[최신판례] 실거주 갱신거절, 말 바뀌면 기각됩니다 

사건 개요

• 법원·선고일 : 서울북부지방법원 2026. 6. 19. 선고 (1심)

• 사건번호·사건명 : 2026가단101599 (건물인도)

• 결과 : 원고(임대인) 패소 — 인도청구 기각 / 임대차 2028. 2. 19.까지 갱신

집주인이 "내가 직접 들어가 산다"며 갱신을 거절하고 인도 소송을 냈지만, 그전에 처남 거주 → 매도 → 본인 거주로 말이 계속 바뀌고 보증금 대폭 증액을 요구한 정황이 드러나면서, 법원이 실거주 의사를 증명하지 못했다고 보아 청구를 전부 기각한 사례입니다.

Q. 집주인이 "내가 산다"며 갱신을 거절하면 나가야 하나요?

집주인이 처음엔 처남이 살 수도 있다더니, 다음엔 대출이 막혀 팔아야 한다고 했다가, 이제는 본인이 직접 들어와 산다며 갱신을 거절합니다. 보증금을 5,000만 원 올려 달라는 말도 했고요. 저는 기한 안에 갱신을 요구했는데, 그래도 집을 비워 줘야 하나요?

A. 아닙니다. '실거주'는 집주인이 증명해야 하는 사유입니다

핵심은 "집주인이 살겠다고 말했느냐"가 아니라 "그 실거주 의사가 진정한 것이라고 수긍할 만한 사정이 증명됐느냐"입니다. 증명책임은 임대인에게 있고, 실거주 주장과 어긋나는 언행이 쌓이면 갱신거절은 받아들여지지 않을 수 있습니다.

사실관계 — 처남 거주에서 매도로, 다시 본인 거주로

세입자는 2024년 1월 서울 중랑구의 오피스텔(주거용)을 보증금 2억 3,000만 원, 기간 2년(2024. 2. 20. ~ 2026. 2. 19.) 조건으로 임차해 살고 있었습니다. 만료가 다가오자 집주인의 말이 계속 달라집니다. 2025년 6월에는 "병원에 근무하게 된 처남이 거주할 수도 있다"며 갱신 의사를 물었고, 세입자가 갱신 의사를 밝히자 "너무 싸게 계약해 5% 인상으로는 어렵다"며 보증금을 2억 8,000만 원으로 올리고 싶다고 했습니다. 세입자가 "처남은 직계가족이 아니어서 실거주 사유가 되지 않는다"고 하자, 이번에는 "대출이 안 되어 처분해야 한다", "대출이 막혀 보증금을 줄 수 없으니 매매에 협조해 달라"고 통보했습니다. 그러다 11월 또 말을 바꿔 "원고가 직접 주거목적으로 사용할 계획"이라며 갱신거절 내용증명을 보냈고, 세입자가 보증금 반환 방안을 서면으로 제시해 달라고 하자 "사적 금융정보나 실거주 증명자료를 제공할 의무가 없다"며 거절했습니다. 세입자는 법정 기간 안인 12월 12일 계약갱신을 요구했고, 집주인은 임대차가 끝났다며 건물인도 소송을 제기했습니다.

법적 포인트 — '실거주'는 말이 아니라 증명의 문제입니다

주택임대차보호법은 세입자에게 한 번의 계약갱신요구권을 보장하고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다(제6조의3 제1항 본문). 예외적으로 임대인 본인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우에는 거절할 수 있는데(같은 항 단서 제8호), 문제는 이 '실거주'가 마음속 계획이라 겉으로 확인하기 어렵다는 점입니다. 대법원은 '실제 거주하려는 경우'라는 점의 증명책임이 임대인에게 있고, "내가 살겠다"는 말만으로는 부족하며 그 의사가 꾸며낸 것이 아니라 진정한 것이라고 수긍할 만한 사정이 있어야 한다고 봅니다. 이때 임대인의 주거 상황, 실거주 의사를 갖게 된 경위, 거절 전후의 사정, 실거주 의사와 모순되는 언행을 종합해 판단합니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).

이 사건에서 법원이 실거주 의사를 부정하며 든 사정은 여러 겹입니다. 처음엔 처남 거주와 보증금 증액을 꺼냈다가 대출 문제로 매도하겠다며 매매 협조까지 요청한 뒤 본인 거주로 말을 바꾼 점, 보증금 반환 자금계획을 묻자 정보 제공을 거부한 점(실제 거주할 생각이었다면 자금계획이 분명했을 것입니다), 소장에서는 "부모·배우자·자녀 2명과 협소하게 살아 이주가 절박하다"고 했으나 그 오피스텔은 전유면적 약 41.5㎡에 거실·침실 1개·화장실 1개 구조여서 4인 가족이 살기 어려운 점, 뒤늦게 낸 이사계약서(2026. 1. 8.)도 이미 분쟁 중에 작성돼 소송 증거용으로 보인다는 점입니다. 법원은 임대인이 증명책임을 다하지 못했다고 보아 갱신거절의 정당한 사유를 인정하지 않았고, 임대차가 2028. 2. 19.까지 갱신되어 존속하는 이상 종료를 전제로 한 인도청구는 이유가 없다고 판단했습니다.

*적용 법조 - 주택임대차보호법 제6조 제1항(갱신거절 통지 기간) / 제6조의3 제1항 본문(정당한 사유 없는 갱신거절 금지) / 같은 항 단서 제8호(임대인·직계존비속의 실제 거주) / 제6조의3 제2항(존속기간 2년) / 대법원 2022다279795 판결

꼭 기억하세요 — 통보만으로 실거주가 인정되지는 않습니다

흔한 오해는 "집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하면 세입자는 무조건 나가야 한다"는 생각입니다. 그러나 실거주는 갱신요구를 깰 수 있는 강력한 사유이면서도, 그 진정성이 객관적 정황으로 뒷받침되지 않으면 인정되지 않습니다. 매도 시도, 상한을 넘는 보증금 증액 요구, 자금계획 은폐처럼 실거주와 어긋나는 언행이 쌓이면 갱신거절이 배척될 수 있습니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해를 배상하도록 정한 규정(제6조의3 제5항·제6항)도, 법원이 그 진정성을 엄격히 심사하는 배경입니다. 세입자라면 오간 문자·내용증명을 시점별로 정리해 태도가 언제 어떻게 바뀌었는지 남겨 두는 것이 중요합니다.

*근거 법조 - 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호(실거주 예외의 증명책임은 임대인) / 제6조의3 제5항·제6항(허위 실거주 갱신거절 시 손해배상)

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• 집주인이 "내가(또는 부모·자녀가) 들어가 산다"며 갱신을 거절했는데, 그 전후로 매도 시도·보증금 대폭 증액 요구 등 실거주와 어긋나는 정황이 있어 갱신거절이 부당하다고 느끼는 세입자

• 갱신요구를 했는데도 명도(인도) 소송을 당한 세입자, 또는 실거주를 이유로 나갔는데 얼마 뒤 그 집이 매물·전월세로 나온 것을 발견한 세입자

• 반대로 임대인 입장에서 실제 거주할 계획이어서 갱신을 거절하려는데, 어떤 자료로 실거주 의사를 증명해야 하는지 점검하려는 분

본 답변은 서울북부지방법원 2026. 6. 19. 선고 2026가단101599 판결문에 근거한 일반적 정보 제공용 자료이며, 구체적 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 위 판결은 1심 판단으로 확정 여부는 별도 확인이 필요하며, 사안에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.