토지수용 보상금 불복 — 증액소송 90일 기한과 절차 

공익사업 부지에 편입돼 토지수용재결을 받았는데, 통보받은 보상금이 인근 시세에 한참 못 미친다고 느끼는 토지소유자가 적지 않습니다. 문제는 이 금액이 부당하다고 생각해도, 정해진 기한 안에 움직이지 않으면 더는 다툴 방법이 없어진다는 점입니다. 재결에 대한 이의신청과 행정소송(보상금증감청구소송) 각각에 별도의 제소기간이 걸려 있고, 어느 절차를 택하느냐에 따라 기한을 세는 방식 자체가 달라지기도 합니다. 재결서를 받고도 "일단 좀 더 생각해 보자"며 시간을 흘려보내다 90일을 넘겨버리는 경우가 실무에서 드물지 않습니다. 이 글에서는 수용재결에 불복해 보상금을 증액받으려 할 때 거쳐야 하는 절차와, 각 단계마다 놓치면 안 되는 기한을 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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수용재결까지 오는 길 — 협의에서 재결로

도로·철도·산업단지 조성 같은 공익사업이 사업인정을 받으면, 사업시행자는 먼저 토지소유자와 개별 협의를 시도합니다. 이 협의 단계에서 제시되는 보상액에 동의하면 계약으로 절차가 끝나지만, 금액에 이견이 있어 협의가 성립하지 않으면 사업시행자(또는 토지소유자)는 관할 지방토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다. 지방토지수용위원회는 감정평가 결과와 사업시행자가 제출한 자료를 검토해 수용 여부와 보상액을 정하는 수용재결을 내리는데, 이것이 불복 절차의 출발점이 되는 처분입니다.

여기서 놓치기 쉬운 점은, 협의 단계에서 제시된 금액과 재결 단계에서 확정되는 금액이 반드시 같지 않다는 것입니다. 협의 때는 사업시행자가 자체적으로 의뢰한 감정평가만 반영되는 경우가 많지만, 재결 단계에서는 시·도지사와 토지소유자가 각각 감정평가법인을 추천할 권리가 생기므로 금액이 달라질 여지가 있습니다. 협의 단계에서 무리하게 서두르기보다, 재결까지 절차를 끌고 가 복수의 감정평가를 받아보는 편이 유리한 경우도 있다는 점을 염두에 둘 필요가 있습니다.

이의신청 — 재결서 받은 날부터 30일, 임의절차의 함정

지방토지수용위원회의 수용재결에 불복하는 토지소유자는 토지보상법 제83조에 따라 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다. 이 이의신청은 반드시 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내에 해야 하며, 이 기한을 넘기면 이의신청 자체가 각하됩니다. 중앙토지수용위원회는 이의신청을 심리한 뒤 원재결이 위법하거나 부당하다고 판단하면 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 직접 변경하는 이의재결을 내리게 됩니다.

여기서 반드시 알아둬야 할 것은, 이 이의신청이 임의절차라는 점입니다. 반드시 거쳐야만 행정소송을 제기할 수 있는 것이 아니라, 이의신청 없이 곧바로 행정소송으로 직행하는 것도 가능합니다. 다만 이의신청을 거치느냐 여부에 따라 이후 행정소송의 제소기간을 세는 기준일 자체가 달라지므로, 이의신청을 할지 말지는 단순히 "한 번 더 다퉈보자"는 감으로 정할 문제가 아니라 전체 기한 설계를 염두에 두고 판단해야 합니다.

중앙토지수용위원회에 대한 이의신청은 30일 이내에 해야 하는 임의절차다 — 거치느냐 여부에 따라 이후 행정소송 제소기간의 기산일 자체가 달라진다.

행정소송 제기 기한 — 90일과 60일이 갈리는 지점

보상액에 계속 불복하려면 결국 행정소송을 제기해야 합니다. 토지보상법 제85조 제1항은 이 제소기간을 이원화해 두고 있습니다. 이의신청을 거치지 않고 곧바로 소송을 제기하는 경우에는 수용재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 소송을 제기해야 합니다. 두 기한 모두 넘기면 그 보상액이 아무리 부당해도 더 이상 재판으로 다툴 수 없게 되므로, 재결서·이의재결서를 받은 정확한 날짜를 기록해 두는 것이 절차의 출발점입니다.

실무에서 자주 나오는 질문이 "이의신청을 거치면 기한이 더 짧아지는데 왜 그런가"입니다. 이의신청 없이 곧장 소송으로 가는 경우 원재결에 대한 불복이라 상대적으로 넉넉한 90일을 주는 반면, 이의신청을 거친 경우에는 이미 한 차례 행정절차 내에서 재검토를 받았으므로 60일로 단축해 절차 지연을 막는 구조입니다. 이의신청 결과에 만족하지 못했다면 이의재결서를 받은 즉시 60일 기한을 역산해 소송 제기 일정을 잡아야 하고, 서면 준비에 시간이 걸린다는 이유로 기한 막바지까지 미루는 것은 위험합니다.

보상금증감청구소송의 구조 — 피고는 누구인가

보상액을 다투는 소송은 일반적인 행정처분 취소소송과 구조가 다릅니다. 토지보상법 제85조 제2항은 보상금의 증감에 관한 소송을 제기하는 경우, 그 소송을 제기하는 자가 토지소유자 또는 관계인이면 사업시행자를, 사업시행자이면 토지소유자 또는 관계인을 각각 피고로 하도록 정하고 있습니다. 재결을 내린 토지수용위원회를 상대로 재결 자체의 취소를 구하는 것이 아니라, 보상금을 실제로 지급할 상대방을 직접 피고로 세워 금액을 다투는 형식적 당사자소송의 형태입니다.

이 구조가 실무에 주는 의미는 명확합니다. 재결 취소소송처럼 재결을 취소받은 뒤 다시 재결 절차를 밟는 우회로를 거치지 않고, 법원이 정당한 보상액을 곧바로 산정해 판결로 확정할 수 있다는 것입니다. 다만 그만큼 소송에서 다투는 쟁점도 "재결 절차가 위법했는가"가 아니라 "재결로 정해진 금액이 정당한 보상액에 미치지 못하는가"로 집중되므로, 원재결의 감정평가가 어떤 근거로 산출됐는지를 구체적으로 파고들어 반박하는 것이 소송의 실질적인 승부처가 됩니다.

보상액은 어떻게 산정되나 — 감정평가 3인과 산술평균

토지보상법 제68조에 따르면 사업시행자는 보상액을 산정할 때 원칙적으로 감정평가법인등 3인을 선정해 평가를 의뢰합니다. 사업시행자가 1인을 선정하고, 여기에 해당 토지를 관할하는 시·도지사와 토지소유자가 각각 1인씩 감정평가법인을 추천할 수 있는데, 시·도지사와 토지소유자 양쪽 다 추천하지 않거나 어느 한쪽만 추천하지 않으면 2인으로 진행됩니다. 이렇게 선정된 감정평가법인들이 각자 산정한 평가액의 산술평균치를 기준으로 최종 보상액이 정해집니다.

• 사업시행자 선정 감정평가법인 — 기본으로 1인 이상 반드시 참여.

• 시·도지사 추천 감정평가법인 — 보상계획 열람기간 만료일부터 30일 이내 추천 가능.

• 토지소유자 추천 감정평가법인 — 대상 토지면적 2분의 1 이상 및 소유자 총수 과반수 동의 필요.

• 최종 보상액 — 선정된 감정평가법인들의 평가액 산술평균치.

여기서 실무적으로 중요한 포인트는, 토지소유자가 감정평가법인을 추천하려면 혼자만의 의사로는 부족하고 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 소유자와 토지소유자 총수의 과반수 동의를 받았다는 서류를 갖춰 제출해야 한다는 점입니다. 이 요건을 갖추지 못해 추천권 자체를 행사하지 못한 채 사업시행자가 선정한 감정평가로만 보상액이 확정되는 경우, 이후 이의신청이나 소송에서 다툴 여지가 좁아질 수 있으므로 협의 단계부터 다른 소유자들과의 의견 조율을 미리 준비해 두는 편이 좋습니다.

증액소송에서 실제로 다투는 지점 — 개발이익 배제와 평가 근거

토지보상법 제67조 제2항은 보상액을 산정할 때 해당 공익사업으로 인해 토지 가격이 변동된 부분은 고려하지 않도록 정하고 있습니다. 이른바 개발이익 배제 원칙으로, 사업 발표 이후 그 사업으로 인해 오른 지가 상승분은 소유자의 노력이 아니라 사업시행자의 투자로 발생한 것이므로 보상액에 반영하지 않는다는 취지입니다. 이 원칙 자체는 헌법재판소도 정당한 보상 원칙에 위반되지 않는다고 판단해 온 확립된 법리입니다.

다만 이 원칙이 있다고 해서 낮은 감정평가액을 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 증액소송에서 실제로 다투는 지점은 대부분 "개발이익을 얼마나 배제했느냐"가 아니라 비교표준지 선정이 적정했는가, 개별요인 보정이 실제 토지 상태를 반영했는가, 지가변동률 적용 구간과 방식이 타당한가입니다. 도로 접근성, 용도지역 변경 가능성, 형상·경사 같은 개별요인이 실제보다 낮게 평가되거나, 인근 유사 거래사례가 반영되지 않은 채 기계적으로 산정된 경우 이를 근거로 감정평가를 다시 받아 증액을 주장할 수 있습니다.

개발이익 배제 원칙은 확립된 법리라 그 자체로는 다툴 여지가 크지 않다 — 증액소송의 실질은 비교표준지 선정과 개별요인 보정이 실제 토지 상태를 제대로 반영했는지를 파고드는 데 있다.

기한을 놓쳤다면 — 실무에서 확인해야 할 것들

재결서·이의재결서를 받은 날짜는 등기우편 송달일이 기준이 되므로, 우편물을 수령한 날짜를 정확히 기억하지 못하거나 서류를 분실한 경우 기한 계산부터 흔들릴 수 있습니다. 송달일 자체가 다투어지는 경우도 있어, 재결서를 수령한 우편봉투나 등기 배송 조회 내역을 보관해 두는 것이 기본입니다. 90일 또는 60일의 기한은 첫날을 산입하지 않고 다음날부터 계산하는 초일불산입 방식이 적용되므로, 대략적인 기억만으로 마지막 날을 어림잡았다가 하루 이틀 차이로 기한을 넘기는 일이 없도록 정확히 계산해야 합니다.

• 재결서·이의재결서 수령 봉투와 등기 배송 조회 내역 보관.

• 이의신청 여부에 따라 90일/60일 중 어느 기한이 적용되는지 먼저 확정.

• 협의·재결 단계에서 제출된 감정평가서 원본 및 산정 근거 확보.

• 비교표준지·개별요인 관련 반박 자료(인근 거래사례, 지목·형상 현황 등) 준비.

이미 기한을 넘겼다면 원칙적으로 그 재결로 확정된 보상액을 되돌릴 방법은 없습니다. 다만 재결서 송달 자체에 절차상 하자가 있었다거나, 송달을 받지 못한 사정이 있었다면 이 부분을 별도로 다툴 여지가 남아 있을 수 있으므로, 기한을 넘긴 것으로 보이는 경우에도 송달 경위부터 다시 확인해 볼 필요가 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 이의신청을 하지 않고 바로 소송을 제기해도 되나요?

A. 가능합니다. 중앙토지수용위원회에 대한 이의신청은 임의절차이므로, 수용재결서를 받은 날부터 90일 이내라면 이의신청 없이 곧바로 보상금증감청구소송을 제기할 수 있습니다.

Q. 이의신청을 하면 90일이 아니라 왜 60일로 짧아지나요?

A. 이의신청을 거친 경우는 이미 한 차례 행정절차 내에서 재검토를 받은 상태이므로, 절차 지연을 막기 위해 이의재결서를 받은 날부터 60일로 제소기간을 단축해 두었습니다.

Q. 보상금증감청구소송의 피고는 토지수용위원회인가요?

A. 아닙니다. 토지소유자가 소송을 제기하는 경우 피고는 재결을 내린 토지수용위원회가 아니라 보상금을 지급할 사업시행자입니다. 재결의 위법성이 아니라 정당한 보상액 자체를 법원이 직접 판단하는 구조이기 때문입니다.

Q. 감정평가액이 낮게 나온 것 같은데 재평가를 요구할 수 있나요?

A. 협의·재결 단계에서는 시·도지사와 토지소유자가 각각 감정평가법인을 추천해 재평가에 준하는 절차를 거칠 수 있고, 소송 단계에서도 법원이 별도의 감정을 명하는 경우가 있습니다. 다만 소송 제기 자체는 정해진 기한 안에 먼저 이루어져야 합니다.

Q. 개발이익 배제 원칙 때문에 증액이 사실상 어려운 것 아닌가요?

A. 개발이익 배제 자체는 확립된 원칙이라 다투기 어렵지만, 실제 증액소송은 그 원칙의 타당성이 아니라 비교표준지 선정이나 개별요인 보정이 적정했는지를 다투는 경우가 대부분이라 증액 여지가 남아 있는 사례가 적지 않습니다.

맺음말

토지수용 보상금은 재결서를 받은 순간부터 기한이 흐르기 시작하고, 이의신청을 거치느냐에 따라 90일과 60일 중 어느 기한이 적용되는지가 갈립니다. 기한을 넘기면 아무리 감정평가가 실제 가치를 반영하지 못했다 해도 더는 다툴 방법이 없어지므로, 재결서를 받은 즉시 날짜부터 확인하고 증액 여지가 있는지를 판단하는 것이 우선입니다.

증액소송의 실질은 개발이익 배제 원칙을 흔드는 것이 아니라, 비교표준지 선정과 개별요인 보정이 실제 토지 상태를 제대로 반영했는지를 근거 자료로 촘촘히 파고드는 데 있습니다. 기한과 절차, 그리고 무엇을 근거로 다툴지를 함께 정리해 두어야 실제로 증액까지 이어질 수 있습니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.