PF대출 사기 — 분양률·사업성 부풀리면 처벌될까 

PF대출을 받아 사업을 진행하던 시행사 대표가 분양률이나 사업성을 부풀려 대출을 받았다는 이유로 사기 혐의를 받는 사례가 늘고 있습니다. 부동산 경기가 꺾여 미분양이 쌓이거나 사업이 좌초되면, 대주단이나 시공사가 애초 심사 자료 자체가 허위였다고 문제 삼는 것입니다. 그런데 사업 전망을 낙관적으로 제시한 것과 대출을 받기 위해 수치를 조작한 것은 법적으로 전혀 다른 문제입니다. 사업이 실패했다는 결과만으로 곧바로 사기가 되는 것은 아니지만, 대출 심사 당시 제출한 분양률·사업성 자료에 허위가 있었다면 이야기가 달라집니다. 이 글에서는 PF대출 사기가 어떤 구조에서 문제 되는지, 기망행위로 인정되는 경계가 어디인지, 처벌 수위는 어떻게 정해지는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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PF대출, 왜 시행사가 사기 혐의를 받게 되는가

PF(프로젝트 파이낸싱)대출은 시행사가 보유한 사업부지나 확정된 담보가 부족한 상태에서, 오로지 사업계획 자체의 수익성을 근거로 금융기관으로부터 자금을 조달하는 구조입니다. 상환재원은 대개 향후 발생할 분양대금이기 때문에, 대주단은 담보가치보다 분양률(계약 체결 세대수 대비 비율)과 사업수지분석(원가·분양가·현금흐름 예측)을 훨씬 무겁게 심사합니다. 이 수치가 대출 실행 여부와 한도, 금리 조건까지 좌우하는 핵심 심사자료가 되는 셈입니다.

바로 이 지점에서 형사사기 문제가 생깁니다. 형법 제347조 제1항은 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 경우를 사기죄로 처벌합니다. 성립요건은 (1)기망행위, (2)그로 인한 상대방의 착오, (3)착오에 기한 처분행위(대출 실행), (4)행위자의 재산상 이익 취득이 순서대로 인과관계를 이루는 것입니다. 시행사가 실제보다 높은 분양률이나 부풀린 사업성 자료를 대주단에 제출해 이를 믿고 대출을 내어주게 만들었다면, 이 네 요건이 그대로 들어맞을 수 있습니다.

다만 여기서 곧바로 사기죄가 인정되는 것은 아닙니다. 대출 심사 자료에 다소 낙관적인 전망이 섞이는 일 자체는 이 업계에서 드물지 않고, 그것만으로 형사처벌 대상이 된다면 정상적인 개발사업조차 위축될 수 있습니다. 관건은 그 수치가 '전망'의 영역이었는지, 아니면 존재하지 않는 사실을 존재하는 것처럼 꾸민 '허위'였는지입니다.

기망행위 판단기준 — 낙관적 전망과 범죄의 경계

어떤 행위가 사기죄의 기망행위에 해당하는지는 거래 상황, 상대방의 지식·경험·직업 등 행위 당시의 구체적 사정을 종합해 일반적·객관적으로 판단해야 한다는 것이 대법원의 일관된 태도입니다. PF대출처럼 대주단이 전문 금융기관이고 자체 실사 절차를 거치는 거래에서는, 시행사가 제시한 수치를 대주단이 어느 정도까지 검증·인식할 수 있었는지도 판단에 영향을 미칩니다.

대법원 2016. 4. 28. 선고 2012도14516 판결은 이 경계선을 분명히 그었습니다. 사기죄가 성립하는지는 대출 실행 당시를 기준으로 판단해야 하므로, 대주가 차주의 신용 상태를 인식해 장래의 변제 지체나 변제불능 위험을 예상했거나 충분히 예상할 수 있었던 경우라면, 차주가 대출 당시 구체적인 변제의사·변제능력·차용조건 등 중요 사항에 관해 허위 사실을 말했다는 등의 다른 사정이 없는 한, 이후 제대로 변제하지 못했다는 사실만으로 변제능력을 속였다거나 편취의 고의가 있었다고 단정할 수 없다는 것입니다. 사업이 나중에 실패했다는 결과가 곧바로 사기의 증거가 되지는 않는다는 뜻입니다.

반대로 대법원 2013. 9. 26. 선고 2013도3631 판결은 사업전망이 불투명하고 원금을 반환할 능력조차 없는 상태였음에도, 상대방에게 반드시 원금을 반환할 수 있는 것처럼 단정적으로 말한 경우는 기망행위에 의한 편취에 해당한다고 판단했습니다. 즉 막연히 "잘 될 것 같다"는 예측을 넘어, 이미 확인된 구체적 사실(계약 체결 여부, 현재의 재무 상태 등)을 실제와 다르게 제시했다면 그 순간 기망행위로 평가됩니다.

사업이 예측대로 되지 않은 것은 죄가 아니지만, 대출 심사 당시 확인 가능했던 구체적 사실(계약 체결 건수, 실제 원가 등)을 허위로 제시했다면 그 순간 기망행위가 된다 — 판단 기준은 결과가 아니라 대출 실행 당시의 사실관계다.

실제 기소로 이어지는 유형 — 수치를 어떻게 부풀리나

수사 실무에서 문제 되는 PF대출 사기는 대개 막연한 낙관론이 아니라, 확인 가능한 구체적 사실을 조작하는 형태로 나타납니다. 대표적으로 실제로는 해지되었거나 계약금만 걸어둔 채 잔금이 들어오지 않은 분양계약을, 대출심사 자료에는 정상 계약으로 그대로 남겨 분양률을 부풀리는 방식이 흔합니다. 특수관계인이나 직원 명의로 형식상 분양계약을 체결해 계약 건수 자체를 늘리는 이른바 '가장계약'도 자주 문제 됩니다.

사업수지분석표를 조작하는 방식도 있습니다. 실제 공사비·금융비용 등 원가 항목을 낮게 계상하거나 분양가를 시장 상황과 맞지 않게 높게 책정해, 사업이 실제보다 훨씬 수익성 있는 것처럼 꾸미는 것입니다. 내부적으로는 실제 분양 실적을 관리하는 대장을 따로 두면서, 대주단에는 다른 수치가 담긴 자료를 제출하는 이른바 이중장부 형태로 운영되는 경우 고의 입증이 한층 쉬워집니다.

• 가장계약 — 특수관계인·직원 명의로 형식적 분양계약을 체결해 분양률 수치만 끌어올리는 방식.

• 해지·미납 계약의 은폐 — 실제로는 해지되거나 잔금 미납 상태인 계약을 정상 계약으로 계속 반영.

• 사업수지 조작 — 원가를 축소하거나 분양가를 과다 계상해 사업성을 실제보다 좋게 표시.

• 이중장부 — 내부 관리용 실적표와 대주단 제출용 실적표를 다르게 운용하는 경우.

예를 들어 500세대 규모 사업장에서 실제 계약 체결 세대는 200세대에 불과한데, 여기에 특수관계인 명의 가장계약 150건을 더해 분양률을 70%로 보고하는 식입니다. 대주단이 이 수치를 근거로 대출 한도와 금리를 정했다면, 실제 분양률과 보고된 분양률의 차이 자체가 기망행위와 처분행위 사이의 인과관계를 뒷받침하는 핵심 증거가 됩니다. 이런 사안에서는 계약서의 실제 체결일, 계약금·중도금 입금 내역, 해지 여부를 은행 거래내역과 대조하는 작업이 수사의 상당 부분을 차지합니다.

결과책임이 아니다 — 사업 실패와 사기는 다르다

PF대출을 받은 사업장 상당수가 분양시장 침체나 공사비 급등 같은 외부 요인으로 어려움을 겪습니다. 이런 경우 시행사 대표들이 가장 많이 오해하는 지점이, 사업이 부도나 미분양으로 끝나면 자동으로 대출 당시의 자료가 사기로 재평가된다고 생각하는 것입니다. 그러나 앞서 본 대로 사기죄는 대출을 실행하던 그 시점을 기준으로 판단합니다. 대출 신청 당시 확인 가능한 범위에서 합리적 근거를 갖춘 분양률·사업성 자료를 제출했다면, 이후 시장 상황이 나빠져 상환이 어려워졌다는 사정만으로는 형사책임을 지지 않습니다.

문제는 이 원칙이 거꾸로 방어막이 되어주지는 않는다는 점입니다. 대출 신청 시점에 이미 허위였던 자료(존재하지 않는 계약, 조작된 수지표)를 제출했다면, 그 이후 사업이 예상대로 흘러갔는지와 무관하게 대출을 받은 순간 사기죄는 이미 성립합니다. 결국 수사·재판에서 다투어지는 것은 '사업이 왜 실패했는가'가 아니라, '대출 신청 당시 제출한 수치가 그 시점 기준으로 사실이었는가'입니다.

특정경제범죄가중처벌법 — 이득액에 따라 형량이 달라진다

형법상 사기죄 기본형은 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이지만, PF대출은 통상 수십억에서 수백억 원 규모로 이루어지기 때문에 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조가 적용될 가능성이 매우 높습니다. 이 조항에 따르면 사기죄로 취득한 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역에 처해집니다. 벌금형 선고가 아예 불가능해 실형 가능성이 일반 사기죄보다 훨씬 높다는 점이 특가법 사건의 특징입니다.

이때 실무에서 중요하게 다투어지는 것이 '이득액을 어떻게 산정하는가'입니다. 담보나 보증이 걸려 있는 대출사기라면, 대출금 전액이 아니라 실제로 회수가 불가능해진 부분을 기준으로 이득액을 산정하는 법리가 적용될 수 있습니다. PF대출은 대개 시공사의 채무인수·연대보증이나 신탁사의 자금관리가 결합되어 있어, 대출금 전액이 곧바로 편취액으로 인정되는 것이 아니라 이런 보전장치를 통해 실제로 회수되거나 회수 가능한 부분을 공제한 나머지가 쟁점이 될 수 있습니다. 이득액 규모가 곧 형량 구간을 가르는 만큼, 수사 초기 단계부터 이득액 산정 근거를 다투는 것이 방어의 핵심 축이 됩니다. 또한 선순위 채권이나 시공사 보증으로 이미 회수된 금액, 사업 부지 매각이나 분양대금으로 상환된 금액이 있다면 이를 이득액에서 공제해야 한다는 주장도 함께 검토할 필요가 있습니다.

시행사 대표 개인이 처벌받는 이유

대출은 법인 명의인 시행사가 받았는데 왜 대표이사 개인이 형사처벌 대상이 되는지 의아해하는 경우가 많습니다. 그러나 형법상 범죄행위의 주체는 법인이 아니라 그 행위를 실행하거나 지시한 자연인입니다. 분양률·사업성 자료를 조작하도록 지시하거나 그 사실을 알면서도 대출 신청에 서명·승인한 대표이사는, 법인이 대출금을 수령했다는 사실과 별개로 기망행위의 실행행위자 또는 공동정범으로 형사책임을 집니다. 법인 자체는 특가법 등의 양벌규정에 따라 별도로 벌금형 대상이 될 수 있습니다.

재무담당 임직원, 분양대행사, 자료 작성에 관여한 회계법인·감정평가법인 관계자가 조작 사실을 알면서 협조했다면 이들 역시 공범으로 함께 수사선상에 오를 수 있습니다. 이런 사건에서는 누가 조작을 지시했는지, 각자가 조작 사실을 언제 인식했는지가 개별 책임 범위를 가르는 핵심 쟁점이 됩니다. 반대로 대표이사가 실무진이 작성한 자료를 그대로 결재만 했을 뿐 조작 사실 자체를 몰랐다는 사정이 입증되면, 고의가 부정되어 형사책임 범위가 크게 달라질 수도 있습니다.

수사에서 쟁점이 되는 자료

PF대출 사기 수사는 대주단이 제출한 심사자료와 시행사 내부 자료를 대조하는 데서 시작합니다. 대출 신청 당시 제출된 분양률 현황표·사업수지분석서·감정평가서와, 시행사가 내부적으로 관리하던 실제 분양 계약 대장이 서로 다르다면 그 차이 자체가 유력한 증거가 됩니다. 여기에 더해 조작을 지시하거나 논의한 정황이 담긴 결재문서·이메일·메신저 대화가 확보되면 고의(편취의 범의) 입증은 한층 쉬워집니다.

반대로 방어하는 입장에서는, 제출한 수치가 외부 전문기관(감정평가법인·회계법인)의 독립적인 검토를 거친 자료였는지, 대출 신청 당시 시점에서 통상적으로 용인되는 예측 오차 범위 안에 있었는지를 뒷받침할 자료를 확보해두는 것이 중요합니다. 대주단 스스로 자체 실사를 거쳐 위험을 인식하고 대출을 실행했다는 정황이 있다면, 이는 앞서 본 2012도14516 판결의 취지에 따라 기망행위 인정을 다투는 데 유리한 사정이 될 수 있습니다.

대응 전략 — 수사 초기에 무엇을 확인해야 하나

수사가 시작되면 가장 먼저 해야 할 일은 대출 신청 당시 제출했던 자료 일체와, 그 자료를 작성·검토한 경위를 시간순으로 정리하는 것입니다. 어떤 근거로 분양률·사업성 수치를 산정했는지, 외부 전문기관의 검토를 거쳤는지, 대출 실행 이후 시장 상황이 어떻게 바뀌었는지를 구분해 소명해야 사업 실패와 대출 당시의 고의를 분리해서 다툴 수 있습니다.

편취의 범의는 대출 신청 당시의 인식을 기준으로 판단되므로, 그 시점에 합리적 근거를 갖고 있었다는 점을 뒷받침하는 자료(감정평가서, 실사보고서, 내부 검토 문서)를 조기에 확보해 두는 것이 방어의 출발점입니다. 반대로 조작이 실제로 있었던 사안이라면, 이득액 산정 단계에서 담보·보증구조를 통해 회수 가능한 부분을 다투어 특가법 적용 구간을 낮추는 전략이 형량에 실질적인 영향을 미칠 수 있습니다. 수사 초기 진술 방향이 이후 재판 결과를 좌우하는 경우가 많은 만큼, 소환 통보를 받은 직후부터 자료를 정리하고 대응 방향을 정해두는 것이 바람직합니다.

자주 묻는 질문

Q. PF대출을 받은 사업이 미분양·부도가 나면 무조건 사기인가요?

A. 아닙니다. 사기죄는 대출을 실행하던 당시를 기준으로 판단하므로, 신청 시점에 합리적 근거를 갖춘 자료를 제출했다면 이후 시장 상황이 나빠져 상환이 어려워졌다는 사실만으로 사기가 성립하지 않습니다. 다만 신청 당시 자료 자체가 허위였다면 이야기가 달라집니다.

Q. 분양률을 실제보다 다소 높게 보고한 정도도 처벌 대상인가요?

A. 단순한 예측 오차나 낙관적 전망 수준이라면 곧바로 기망행위로 보기 어렵습니다. 다만 이미 해지된 계약을 정상 계약으로 남겨두거나 존재하지 않는 계약을 만들어 넣는 등 확인 가능한 사실 자체를 허위로 제시했다면 처벌 대상이 될 수 있습니다.

Q. 시행사가 아니라 시행사 대표 개인이 처벌받는 이유는?

A. 형사책임의 주체는 법인이 아니라 기망행위를 실행하거나 지시한 자연인이기 때문입니다. 법인이 대출금을 수령했더라도, 조작을 지시하거나 알면서 승인한 대표이사는 실행행위자 또는 공동정범으로 별도의 형사책임을 집니다.

Q. 이득액은 대출받은 금액 전액을 기준으로 계산되나요?

A. 반드시 그런 것은 아닙니다. 담보나 보증이 결합된 구조라면 대출금 전액이 아니라 실제로 회수가 불가능해진 부분을 기준으로 이득액을 산정하는 법리가 적용될 수 있어, 이 부분이 특가법 적용 구간을 다투는 핵심 쟁점이 됩니다.

Q. 재무담당 직원이나 분양대행사도 함께 처벌될 수 있나요?

A. 조작 사실을 알면서 자료 작성이나 제출에 관여했다면 공범으로 수사 대상이 될 수 있습니다. 이런 사건에서는 누가 조작을 지시했고 각자가 언제 그 사실을 인식했는지가 개별 책임 범위를 가르는 핵심 쟁점이 됩니다.

Q. 수사가 시작되면 가장 먼저 무엇을 해야 하나요?

A. 대출 신청 당시 제출한 자료 일체와 그 작성 경위를 시간순으로 정리하고, 외부 전문기관의 검토를 거쳤는지 등 합리적 근거가 있었음을 뒷받침할 자료부터 확보해두는 것이 우선입니다. 소환 전 대응 방향을 정해두는 것이 이후 절차에 큰 영향을 미칩니다.

맺음말

PF대출 사기는 사업이 실패했다는 결과가 아니라, 대출을 신청하던 그 시점에 제출한 분양률·사업성 자료가 사실이었는지로 판가름 납니다. 낙관적인 사업 전망 자체는 죄가 되지 않지만, 확인 가능한 계약 건수나 원가를 실제와 다르게 꾸며 제출했다면 특정경제범죄가중처벌법까지 적용되어 형량이 크게 무거워질 수 있습니다.

시행사 대표라면 대출 신청 단계에서부터 제출 자료의 근거를 명확히 남겨두는 것이 최선의 예방책이고, 이미 수사가 시작된 상태라면 대출 당시의 고의 유무와 이득액 산정 범위를 초기부터 정교하게 다투는 것이 결과를 좌우합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.