분양사업자를 위한 사후 대응 방안 

안녕하세요. [집합건물 분쟁조정위원 / 민사 부동산 전문 / 건축기사 보유] 유수완 변호사입니다. 

최근 대법원 판결의 흐름은 분명합니다. 시정명령·벌금형·과태료 어느 하나라도 받으면 위반의 경중과 무관하게 다수의 분양계약이 한꺼번에 해제될 수 있습니다. 그러나 모든 사후 대응이 불가능한 것은 아닙니다. 처분 단계, 불복 단계, 그리고 계약서 단계에서 분양사업자가 활용할 수 있는 방어 수단들이 분명히 존재합니다. 

이 글에서는 분양사업자가 시정명령·벌금·과태료를 받았을 때 실제로 활용할 수 있는 대응방안 5가지를 단계별로 정리해 드립니다. 

1. 시정명령 대응 ① – 사전통지 단계의 즉시 정정조치 

건축물분양법 제9조에 따른 시정명령은 ①분양광고 내용이 수리된 분양신고 내용과 다른 경우, ②법 제6조 제2항의 법정 기재사항(용도지역·지구단위계획 수립 여부, 교육환경보호구역 설정 여부 등)을 누락한 경우에 발급됩니다. 허가권자는 즉시 시정을 명하고 정보통신망에 공표하여야 하며, 분양사업자는 10일 이내에 시정명령 내용과 정정사항을 공표할 의무를 부담합니다. 

가장 효과적인 1차 방어는 처분 전 정정조치입니다. 행정청의 사전통지를 수령하는 즉시 광고 문구를 정정하고 그 사실을 의견제출 단계에서 적극적으로 주장하면, 처분 사유가 소멸된 것으로 보아 시정명령이 발급되지 않을 수 있습니다. 실제로 처분 전 정정조치를 한 사안에서 “시정명령의 처분사유가 존재하지 않는다”고 판단한 고등법원 판결(대법원 심리불속행기각 확정)도 존재합니다. 

2. 시정명령 대응 ② – 취소소송과 효력정지, 행정심판 병행 

정정조치에도 불구하고 시정명령이 발급되었다면 즉시 ①취소소송 제기, ②효력정지 신청(협의의 집행정지와 구별), ③행정심판 병행을 검토하여야 합니다. 가능하면 상대방(수분양자)이 시정명령을 이유로 해제권을 행사하기 전에 효력정지 결정을 받아두는 것이 핵심입니다. 

시정명령이 취소되면 소급하여 효력을 상실하므로, 약정해제사유가 발생하지 않는다고 본 판결도 존재합니다. 다만 일부 하급심은 “효력정지 결정만으로는 시정명령의 효력이 소멸되었다고 볼 수 없다”고 판시한 사례도 있어, 효력정지 결정을 받은 후라도 본안 취소판결까지 신속히 끌고 가는 전략이 필요합니다. 

행정심판은 행정소송에 비해 결론이 빨리 나오고, 시행사가 승소할 경우 행정청이 불복할 수 없으며, 행정소송과 동시 진행도 가능하다는 장점이 있습니다. 따라서 행정심판과 행정소송, 효력정지 신청을 병렬적으로 진행하는 것이 최적의 전략입니다. 

3. 벌금 대응 ① – 벌금형 확정 전 다투기, 양벌규정 단서 활용 

건축물분양법 제10조의 벌칙은 무신고·부정신고 분양(3년 이하 징역 또는 3억 원 이하 벌금), 분양방법·공개추첨·분양계약서 기재사항·전매행위·설계변경 동의·통지 위반(1년 이하 징역 또는 1억 원 이하 벌금) 등 광범위합니다. 

실무상 첫 번째 대응 포인트는 “벌금형이 확정되기 전에는 해제사유가 발생하지 않았다”는 주장입니다. 다만 일부 하급심은 형사사건에서 피고인이 자백 후 양형만 다투는 경우에는 확정 전이라도 해제사유가 발생한 것으로 판단하므로, 가능한 한 사실관계와 법리 자체를 다투는 방어가 필요합니다. 

두 번째 포인트는 양벌규정 단서(제11조 단서)의 활용입니다. 

법인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다. 

내부 컴플라이언스 체계와 분양 관련 업무 프로세스를 갖추고 이를 실질적으로 운영하였다는 점을 구체적으로 증명하면 면책이 인정될 수 있습니다. 다만 건축물분양법 위반 사건은 대표이사가 직접 분양 의사결정을 하는 경우가 많아 면책 단서가 적용될 여지가 상대적으로 좁은 편이므로, 평소 결재라인과 컴플라이언스 기록을 체계적으로 남겨두는 것이 필수입니다. 

4. 벌금 대응 ② – 계약서상 해제 대상자 문언의 정밀한 해석 

관리형신탁 구조에서는 매도인(신탁사)과 위탁자(시행사)가 분리됩니다. 분양계약서가 “매도인이 벌금형을 받은 경우”로 한정하여 규정한 경우, 시행사(위탁자)가 받은 벌금은 해제사유에 포함되지 않는다는 주장이 가능합니다. 

대법원 2024다204986 판결이 이 쟁점에 대해 적극적인 법리 설시를 하지 않은 점, 오히려 대법원 2025다215248 판결이 “분양계약상 약정해제사유는 문언 그대로 해석한다”는 취지인 점을 종합하면, 문언상 “매도인”으로 한정된 경우 시행사의 벌금형은 해제사유에서 제외된다는 해석을 적극 주장할 실익이 있습니다. 

5. 과태료 대응 – 이의제기와 법원 과태료 재판 절차 활용 

건축물분양법 제12조 제1항은 분양대금 납입방법 위반, 시정명령 공표 의무 위반 등에 대하여 1억 원 이하 과태료를, 제2항은 자료 제출 거부·조사 방해에 대하여 500만 원 이하 과태료를 부과합니다. 

과태료 부과처분이 확정되기 전에는 해제사유가 발생하지 않았다고 주장할 수 있습니다. 행정청의 과태료 부과처분에 대해 이의제기를 하면 해당 처분은 효력을 잃고, 사건은 법원의 과태료 재판 절차(비송사건, 질서위반행위규제법)로 이행됩니다. 법원의 과태료 재판 결정에는 즉시항고가 가능하며, 즉시항고는 집행정지의 효력이 있으므로 확정을 지연시켜 다툴 시간을 확보할 수 있습니다. 

다만 결국 가장 본질적인 해결책은 “사후 대응에는 한계가 있다”는 점을 인식하고, 건축물분양법의 요구사항을 사전에 철저히 준수하여 시정명령 등 처분 자체가 발생하지 않도록 사업 단계에서부터 컴플라이언스 체계를 갖추는 것입니다. 

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저는 서울특별시 집합건물분쟁조정위원회 위원, 대한변호사협회 등록 민사법(부동산) 전문변호사이며, 건축기사 자격을 보유한 채로 건축·분양 사건을 다수 수행해 왔습니다. 시정명령 사전통지를 수령하셨거나, 벌금·과태료 처분에 직면하셨거나, 다수 수분양자로부터 동시 다발적 해제 통보를 받으신 분양사업자께서는 가능한 한 신속히 연락 주시기 바랍니다. 처분 단계별·시간 흐름별 최적의 방어 전략을 함께 설계해 드리겠습니다. 

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