[최신판례] 숨긴 하자, 담보기간 지나도 해제됩니다 

사건 개요

• 법원·선고일 : 전주지방법원 2026. 6. 2. 선고 (1심)

• 사건번호·사건명 : 2025가단12529 (매매계약 해제 등)

• 결과 : 원고(매수인) 일부 승 / 매매대금 원상회복 4,800만 원·위자료 400만 원 등 5,226만 원 지급

아파트를 샀는데 지하 기계실 급수펌프 소음이 법정 기준치를 넘었고 매도인이 이를 알고도 알리지 않은 사안에서, 법원이 "하자담보책임 1개월 특약 기간은 지났지만, 매도인의 고지의무 위반(불완전이행)을 이유로 매매계약을 해제할 수 있다"고 보아, 매도인이 매매대금 4,800만 원(원상회복)과 위자료 400만 원 등 합계 5,226만 원을 물어주게 된 사례입니다.

Q. 하자담보 기간이 지났는데, 숨긴 소음으로 계약을 되돌릴 수 있나요?

아파트를 샀는데 입주해 보니 지하 기계실 펌프가 돌 때마다 소음이 심했고, 알고 보니 법정 기준치까지 넘었습니다. 매도인은 그 집에 살면서 알았을 텐데 한마디도 안 했고요. 그런데 계약서에 "하자담보책임은 잔금 후 1개월"이라고 적혀 있고 그 기간은 이미 지났습니다. 이래도 계약을 해제하고 돈을 돌려받을 수 있을까요?

A. 매도인이 알고도 숨긴 하자라면, 담보기간이 지나도 해제할 수 있습니다

핵심은 "하자담보책임 기간이 지났느냐"가 아니라 "매도인이 알고 있던 하자를 숨겼느냐"입니다. 하자담보책임과 고지의무 위반(채무불이행)은 서로 다른 제도라서, 단축 특약 기간이 지나 하자담보책임을 묻기 어려워도 매도인이 아는 하자를 숨긴 책임은 별개로 남아 계약 해제의 근거가 될 수 있습니다.

사실관계 — '현시설물+1개월' 특약, 그리고 기준치 넘은 펌프 소음

원고는 2024년 12월 전주 소재 아파트를 매매대금 4,800만 원에 매수하는 계약을 맺고, 이듬해 1월 소유권이전등기를 마친 뒤 잔금을 치르고 아파트를 인도받았습니다. 계약서에는 '현시설물 상태의 계약이며 하자담보책임은 잔금일 이후 1개월로 한다'는 특약이 들어 있었습니다. 그런데 입주 후 거실·안방·작은방에서 지하 기계실 급수펌프가 돌 때마다 하루 여덟 차례, 한 번에 10분 넘게 소음이 발생했고, 특히 작은방 소음은 공동주택관리법과 소음·진동관리법이 정한 기준치를 초과하는 수준이었습니다(감정 결과로 확인). 원고는 먼저 하자담보책임을 근거로 해제를 주장했지만 '잔금 후 1개월' 단축 특약 기간이 이미 지난 상태였습니다. 그래서 방향을 바꿔, 매도인이 소음을 알면서도 알리지 않은 것은 계약에 좇은 온전한 이행이 아니다(불완전이행)라는 이유로 계약 해제와 원상회복·손해배상을 청구했고, 1심 법원은 이 두 번째 논리를 받아들였습니다.

법적 포인트 — '하자담보 기간'과 '고지의무 위반'은 별개입니다

이 판결의 핵심은 '하자담보책임 기간이 지났는데도 어떻게 계약을 되돌렸는가'입니다. 열쇠는 하자담보책임과 고지의무 위반(채무불이행)이 서로 다른 제도라는 점입니다. '잔금 후 1개월'이라는 단축 특약은 어디까지나 하자담보책임에 적용되는 기간일 뿐, 매도인이 알고 있던 하자를 숨긴 데 따른 채무불이행 책임은 이와 별개로 남습니다. 실제로 법원은 하자담보책임 주장은 제척기간 도과를 이유로 배척하면서도, 고지의무 위반을 이유로 한 해제는 받아들였습니다.

두 번째 축은 '현시설물 상태(as-is)' 특약의 한계입니다. 부동산 거래에서 상대방이 그 사정을 알았다면 계약하지 않았을 것이 분명한 중요한 사항은, 신의성실의 원칙상 매도인이 미리 알려야 할 고지의무의 대상이 됩니다(대법원 2012다200615 판결). 기준치를 넘는 소음의 존재는 계약 여부를 좌우하는 핵심 요소였고, 매도인은 그 집에 살면서 소음을 알았거나 알 수밖에 없었는데도 이를 알리지 않았습니다. 법원은 이 고지의무를 계약 목적 달성에 필요불가결한 '주된 채무'로 보아 그 위반이 해제 사유가 된다고 판단했습니다. 다만 손해배상 범위는 좁게 인정됐습니다. 계약 해제로 매매대금 4,800만 원은 원상회복으로 반환되지만, 도배·장판 교체비용과 등기수수료는 실제 지출을 뒷받침할 증빙이 없어 배척되고 지출이 확인된 공인중개사 수수료 26만 원만 인정됐으며, 매도인이 소음을 알고도 숨긴 특별한 사정을 이유로 위자료 400만 원이 더해졌습니다.

*적용 법조 - 민법 제580조 제1항·제575조 제1항(하자담보책임 / 제척기간) / 민법 제390조·제393조·제548조·제551조(채무불이행 해제·원상회복·손해배상 범위) / 민법 제2조(신의칙상 고지의무) / 대법원 2012다200615·2002다2539·2002다53865 판결

꼭 기억하세요 — '기간이 지났다'와 '숨긴 하자'는 다릅니다

흔한 오해는 "하자담보책임 기간이 지나면 매도인에게 아무것도 못 묻는다"는 생각입니다. 그러나 매도인이 알고 있던 중대한 하자를 숨긴 '고지의무 위반'은 하자담보책임과 별개의 채무불이행 책임으로 남아, 그 기간이 지났더라도 계약 해제의 근거가 될 수 있습니다. '현시설물 상태(as-is)'라는 문구도 매도인이 아는 하자의 은폐까지 면책해 주지는 않습니다. 다만 계약을 되돌리더라도 돌려받는 손해액은 매매대금 원상회복이 중심이고, 추가 비용은 실제 지출을 입증한 범위에서만 인정되는 경향이 있어 영수증·이체내역 등 증빙 관리가 중요합니다.

*근거 법조 - 민법 제2조(신의성실 원칙상 고지의무) / 민법 제548조(해제의 효과 — 원상회복의무)

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• 아파트·주택을 매수한 뒤 소음·누수·결로·균열 등 하자를 발견했는데, 매도인이 알고도 고지하지 않은 것으로 의심돼 계약 해제나 손해배상을 검토하는 매수인

• 계약서에 '현시설물 상태(as-is)'나 '하자담보책임 O개월' 단축 특약이 있어 포기해야 하나 고민하는 매수인(특히 하자담보 기간이 이미 지난 경우)

• 반대로 매도인 입장에서 자신이 어디까지 고지할 의무가 있는지, '현시설물 상태' 특약으로 어디까지 방어할 수 있는지 기준을 점검해야 하는 분

본 답변은 전주지방법원 2026. 6. 2. 선고 2025가단12529 판결문에 근거한 일반적 정보 제공용 자료이며, 구체적 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 본 판결은 1심으로 확정 여부는 별도 확인이 필요하며, 사안에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.