계약갱신청구권, 2년을 더 지키는 법 

 

임승빈 변호사입니다.

 

"계약 만기가 다가오는데 집주인에게서 아무 연락이 없습니다." "그런데 갑자기 실거주한다며 나가라고 통보를 받았습니다." 만기를 앞두고 이렇게 상반된 상황에서 무엇부터 확인해야 할지 막막해하는 분들이 많습니다.

 

통지 시기와 갱신청구권 행사 여부에 따라 계약이 자동으로 연장되거나, 2년을 더 살 권리가 생길 수 있습니다. 하지만 그 타이밍을 놓치거나 계약갱신청구권을 제때 행사하지 못하면, 원치 않는 시점에 집을 비워줘야 하는 상황에 몰릴 수 있습니다.

 

이 글에서는 통지 없이 만기가 지나면 어떻게 되는지, 계약갱신청구권을 쓰면 무엇이 달라지는지, 임대인이 거절할 수 있는 경우는 언제인지, 그리고 갱신 과정에서 보증금·증액을 다룰 때 유의점까지 차례로 살펴봅니다. 두 권리는 요건과 효과가 서로 다르기 때문에, 지금 내 상황이 어느 쪽에 해당하는지부터 구분하는 것이 첫 단추입니다.

 

"집주인이 실거주하겠다며 갱신을 거절합니다. 저는 계약갱신청구권을 쓸 수 있는 것 아닌가요?"

 

1. 묵시적 갱신 — 6개월~2개월 전 통지 없으면 자동 갱신

 

주택임대차보호법 제6조에 따라 임대인이 계약 만료 전 6개월부터 2개월 사이에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 그 전과 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신된 것으로 봅니다. 이를 묵시적 갱신이라 부르며, 실제로 이 기간 자체를 모른 채 넘기는 임대인·임차인이 적지 않습니다.

 

• 통지 가능 기간(6개월~2개월 전) — 이 구간에 통지가 없으면 자동 갱신 효력이 생겨, 날짜를 넘긴 뒤에는 조건을 바꾸자 해도 소용없습니다
• 통지 없으면 동일 조건 자동 연장 — 집주인이 말없이 만기를 넘겼다면 이전과 같은 임대료·기간으로 다시 이어진 것입니다
• 임차인 쪽 무통지도 동일 적용 — 임차인도 이 기간에 의사표시가 없으면 같은 효과가 생기니, 이사 계획이 있다면 미리 통지해야 합니다
• 보증금·기간 등 기존 조건 유지 — 새 계약이 아닌 연장이라, 집주인이 뒤늦게 보증금을 올려달라 해도 응할 의무가 없습니다

 

즉 집주인이 아무 말 없이 만기를 넘겼다면, 계약이 끊긴 것이 아니라 오히려 동일 조건으로 이어진 것일 수 있습니다. 통지 여부와 그 시점부터 먼저 확인해야 하고, 이사를 준비 중이었다면 계획을 다시 점검해야 합니다.

 

문제는 통지가 있었는지, 있었다면 정확히 언제였는지를 임차인 혼자 판단하기 어렵다는 점입니다. 문자나 구두로 애매하게 언급한 것을 통지로 볼 수 있는지, 기간 계산의 기준일이 언제인지가 다퉈지는 경우도 많아, 애매한 상황일수록 초반에 근거를 정리해두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 길입니다.

 

※ 근거 조항은 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조에서 확인하실 수 있습니다.

 

2. 계약갱신청구권 — 1회, 2년 추가, 인상은 5% 이내

 

주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인은 1회에 한해 계약갱신을 청구할 수 있고, 이를 행사하면 2년이 추가로 보장됩니다. 이때 임대료 증액은 5% 이내로 제한됩니다.

 

• 1회 한정, 행사 시 2년 추가 보장 — 이미 한 번 썼다면 다음 만기에는 다시 쓸 수 없으니, 언제 썼는지부터 확인해두어야 합니다
• 임대료 인상은 5% 이내로 제한 — 집주인이 그 이상을 요구해도 초과분에는 응할 의무가 없어, 제시받은 금액을 계산 없이 받아들이면 안 됩니다
• 정당한 사유 없이는 임대인이 거절 불가 — 세입자를 바꾸고 싶다거나 임대료를 더 받고 싶다는 이유만으로는 거절할 수 없습니다
• 행사 시점도 만기 6개월~2개월 전 사이 — 묵시적 갱신과 같은 구간에 의사표시를 해야 해서, 이 기간을 넘기면 행사 시기를 놓친 것이 됩니다

 

묵시적 갱신과 달리 계약갱신청구권은 임차인이 능동적으로 행사해야 하는 권리입니다. 만기가 다가오면 이 권리를 쓸지, 그냥 두어도 되는지부터 판단해야 하고, 실제로 이 권리 자체를 모른 채 그냥 묵시적 갱신으로 넘어가는 임차인도 적지 않습니다.

 

행사 여부를 뒤늦게 판단하려다 통지 기간 자체를 넘기는 경우가 실제로 많습니다. 집주인이 먼저 연락해오지 않는 이상 임차인이 먼저 서면으로 행사 의사를 밝혀두어야 하는데, 이 시점을 스스로 계산하다 하루이틀 차이로 권리를 잃는 사례도 있어, 만기가 다가오면 날짜부터 역산해 확인하는 것이 안전합니다.

 

※ 근거 조항은 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3에서 확인하실 수 있습니다.

 

3. 갱신 거절과 분쟁 — 실거주 등 사유

 

임대인이 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있는 사유도 정해져 있습니다. 대표적인 것이 임대인 본인 또는 직계존비속이 실거주하려는 경우입니다. 이 경우 임차인은 갱신청구권을 행사할 수 없게 됩니다.

 

• 임대인·직계존비속 실거주만 정당 사유 — 집주인 본인이나 부모·자녀가 실제로 들어와 산다는 경우에 한해서만 거절이 가능합니다
• 단순 변심으로는 거절 불가 — 다른 세입자를 받고 싶다거나 집을 팔고 싶다는 이유만으로는 갱신청구권 행사를 막지 못합니다
• 실거주 거절 후 미거주 시 다툼 소지 — 들어가 살겠다며 거절해놓고 곧바로 다른 세입자를 들이면, 애초 사유 자체가 거짓이었다는 점을 다툴 여지가 생깁니다
• 거절 통지 받으면 사유의 진위부터 확인 — 등기부·전입세대열람 등으로 실제 거주 여부를 뒤이어 확인할 수 있어, 통보를 그대로 받아들이면 안 됩니다

 

실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 실제로는 다른 세입자를 들이는 경우처럼, 거절 사유가 진짜인지 여부가 이후 분쟁의 핵심이 되기도 합니다. 통보받은 사유를 그대로 받아들이기 전에, 매물 게시 여부나 이사 정황 등 확인할 수 있는 자료부터 짚어보는 것이 필요합니다.

 

문제는 실거주 여부를 임차인이 당장 확인할 방법이 마땅치 않다는 점입니다. 이사부터 나가고 난 뒤에야 다른 세입자가 들어온 사실을 알게 되는 경우가 많아, 거절 통지를 받은 시점에 미리 자료를 남겨두지 않으면 나중에 거짓 여부를 입증하기 어려워집니다.

 

4. 보증금·증액 협상에서 유의할 점

 

갱신 과정에서는 보증금 증액을 둘러싼 협상도 함께 이뤄집니다. 임대료뿐 아니라 관리비 명목의 별도 인상 요구가 섞여 들어오는 경우도 있어, 이때도 꼼꼼히 챙겨야 할 것들이 있습니다.

 

• 제시받은 인상률이 5% 상한 초과인지 확인 — 구두로 얼마 올려달라는 요구를 계산 없이 받아들이면, 법정 상한을 넘는 금액을 낼 수 있습니다
• 상한 초과 요구에는 응할 의무 없음 — 이미 초과분을 지급했더라도 돌려받을 여지가 있어, 서명 전에 반드시 상한선부터 재계산해봐야 합니다
• 거절 통지 받았다면 사유 정당성부터 확인 — 정당한 사유가 아니라면 거절 자체가 무효로 다퉈질 수 있어, 통지 문구를 그대로 받아들이면 안 됩니다
• 대응 시점을 놓치면 협상 여지 축소 — 통지 기간 내 서면으로 의사를 밝히지 않으면, 시간이 갈수록 임차인이 불리한 위치에 놓입니다

 

결과를 단정할 수는 없지만, 만기가 다가올수록 통지 여부와 시점, 인상 폭이 정당한지부터 짚어보는 것이 갱신을 둘러싼 분쟁을 줄이는 출발점입니다.

 

인상률 계산이나 거절 사유의 정당성을 혼자 판단했다가, 정작 서면으로 남겨야 할 시점을 놓치는 경우가 많습니다. 통지·행사·이의 제기는 모두 기간이 정해져 있는 절차라서, 날짜 계산과 문서화를 소송 없이도 미리 준비해두면 협상 단계에서부터 유리한 위치를 지킬 수 있습니다.

 

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