건축물분양법 시행령 개정안 안내 

안녕하세요. [집합건물 분쟁조정위원 / 민사 부동산 전문 / 건축기사 보유] 유수완 변호사입니다.

최근 입법예고된 건축물분양법 시행령 개정안은 분양계약 해약사유를 합리화하여 수분양자 보호와 계약 안정성 사이의 균형을 맞추는 데 목적이 있습니다. 그런데 이 개정안은 분양사업자에게 유리하기만 한 것도, 불리하기만 한 것도 아닙니다. 시정명령 요건은 강화되었지만, 벌금형·과태료 조항이 그대로 유지되어 수분양자의 ‘우회 전략’을 사용할 여지가 남아 있기 때문입니다.

오늘 글에서는 시행령 개정안의 핵심 내용과 분양사업자가 시행 전·후로 대비해야 할 3가지 핵심 포인트를 정리해 드리겠습니다.

1. 시행령 개정안의 입법 취지와 효과

(1) 제안이유 및 주요 내용

현행 시행령 제9조 제1항 제11호는 ‘시정명령을 받은 경우’를 해약사유로 규정하고 있으나, 해약 요건이 구체적이지 않아 법령 해석상 혼선이 발생해 왔습니다. 시정명령을 받았다는 사실만으로 분양계약을 해약할 수 있는지, 아니면 시정명령의 대상이 된 위반행위가 계약 목적 달성을 어렵게 하는 정도여야 하는지 명확하지 않았기 때문입니다.

이번 개정안은 ‘해당 위반행위로 인하여 분양계약의 목적을 달성하기 어려운 경우에 한하여 해약할 수 있도록 요건을 구체화’하였습니다. 또한 중대한 하자, 준공지연, 이중분양 등 그 밖의 해약 사유도 명확히 규정하였습니다.

(2) 입법효과

계약해약 사유의 합리화로 수분양자 권리를 보호하는 한편, 경미한 위반으로 인한 과도한 계약해약을 방지하여 계약 안정성 확보 및 분쟁 감소를 도모합니다.

2. 건축물분양법 시행령 조문 비교 – 무엇이 어떻게 바뀌는가

(1) 현행 시행령 제9조 제1항 제11호

분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양받은 자가 분양계약을 해약(解約)할 수 있다는 사항

가. 법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우

나. 법 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우

다. 법 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우

(2) 개정안

가. (시정명령을 받은) 경우로서, 해당 위반행위로 인하여 분양계약의 목적을 달성하기 어려운 경우

나.·다. (현행과 같음)

라. 분양 건축물의 하자가 중대하여 보수가 곤란하거나, 분양계약 상의 내용과 실제 시공건축물과의 차이가 현저하여 분양계약의 목적을 달성하기 어려운 경우 [신설]

마. 준공예정일로부터 3월을 초과하여 준공이 지연된 경우 [신설]

바. 이중분양으로 인하여 분양계약에 따른 소유권이전등기의무가 불가능한 경우 [신설]

사. 그 밖에 분양사업자가 계약의 주요한 사항을 위반하여 분양계약의 목적을 달성하기 어려운 경우 [신설]

핵심은 (가) 시정명령 사유에 ‘계약 목적 달성 불능’ 요건이 추가되어 해약 문턱이 높아졌다는 점, 그리고 하자·준공지연·이중분양 등 4가지 사유가 신설되어 해약사유가 확대되었다는 점입니다.

적용례 (부칙 제2조): 제9조 제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 분양사업자가 법 제5조에 따라 분양신고를 하는 경우부터 적용됩니다. 즉, 시행 전 분양신고분에는 소급 적용되지 않습니다.

3. 건축물분양법 시행령 개정에 따른 분양사업자가 알아야 할 3가지 실무 영향

① 시정명령 발생 시 민사소송의 실질 쟁점이 달라집니다. 개정안 시행 후에는 단순히 시정명령이 있었다는 사실만으로 해제가 인정되지 않으므로, 수분양자가 해약을 주장하는 민사소송에서는 “해당 위반행위로 인하여 분양계약의 목적을 달성하기 어려운 경우”에 해당하는지 여부가 실질 쟁점이 됩니다. 분양사업자 측에서는 위반행위의 경미성, 잔여 사업의 정상성, 수분양자 피해의 한정성 등을 적극적으로 주장·입증할 필요가 있습니다.

② 기존 분양계약에 대한 소급 적용은 명시적으로 배제되었습니다. 이미 체결된 분양계약(시행 전 분양신고분)에는 개정 시행령이 적용되지 않습니다. 따라서 시행 전 분양신고를 마친 사업장은 현행 규정에 따른 해약 리스크(시정명령만으로 해약 가능)가 그대로 유지된다는 점을 유의해야 합니다.

③ 벌금형·과태료 조항을 활용한 수분양자의 우회 전략에 대비해야 합니다. 이번 개정안은 시정명령 요건(가목)만 강화하고, 벌금형 이상(나목)·과태료(다목) 해약사유는 그대로 유지합니다. 이에 따라 수분양자들이 가목이 막힌 상황에서 과태료 부과를 행정청에 촉구하거나 고소·고발을 통해 벌금형 사건을 만들어, 우회적으로 해약사유를 발생시키려는 시도가 늘어날 가능성이 매우 높습니다. 분양사업자는 분양신고 의무, 공개모집·공개추첨 절차, 분양계약서 필수 기재사항, 분양대금 납입 시기 등 형사처벌·과태료 부과 가능성이 있는 모든 절차를 더 엄격하게 관리할 필요가 있습니다.

4. 건축물분양법 개정법 시행 시 즉시 반영해야 할 실무 조치

첫째, 시행령 개정 시점에 맞춰 분양계약서 양식의 제11호 ‘가목’ 문구를 즉시 업데이트하시기 바랍니다. 개정 시행령은 시행 후 신규 분양신고분부터 적용되므로, 시행 이후 작성하는 분양계약서에는 ‘시정명령을 받은 경우로서, 해당 위반행위로 인하여 분양계약의 목적을 달성하기 어려운 경우’라는 문구가 정확히 들어가야 합니다.

둘째, 신설 해약사유 (라)·(마)·(바)·(사)를 분양계약서에 빠짐없이 추가하시기 바랍니다. 시행령 제9조의 필수 기재사항이므로 누락 시 형사처벌(1년 이하 징역 또는 1억 원 이하 벌금) 대상이 됩니다.

셋째, 기존 분양계약 사업장은 현행 규정에 따라 ‘시정명령만으로도 해약될 수 있는’ 리스크를 인지하고 시정명령을 받지 않도록 컴플라이언스 관리를 강화하시기 바랍니다.

관련 분쟁이 있다면 유수완 변호사에게 문의하세요

이번 시행령 개정안은 분양사업자에게는 시정명령 관련 리스크를 줄여주는 측면이 있지만, 동시에 신설된 해약사유 4가지(중대한 하자, 준공지연, 이중분양, 그 밖의 중대한 위반)를 통해 새로운 분쟁 영역이 생기는 변화이기도 합니다.

저는 서울시 집합건물 분쟁조정위원, 대한변호사협회 등록 민사법, 부동산 전문변호사, 건축기사 자격증 보유 변호사로서 분양·집합건물 관련 형사·민사 사건을 다수 수행해 왔습니다. 시행령 개정안 대응을 위한 분양계약서 양식 검토, 시정명령·과태료 사건 대응, 수분양자 해약소송 방어가 필요하시다면 유수완 변호사에게 문의주시기 바랍니다.

유수완 변호사
Mobile. 010-2752-5782
Email. blackswanyu@naver.com