재개발구역 안에 있는 상가를 소유하고 그 자리에서 직접 장사를 해온 분들이 자주 놓치는 지점이 있습니다. 분양신청을 하지 않거나 조합원 자격을 잃어 현금청산 대상이 되면, 그 부동산에 대한 청산금만 받으면 끝이라고 생각하는 경우가 많다는 점입니다. 그러나 소유자가 그 상가에서 실제로 영업을 해왔다면, 부동산 가액에 대한 현금청산과는 별도로 영업손실보상을 청구할 수 있는 길이 남아 있습니다. 다만 이 보상은 자동으로 나오는 것이 아니라 별도의 법적 요건을 갖췄을 때만 인정되고, 건물이 무허가라면 소유자와 세입자가 서로 다른 취급을 받는 함정도 있습니다. 이 글에서는 재개발 상가 소유자가 현금청산과 별개로 영업보상을 받으려면 무엇을 갖춰야 하는지 짚어보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
현금청산과 영업손실보상 — 서로 다른 두 개의 권리
재개발사업에서 상가 소유자가 받을 수 있는 보상은 하나가 아니라 여러 갈래로 나뉩니다. 도시정비법 제65조 제1항은 정비사업 시행으로 인한 토지 등의 수용 또는 사용에 관하여 이 법에 규정되지 않은 사항은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)을 준용하도록 정하고 있습니다. 같은 조 제2항은 사업시행계획인가의 고시가 있으면 토지보상법상 사업인정 및 그 고시가 있는 것으로 본다고 정해, 재개발구역 안의 손실보상에도 토지보상법의 영업손실보상 규정이 그대로 적용될 수 있는 근거를 마련해 둡니다. 이 때문에 상가 소유자가 받는 보상은 크게 부동산 자체의 가치를 정산받는 몫과, 그 부동산에서 실제로 해온 영업활동의 손실을 보상받는 몫으로 나뉩니다.
현금청산은 조합원 지위를 벗어나는 소유자가 그 부동산(대지 또는 건축물)의 가액을 정산받는 절차로, 성격상 재산권 자체에 대한 보상입니다. 반면 영업손실보상은 토지보상법 제77조 제1항에 따라 영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 영업이익 감소와 이전비용 등을 별도로 평가해 보상하는 제도로, 부동산의 가치가 아니라 그 자리에서 영위해 온 영업활동 자체의 손실을 대상으로 합니다. 두 보상은 근거 조문도 다르고 평가 방법도 전혀 달라서, 청산금 협의가 끝났다고 해서 영업보상 청구권까지 함께 소멸하는 것은 아닙니다. 다만 두 보상 모두 받으려면 각각의 요건을 별도로 충족해야 하고, 청산금만 받고 영업보상 요건을 검토하지 않은 채 협의를 마치면 뒤늦게 청구하기 어려워질 수 있습니다.
현금청산은 부동산 가액에 대한 보상이고, 영업손실보상은 그 자리에서 해온 영업활동의 손실에 대한 보상이다 — 근거 조문과 요건이 각각 다르다.
현금청산 절차 먼저 정리 — 도시정비법 제73조
도시정비법 제73조 제1항은 사업시행자가 관리처분계획의 인가·고시가 있은 날의 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청기간 종료 전에 분양신청을 철회한 자, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 등과 토지·건축물 등의 손실보상에 관한 협의를 하도록 정하고 있습니다. 상가 소유자가 조합원 분양을 신청하지 않았거나 분양대상에서 제외되면 이 조항에 따라 현금청산 대상자가 되고, 사업시행자와 협의를 통해 부동산 가액에 해당하는 청산금을 지급받게 됩니다.
90일의 협의기간 안에 금액이 합의되지 않으면, 사업시행자는 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 매도청구 소송 등 법적 절차를 통해 가액을 확정하게 됩니다. 이 단계까지는 어디까지나 부동산 자체의 가치를 둘러싼 절차이고, 소유자가 그 상가에서 직접 영업을 해왔는지, 영업손실보상을 함께 청구할 것인지는 이 협의와는 별도로 검토해야 하는 문제입니다. 협의 과정에서 청산금 액수에만 집중하다가 영업보상 청구를 놓치는 경우가 실무에서 드물지 않으므로, 협의를 시작하는 단계에서부터 영업 여부와 관련 자료를 함께 챙겨두는 것이 안전합니다.
영업손실보상을 받기 위한 요건
영업손실보상을 받으려면 토지보상법 제77조 제1항 및 같은 법 시행규칙 제45조가 정한 요건을 충족해야 합니다. 핵심은 사업인정고시일등(재개발사업에서는 사업시행계획인가 고시일로 의제되는 날) 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 영업을 해왔어야 한다는 것입니다. 여기서 적법한 장소란 무허가건축물이나 불법으로 형질이 변경된 토지, 그 밖에 다른 법령에서 사용이 금지된 장소가 아닌 곳을 뜻합니다. 인적·물적 시설을 갖췄다는 것은 단순히 물건을 쌓아두거나 간판만 걸어둔 정도가 아니라, 직원을 두거나 설비를 갖춰 실제로 사업이 이루어지고 있었다는 사실이 확인되어야 한다는 의미입니다.
실무에서는 사업자등록증, 부가가치세 신고 내역, 임대차계약서(임차인인 경우), 영업 관련 인허가 서류, 매출자료 등으로 영업의 계속성과 시점을 입증합니다. 소유자가 자신의 상가에서 직접 영업을 해온 경우에도 이런 자료로 영업 개시 시점과 계속성을 증명해야 하는 것은 마찬가지입니다. 사업인정고시일등 이후에 새로 시작한 영업이거나, 영업 실체 없이 명의만 걸어둔 경우라면 이 요건을 충족하지 못해 보상 대상에서 제외될 수 있습니다.
사업인정고시일등(정비사업은 사업시행계획인가 고시일) 전부터 영업을 시작했을 것
적법한 장소(무허가건축물·불법형질변경토지가 아닌 곳)에서 영업했을 것
인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 영업을 해왔을 것
사업자등록증·매출자료 등으로 영업 개시 시점과 계속성을 입증할 수 있을 것
영업손실보상은 소유자냐 세입자냐를 따지지 않는다 — 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 계속 영업을 해왔다는 사실이 핵심 요건이다.
상가가 무허가건축물이라면 — 소유자에게 불리한 차이
여기서 상가 소유자가 특히 주의해야 할 함정이 있습니다. 토지보상법 시행규칙 제45조 제1호 단서는 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에 한해, 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 부가가치세법에 따른 사업자등록을 하고 영업을 해왔다면 예외적으로 보상 대상으로 인정합니다. 문제는 이 단서 조항이 문언상 '임차인'만을 대상으로 한다는 점입니다. 상가를 직접 소유하면서 그 건물 자체가 무허가건축물인 경우, 소유자가 그 안에서 아무리 오래 영업을 해왔더라도 이 예외 규정의 적용을 받지 못해 영업손실보상 대상에서 제외될 여지가 있습니다.
즉 같은 무허가 상가 건물에서 영업을 해왔다 해도, 세입자는 1년 이상의 사업자등록이라는 조건을 채우면 예외적으로 보상을 받을 수 있는 반면 그 건물의 소유자는 원칙으로 돌아가 보상 대상에서 배제될 수 있는 비대칭이 생기는 셈입니다. 따라서 소유자 입장에서는 자신이 영업 중인 건물이 건축물대장상 적법하게 등재되어 있는지, 무허가·미등재 부분이 있는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 건물 전체가 아니라 증축된 일부만 무허가인 경우도 있어, 영업 공간이 그 무허가 부분에 걸쳐 있는지도 함께 살펴야 합니다. 건축물대장과 실제 사용 현황이 다르다면, 영업보상 청구 전에 이 부분부터 정리하거나 관련 자료를 준비해 두는 것이 유리합니다.
보상 금액은 어떻게 정해지나 — 휴업보상과 폐업보상
영업손실보상은 원칙적으로 휴업보상으로 이루어집니다. 토지보상법 시행규칙 제47조에 따라 휴업기간은 원칙적으로 4개월 이내로 보고 그 기간 동안의 영업이익 감소분, 인건비 등 고정적으로 지출되는 비용, 시설·재고자산의 이전에 드는 비용과 그 과정에서 생기는 손실 등을 더해 산정합니다. 다만 공익사업 시행으로 4개월 이상 영업을 할 수 없는 경우이거나, 대규모 설비를 갖췄거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 영업의 특성상 4개월 안에 다른 곳으로 옮기는 것이 객관적으로 어렵다고 인정되면 실제 휴업기간을 기준으로 하되 최대 2년까지 인정받을 수 있습니다.
반면 폐업보상은 영업 자체를 다른 곳으로 옮겨 계속하는 것이 사실상 불가능하다고 인정되는 예외적인 경우에만 적용되며, 최근 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 2년분에 해당하는 금액과 시설·재고자산의 처분에 따른 손실 등을 더해 산정합니다. 실무에서는 이전이 아예 불가능하다고 인정받기가 쉽지 않아 대부분의 사례가 휴업보상으로 처리되고, 폐업보상은 영업의 특수성을 구체적으로 입증했을 때만 예외적으로 인정되는 경향이 있습니다. 자신의 영업이 어느 쪽에 해당하는지는 업종의 특수성, 대체 영업장소 확보 가능성 등을 종합해 감정평가 단계에서 다투게 됩니다.
휴업보상이 원칙이고 폐업보상은 이전 자체가 불가능하다고 인정되는 예외적인 경우에만 인정된다 — 대부분의 상가 영업보상은 휴업보상으로 처리된다.
소유자 자가영업, 실제로 어떻게 적용되나
예를 들어 재개발구역 안에서 10년 넘게 자신 소유의 상가 건물에 철물점을 운영해 온 소유자가 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 됐다고 가정해 보겠습니다. 이 건물이 건축물대장상 적법하게 등재돼 있고 사업인정고시일등 이전부터 사업자등록을 마친 채 계속 영업을 해왔다면, 부동산 가액에 대한 현금청산 협의와는 별도로 영업손실보상을 청구할 수 있습니다. 사업시행자와의 협의 과정에서 청산금 액수만 다투고 끝낼 것이 아니라, 최근 3년간의 매출·영업이익 자료와 사업자등록 이력을 정리해 영업손실보상도 함께 청구해야 두 보상을 모두 받을 수 있습니다.
반대로 같은 상황이라도 건물의 일부가 무허가로 증축된 부분이고 철물점이 그 증축 부분을 포함해 운영되고 있었다면 사정이 달라집니다. 앞서 살펴본 대로 무허가건축물에 대한 예외 규정은 임차인에게만 적용되므로, 소유자인 이 경우에는 원칙으로 돌아가 그 증축 부분에서의 영업손실보상이 인정되지 않을 가능성이 있습니다. 이런 경우라면 증축 부분을 제외한 나머지 적법한 공간에서의 영업 실태를 별도로 입증하거나, 건축물대장 정정 가능 여부를 먼저 확인하는 방향으로 대응을 검토해야 합니다.
받는 절차와 실무에서 놓치기 쉬운 부분
영업손실보상 역시 현금청산과 마찬가지로 사업시행자가 선정한 감정평가법인의 평가를 거쳐 금액이 산정되고, 소유자가 그 결과에 이의가 있으면 재결 신청이나 행정소송 등을 통해 다툴 수 있습니다. 평가금액에 영업이익 산정 근거나 휴업기간 인정 여부를 두고 이견이 생기는 경우가 많으므로, 감정평가 과정에서 제출하는 매출·비용 자료를 미리 꼼꼼히 준비해 두는 것이 결과에 직접 영향을 미칩니다.
현금청산 협의를 서두르다 영업손실보상 청구를 별도로 챙기지 않고 넘어가는 경우, 나중에 뒤늦게 청구하려 해도 협의가 이미 종결된 뒤라면 다투기가 훨씬 까다로워질 수 있습니다. 사업시행자와의 협의 통지를 받은 시점부터 자신의 영업이 언제 시작됐는지, 사업자등록은 언제 했는지, 건물에 무허가 부분이 있는지를 함께 점검해 두는 것이 두 가지 보상을 모두 놓치지 않는 방법입니다.
현금청산 협의와 영업손실보상 청구는 별개로 챙길 것
사업자등록증·매출자료·임대차계약서 등 영업 입증 자료를 미리 정리
건축물대장을 확인해 무허가·미등재 부분이 있는지 점검
감정평가 결과에 이견이 있으면 재결 신청 등으로 다툴 수 있음
자주 묻는 질문
Q. 상가 소유자도 영업손실보상을 받을 수 있나요?
A. 네, 상가를 소유하면서 직접 그 자리에서 영업을 해왔다면 소유자도 세입자와 마찬가지로 토지보상법 시행규칙 제45조의 요건을 충족하는 한 영업손실보상을 청구할 수 있습니다. 다만 현금청산과는 별도의 절차이므로 함께 청구 의사를 밝혀야 합니다.
Q. 현금청산 협의가 끝나면 영업손실보상은 포기한 게 되나요?
A. 원칙적으로 현금청산은 부동산 가액에 대한 협의이고 영업손실보상은 별개의 청구 대상이지만, 실무에서는 협의서 문구에 따라 이후 청구가 제한될 수 있으므로 협의서에 서명하기 전에 영업손실보상 청구 여부를 명확히 하고 관련 문구를 확인해두는 것이 안전합니다.
Q. 상가 건물이 무허가라면 영업보상을 아예 못 받나요?
A. 임차인이라면 사업인정고시일등 1년 이전부터 사업자등록을 하고 영업을 해온 경우 예외적으로 보상받을 수 있지만, 소유자에게는 이 예외 규정이 적용되지 않아 원칙적으로 보상 대상에서 제외될 수 있습니다. 건축물대장 정정이나 적법 부분과 무허가 부분의 구분 입증을 검토해볼 필요가 있습니다.
Q. 영업보상은 휴업보상과 폐업보상 중 어느 쪽으로 받게 되나요?
A. 대부분은 휴업보상으로 처리되며 원칙적으로 4개월분, 이전이 객관적으로 어려운 경우 최대 2년까지 인정될 수 있습니다. 폐업보상은 다른 장소로 이전해 영업을 계속하는 것이 사실상 불가능하다고 인정되는 예외적인 경우에만 적용됩니다.
Q. 영업이익 산정은 무엇을 기준으로 하나요?
A. 통상 가격시점 이전 최근 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 산정하며, 사업자등록 이력과 매출·비용 자료가 이 산정의 근거 자료가 됩니다. 자료가 부실하면 실제 영업 규모보다 낮게 평가될 수 있어 미리 정리해두는 것이 좋습니다.
Q. 감정평가 결과에 이의가 있으면 어떻게 해야 하나요?
A. 사업시행자와의 협의 단계에서 이견을 제기할 수 있고, 협의가 성립하지 않으면 재결 신청이나 그 이후 행정소송을 통해 보상금액을 다툴 수 있습니다. 이 경우 영업 실태와 이익 산정 근거를 뒷받침하는 자료를 충분히 갖추는 것이 중요합니다.
맺음말
재개발 상가 소유자에게 현금청산과 영업손실보상은 서로 다른 근거와 요건을 가진 별개의 권리입니다. 현금청산 협의에만 집중하다 영업손실보상 청구를 놓치면, 오랫동안 쌓아온 영업의 가치를 제대로 인정받지 못한 채 절차가 끝나버릴 수 있습니다. 자신의 영업이 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 계속돼 왔는지, 건물에 무허가 부분은 없는지부터 먼저 확인하는 것이 출발점입니다.
특히 수원과 경기남부 지역처럼 재개발사업이 여러 곳에서 동시에 진행되는 지역에서는, 현금청산 통지를 받은 시점부터 영업손실보상 요건을 함께 점검해야 두 가지 보상을 모두 놓치지 않을 수 있습니다. 협의서에 서명하기 전에 자신의 상황을 한 번 더 점검해 보시길 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
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