분양모집 공고 의무 위반 사례 분석 

안녕하세요. [집합건물 분쟁조정위원 / 민사 부동산 전문 / 건축기사 보유] 유수완 변호사입니다.

분양신고를 마쳤다고 해도 그 이후의 공개모집과 공개추첨 절차를 형식적으로 진행하면, 건축물분양법 제10조 제2항에 따라 1년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금이라는 형사처벌을 받게 됩니다. 실제로 “분양 광고는 했는데, 청약기간이 너무 짧았다”거나 “공개추첨임을 사전에 알리지 않았다”는 이유로 송치·유죄 사례가 다수 발생하고 있습니다.

오늘 글에서는 공개모집과 공개추첨 의무 위반 사례를 토대로, 형사처벌을 피하기 위한 4가지 실무 포인트를 정리해 드리겠습니다.

1. 공개모집·공개추첨 의무의 건축물분양법상 근거

건축물분양법 제6조(분양방법 등)
① 분양사업자는 제5조제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물에 대해서는 인터넷을 활용하여 분양받을 자를 공개모집하여야 한다.
③ 분양사업자는 제1항에 따른 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다.
⑤ 제3항에 따라 분양받을 자를 선정하고 남은 부분이 있거나 제4항에 따라 분양계약을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 그 남은 부분에 대하여 분양받을 자를 선정할 때에는 대통령령으로 정하는 방법으로 한다.
건축물분양법 시행령 제7조의2(공개모집의 방법 등)
① 법 제6조제1항 후단에서 “대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물”이란 오피스텔 또는 생활숙박시설로서 300실 이상인 건축물을 말한다.
④ 법 제6조제1항에 따른 공개모집은 1일 8시간 이상으로 해야 하며, 같은 조 제3항에 따른 공개추첨은 공개모집이 끝난 이후에 해야 한다.

건축물분양법 제10조(벌칙)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제6조제1항을 위반하여 분양신고의 수리 사실을 통보받지 아니하고 분양 광고를 하거나 공개모집이 아닌 방법으로 분양받을 자를 모집…한 자
2. 제6조제3항을 위반하여 공개추첨의 방법에 따르지 아니하고 분양받을 자를 선정한 자

2. 건축물분양법 위반으로 인정된 실제 사례

(1) 사례 1

분양사업자가 2014. 5. 12. 부터 2016. 7. 11. 까지 분양희망자들로부터 ‘사전분양예약금’ 명목으로 금원을 교부받고 분양예약서를 작성한 후, 2016. 7. 12. 인증부수 순위가 163개사 중 141위인 지역일간지에 단 1회 분양공고를 게재하고, 청약일은 바로 다음 날인 2016. 7. 13. 09:00 ~ 10:30 약 1시간 30분만 진행한 사안이었습니다.

피고인 스스로 “당시 평당 단가가 높아서 분양공고를 보고 오는 사람은 한 명도 없을 것이라고 예상할 수 있었다”고 진술하였고, 법원은 “건축물분양법에서 정한 절차를 형식적으로만 이행한 다음, 미리 모집해 놓은 예약자들과 계약을 체결하려 한 것”이라며 건축물분양법 제6조 제1항 위반으로 유죄를 선고했습니다.

(2) 사례 2

사전구매의향서 명목으로 호실을 지정하고 구매대금을 입금받아 사전 청약을 모집하였고, 공개추첨일에는 정작 청약신청자가 단 한 명도 없었던 사안입니다. 인터넷 블로그·문자 안내 등에 ‘공개 추첨’에 대한 설명이 전혀 없었던 점, 정상 희망자에게 의도적으로 안내하지 않은 점이 인정되어 건축물분양법 제6조 제3항 위반으로 송치 결정이 내려졌습니다.

3. 무혐의·불송치로 결론난 사례

(1) 사례 1

분양광고 다음 날 09:00~10:30으로 청약일을 지정(1일 간격)했지만, 견본주택에서 청약신청서 등을 구비하고 현장 접수를 실시하였다는 진술 및 실제 청약신청서 제출이 확인되었고, 청약일에 분양 상담을 위한 직원 100여 명이 대기하였다는 진술이 인정되어 불기소 결정(혐의없음)이 내려졌습니다. 법원은 “법상 정해진 절차를 거치고 공개모집 준비를 마쳤다면, 입찰신청 자체가 불가능한 정도에 이르렀거나 이를 의도적으로 초래하였다고 단정하기 어렵다”고 판단했습니다.

(2) 사례 2

분양 광고를 2022. 1. 28. 지역일간지에 게재하고 청약일정을 2022. 2. 3. 09:00 ~ 17:00(6일 간격, 1일 8시간), 당첨자 발표는 18:00 이후로 진행한 사안에서, 청약 당일 모델하우스에 추첨함을 설치하고 현장 진행요원·안내직원을 배치한 점(현장사진 확인)이 인정되어 불송치 결정이 내려졌습니다.

4. 형사처벌을 피하는 실무 포인트 4가지

첫째, 분양광고와 청약일 사이에 충분한 시간적 간격을 두어야 합니다. 짧을수록 위험성이 높아지며, 1일 간격은 일률적으로 위법이라 단정할 수는 없지만 부수적 정황과 결합되면 유죄 위험이 큽니다.

둘째, 공개모집은 1일 8시간 이상으로 진행해야 합니다. 시행령에서 정한 최소 시간 요건을 반드시 준수하시기 바랍니다.

셋째, 공개추첨임을 사전에 명확히 안내해야 합니다. 인터넷 블로그, 문자 안내, 분양 광고문에 ‘공개추첨 방식’임이 명시되어 있어야 하며, 정상 청약 희망자가 배제되지 않도록 해야 합니다.

넷째, 공개모집·공개추첨 진행 사실을 증빙할 수 있는 자료를 반드시 확보하시기 바랍니다. 신문 게재본, 청약일 직원·추첨함 배치 현장사진, 청약 접수 현황표, 모델하우스 방문자 기록 등이 향후 형사사건이 발생하더라도 결정적 무죄 근거가 됩니다.

관련 분쟁이 있다면 유수완 변호사에게 문의하세요

“공고는 신문에 한 번 냈으니 형식은 갖췄다”는 안일한 절차 운영은 1년 이하 징역형의 형사처벌로 직결됩니다. 반대로 공개모집·공개추첨의 핵심 요건만 제대로 갖추면 사전예약 관행이 있었던 상황에서도 무혐의를 받을 수 있습니다.

저는 서울시 집합건물 분쟁조정위원, 대한변호사협회 등록 민사법, 부동산 전문변호사, 건축기사 자격증 보유 변호사로서 분양 관련 형사·민사 사건을 다수 수행해 왔습니다. 분양광고문·청약절차·추첨방식 사전 검토, 공개모집 위반 형사사건 변호가 필요하시다면 유수완 변호사에게 문의주시기 바랍니다.

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