상 생활숙박시설은 공중위생영업에 해당하고, 공중위생영업을 하고자 하는 자는 행정청에 신고하여야 합니다(공중위생관리법 제2조 제1항 내지 제2항, 제3조 제1항 전단, 동법 시행령 제4조 제2호). 숙박업 영위 목적으로 생활숙박시설을 사용할 것임에도 신고의무를 이행하지 않을 경우 2년 이하의 징역에 처해질 수 있습니다(공중위생관리법 제20조 제1항, 제3조 제1항 전단).

요약하면, 생활숙박시설을 그대로 방치하면 행정상으로는 이행강제금, 형사상으로는 징역형까지 부담할 수 있습니다.

3. 생활숙박시설 용도변경 시 한시적으로 완화된 건축기준 4가지

이러한 단속 강화에 발맞춰 용도변경 신고를 장려하기 위해 국토교통부는 2021. 10. 14. 기준으로 기존에 지어진 생활숙박시설에 한하여 오피스텔로 용도변경하는 경우 적용되는 건축기준을 한시적으로 완화하였습니다. 그 핵심은 다음 4가지입니다.

문제는 이러한 파격적인 건축기준 완화에도 불구하고 실제 생활숙박시설 용도변경 사례는 극히 적다는 점입니다. 2023년 4월 기준 인천에는 총 1만 4,133가구, 경기지역에는 2만 3,332가구의 생활숙박시설이 존재하지만, 용도변경이 된 경기지역 생활숙박시설은 88가구에 그쳤고, 인천지역은 단 1건도 없는 것으로 파악됩니다.

왜 이렇게 용도변경이 어려운 걸까요? 그 이유는 다음 4번 항목에 있습니다.

4. 생활숙박시설 용도변경의 현실적 어려움

완화된 건축기준에도 불구하고 용도변경이 쉽지 않은 이유는, 건축법령 외에 별도로 적용되는 지구단위계획과 지방자치단체 조례라는 두 개의 큰 관문이 따로 존재하기 때문입니다.

(1) 지구단위계획에 따른 건축기준

예를 들어, 지구단위계획상 오피스텔의 건축이 허용되지 않는 필지에 생활숙박시설이 건축되어 있는 경우라면, 설령 이를 주거용으로 사용하기 위하여 용도변경의 전제가 되는 형상변경을 단행하더라도 지구단위계획 변경이 선행되지 않는 이상 오피스텔로의 용도변경은 불가능합니다.

그런데 오피스텔의 입지가 가능하도록 지구단위계획의 내용을 변경하기 위해서는 통상 학령인구 유발에 따른 학교시설 추가 확보가 수반될 수밖에 없습니다. 절차상의 번거로움은 둘째 치고, 가용용지 자체가 없거나 비용분담 등의 현실적인 문제로 지구단위계획 변경은 실제로는 매우 어려운 실정입니다.

(2) 지방자치단체 조례에 따른 건축기준

각 지방자치단체의 조례에 따른 건축기준 역시 생활숙박시설 용도변경을 어렵게 만드는 큰 원인입니다.

예를 들어 서울특별시 주차장 설치 및 관리 조례 [별표2]에 따르면 생활숙박시설과 같은 숙박시설의 부설주차장은 시설면적 134㎡당 1대를 주차할 수 있는 면적이면 충분합니다. 그러나 오피스텔의 경우 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조 제1항에 따라 65 내지 75㎡당 1대를 주차할 수 있도록 설치하여야 합니다.

즉, 오피스텔로 용도변경하려면 주차대수를 약 2배 가까이 확보해야 하는데, 이미 공사가 완료된 생활숙박시설 부지에서 이러한 주차장을 추가 확보하기란 사실상 불가능에 가깝습니다.

2024. 10. 16. 국토교통부는 위와 같은 현실을 반영하여 다음과 같이 주차장 설치 대안을 제시하였습니다.

5. 단속에 대비한 실무적 대응방안 3가지

이미 단속과 이행강제금 부과가 시작된 상황에서는, 현실적으로 다음 3가지 대응을 반드시 검토하셔야 합니다.

(1) 관리단집회 결의 요건의 사전 확인

생활숙박시설은 그 특성상 집합건물에 해당하므로, 적법한 용도변경을 위해서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조의2에 따라 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의가 이루어져야 합니다. 절차상의 적법요건을 갖추지 못한 채 일부 구분소유자만의 합의로 용도변경을 시도할 경우, 추후 결의 무효확인 소송 등 또 다른 분쟁의 빌미가 될 수 있습니다.

(2) 숙박업 신고 전환 또는 위탁운영 검토

용도변경이 현실적으로 어려운 단지라면, 위탁운영사를 통해 적법하게 숙박업 신고로 전환하는 방법을 검토할 필요가 있습니다. 이 경우 분양 당시 광고·홍보 내용과 실제 사용 방식이 크게 달라질 수 있으므로, 분양자에 대한 표시·광고의 공정화에 관한 법률 위반에 따른 손해배상 청구 또는 분양계약 해제·취소 가능성도 함께 점검해 두는 것이 좋습니다.

(3) 시정명령·이행강제금 부과처분에 대한 행정쟁송

이미 시정명령 또는 이행강제금 부과처분을 받은 경우라면, 처분의 위법성, 재량권 일탈·남용 여부, 신뢰보호원칙 위반 여부 등을 검토하여 행정심판 또는 행정소송으로 다툴 수 있습니다. 특히 분양 당시 시행사·시공사 측이 “주거용으로 사용해도 무방하다”는 취지로 광고·안내했던 정황이 있다면, 처분 단계에서 적극적으로 주장·입증할 가치가 있습니다.

복잡한 사안일수록 전문가의 손길이 필요합니다

생활숙박시설에 관한 규제는 건축법령뿐만 아니라 지구단위계획, 지방자치단체 조례, 집합건물법, 공중위생관리법 등 여러 법규에 산재해 있어 그 내용이 매우 복잡합니다. 더구나 집합건물의 특성상 다수의 구분소유자가 관여하므로 이해관계가 복잡하고, 집합적 의사를 일치시키기 어려운 경우가 많습니다. 단속과 이행강제금이라는 칼날을 피하면서 생활숙박시설의 재산적 가치를 지키기 위해서는, 관계법령과 관련 행정계획의 내용을 충실히 숙지하고 정밀하게 대응하는 것이 무엇보다 중요합니다.

저 유수완 변호사는,

– 집합건물 분쟁조정위원으로서 다수의 구분소유자가 얽힌 집합건물 분쟁을 직접 조정해 온 경험이 있고,
– 민사 부동산 전문변호사로서 부동산 관련 민사·행정 분쟁을 폭넓게 처리해 왔으며,
– 건축기사 자격까지 보유하고 있어 건축법령·건축기준의 기술적인 쟁점, 지구단위계획·조례상의 주차·면적·구조 요건까지 정확하게 분석해 드릴 수 있습니다.

생활숙박시설 용도변경, 이행강제금 부과처분에 대한 다툼, 분양자에 대한 손해배상, 관리단집회 결의의 적법성 검토, 숙박업 신고 전환 자문 등 어떤 사안이든 막막한 상황이시라면 망설이지 마시고 문의해 주시기 바랍니다.

단속이 본격화된 지금, 적시에 정확한 진단을 받는 것이 향후 부담을 최소화하는 가장 확실한 방법입니다.

유수완 변호사
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