분양신고 의무와 형사처벌 피하는 방법 

안녕하세요. [집합건물 분쟁조정위원 / 민사 부동산 전문 / 건축기사 보유] 유수완 변호사입니다.

상가나 오피스텔, 생활숙박시설을 분양할 때 “분양신고를 했으니 끝났다”고 생각하시는 분양사업자분들이 의외로 많습니다. 그런데 분양신고에 누락된 부속시설(특히 주차장)을 함께 거래하다가 3년 이하의 징역 또는 3억 원 이하의 벌금이라는 무거운 형사처벌을 받게 되는 사례가 실무에서 적지 않게 발생합니다.

오늘 글을 끝까지 읽으시면, 분양신고 의무의 정확한 범위와 형사처벌을 피하는 실무 포인트를 명확하게 정리하실 수 있을 것입니다. 이미 분쟁이 진행 중이시거나 신고 누락이 의심되는 상황이라면, 글 마지막에 안내드리는 방법으로 신속히 검토받으시기 바랍니다.

1. 반드시 알아야 할 건축물분양법 핵심 조문

분양신고 의무의 근거는 건축물분양법 제5조에 명확히 규정되어 있습니다.

건축물분양법 제5조(분양신고)
① 분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 「건축법」 제11조에 따른 허가권자(이하 “허가권자”라 한다)에게 신고하여야 한다.
② 분양사업자는 제1항에 따라 분양신고를 할 때에는 신탁계약서, 대리사무계약서, 대지의 등기사항증명서 등 대통령령으로 정하는 서류를 갖추어 허가권자에게 제출하여야 한다.
③ 허가권자는 분양신고의 내용을 검토하여 이 법에 적합한 경우에는 분양신고를 수리(受理)하고 그 사실을 분양사업자에게 통보하여야 한다.

건축물분양법 제10조(벌칙)
① 제5조제1항에 따른 분양신고를 하지 아니하거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 분양신고를 하고 건축물을 분양한 자는 3년 이하의 징역 또는 3억 원 이하의 벌금에 처한다.

분양사업자의 신고의무 위반 시 처벌은 매우 무겁습니다. 또한 시행령 제7조 제3항에 따라 허가권자는 신고 접수일부터 5일 이내에 수리 여부를 결정하여야 하므로, 일정 관리도 매우 중요합니다.

2. 주차장을 ‘무상양도’해도 분양신고 위반이 되는 이유

실무에서 가장 빈번하게 문제되는 사례가 “주차장 공급확약서” 형태로 부속시설을 처리하는 방식입니다.

분양사업자가 건물 1, 2층에 관하여만 분양신고를 한 후, 분양계약을 체결하면서 분양신고에 포함되지 않은 주차장까지 유상 판매하는 ‘주차장 공급확약서’를 교부했습니다. 확약서상 주차장 판매대금은 별도로 받지 않은 채 수분양자에게 주차장 지분이전등기를 마친 사안이었습니다.

분양사업자는 “주차장은 무상양도한 것이므로 ‘분양’에 해당하지 않는다”고 주장했습니다. 그러나 대법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

대법원의 판시 요지는 다음과 같습니다.

① 건축물 1, 2층과 주차장 면적을 합한 부분 전체를 유상으로 판매하되, 행정규제를 피하기 위하여 상가만을 분양하고 주차장은 상가 수분양자에게 무상양도하는 ‘형식’을 취한 것으로 판단된다.

② 제10조 제1항의 ‘분양신고를 하지 않고 분양한 사람’이란 적법한 분양신고를 하지 않은 채 법률의 적용 대상인 일정한 건축물에 관하여 사용승인 전에 분양계약을 체결한 사람을 의미한다.

③ 적법한 분양신고를 스스로 하지 않은 경우뿐 아니라, 적법한 분양신고의 요건을 갖추지 못하여 신고를 하지 못한 경우도 포함된다.

즉, 외형상 무상양도라 하더라도 거래의 실질이 유상이라면 형사처벌 대상이 된다는 것입니다.

3. 형사처벌을 피하는 실무 포인트 3가지

첫째, 분양 목적물의 범위를 신고 내용에 명확히 특정해야 합니다. 본관 건축물뿐 아니라 주차장, 창고, 기계실 등 부속시설까지 포함하여 분양할 의도가 있다면 빠짐없이 신고서에 기재해야 합니다.

둘째, 신고 내용 외 부분을 별도로 유상 판매하는 행위는 그 자체로 형사처벌 대상이 될 수 있다는 점을 유의해야 합니다. ‘공급확약서’, ‘우선매수권 부여’ 등 어떤 명칭을 사용하더라도 실질이 유상거래라면 위법성이 인정될 수 있습니다.

셋째, 분양신고의 요건을 갖추지 못해 신고를 하지 못한 경우도 처벌 대상입니다. 신탁계약서, 대리사무계약서, 대지등기사항증명서 등 시행령에서 정한 첨부서류를 사전에 꼼꼼히 점검하시는 것이 안전합니다.

분양신고 관련 분쟁이 있다면 유수완 변호사에게 문의하세요

분양신고 의무 위반은 단순한 행정 위반이 아니라 3년 이하 징역까지 부과되는 중대한 형사처벌입니다. 사전 검토만 잘 받으셔도 충분히 예방할 수 있는 리스크입니다.

저는 서울시 집합건물 분쟁조정위원으로 활동하며, 대한변호사협회 등록 민사법, 부동산 전문변호사로서 분양계약·집합건물 관련 다수의 사건을 수행해 왔습니다. 또한 건축기사 자격증을 보유하고 있어 건축물의 구조·면적·부속시설 등 기술적 쟁점까지 통합적으로 검토할 수 있습니다.

분양신고, 사전분양 의혹, 주차장·부속시설 분양 관련 형사·민사 분쟁이 있으시다면 유수완 변호사에게 문의주시기 바랍니다.

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