들어가며
"특별법 나오면 다 합법화된다던데, 그때까지 버티면 되지 않나요?" 건물에 '위반건축물' 딱지가 붙은 분들이 가장 많이 하시는 질문입니다. 주변에서 "양성화 특별법 통과될 때까지 기다리라"고 하니까요. 하지만 손 놓고 기다리는 사이 이행강제금은 눈덩이처럼 불어나고, 결국 건물을 헐값에 넘기거나 파산에 이르기도 합니다. 시정명령을 받았다면 요행을 바라기보다 지금 무엇을 할 수 있는지부터 따져야 합니다.
Q. 양성화 특별법만 기다리면 합법화되는 것 아닌가요?
특별법은 사실상 '신기루'에 가깝습니다. '특정건축물 정리에 관한 특별조치법(이른바 양성화 특별법)'은 국회에서 매번 발의되지만, 실제로 시행된 가장 최근 사례는 2013~2014년의 한시적 조치가 마지막입니다. 규제를 지켜 온 사람들과의 형평성 문제, 화재 같은 안전사고 우려 때문에 국회 문턱을 넘기가 매우 어렵습니다. 설령 통과되더라도 소규모 주거용 건축물로 대상이 엄격히 제한될 가능성이 커서, 상가나 대형 건축물은 아예 구제 대상이 아닐 수 있습니다. 불확실한 특별법에 운명을 거는 것은 위험한 전략입니다.
Q. 버티면 이행강제금은 몇 번만 내면 끝 아닌가요?
아닙니다. 이제는 철거하거나 시정할 때까지 계속 부과됩니다. 과거에는 주거용 건축물의 경우 '최대 5회만 내면 끝'이라는 총 횟수 상한이 있었지만, 2019년 건축법 개정으로 이 상한이 폐지됐습니다. 지금은 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서, 시정명령이 이행될 때까지 반복해서 부과·징수됩니다. 게다가 영리 목적 위반이나 상습적 위반은 금액이 최대 100%까지 가중됩니다. '몇 번 버티면 끝난다'는 계산이 더 이상 통하지 않는다는 뜻입니다.
건축법 제80조(이행강제금) 제5항 — 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과ㆍ징수할 수 있다.
건축법 제80조(이행강제금) 제2항 — 허가권자는 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 대통령령으로 정하는 경우에 제1항에 따른 금액을 100분의 100의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 가중하여야 한다.
Q. 부과된 금액이 너무 큰데, 줄일 방법은 없나요?
산정이 정확한지부터 따져 보면 다툴 여지가 있습니다. 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액을 기준으로 법에 정해진 방식으로 계산됩니다. 그래서 위반 면적이 실제보다 넓게 잡혔거나 적용 비율이 잘못됐다면, 금액이 과다하게 산정됐다고 다툴 수 있습니다. 부과처분에는 이의제기 방법이 함께 안내되며, 산정에 오류가 있다고 판단되면 이의신청이나 행정심판으로 금액을 낮추는 편이 무작정 버티는 것보다 현실적입니다.
건축법 제80조(이행강제금) 제1항 제1호 — 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액
Q. 특별법이 아니면, 합법화할 다른 길은 없나요?
현행법 안에서 '추인(사후 허가·신고)'을 모색할 수 있습니다. 철거만이 답은 아닙니다. 건축 당시 허가를 받지 않았더라도, 지금 그 건물이 건폐율·용적률·주차장 확보·일조권 사선 제한 같은 현행 기준을 모두 충족한다면, 이행강제금을 납부한 뒤 합법 건축물로 인정받는 길을 찾아볼 수 있습니다. 실무에서는 대체로 세 단계로 접근합니다.
진단 — 건축사와 함께 현재 건축물이 현행법 기준에 맞는지 점검
개축 — 부족한 부분이 있으면 최소한의 개축으로 요건을 충족
설득 — 건설 전문 변호사와 함께 행정청을 설득해 사후 허가·신고
다만 추인 가능 여부는 건물의 상태와 지자체 기준에 따라 크게 달라지므로, 무리하게 진행하기 전에 전문가의 진단을 먼저 받는 것이 안전합니다.
꼭 기억하세요
가장 위험한 것은 "특별법이 통과되면 합법화된다"는 기대에 기대어 시간을 흘려보내는 것입니다. 특별법은 언제 나올지 불확실하지만, 이행강제금은 이제 상한 없이 시정할 때까지 반복 부과됩니다. 기다릴수록 금액만 커집니다. 반대로 시정명령을 이행하면 새로운 부과는 즉시 중지되므로(이미 부과된 금액은 내야 합니다), 빨리 움직일수록 손해가 줄어듭니다. 출구는 둘입니다. 산정이 과다하면 금액을 다투고, 가능하다면 추인으로 합법화하는 것입니다.
건축법 제80조(이행강제금) 제6항 — 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 자가 이를 이행하면 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다.
이런 분은 상담이 필요합니다
위반건축물로 시정명령·이행강제금을 받고도 특별법만 기다리며 버티고 있는 건물주
부과된 이행강제금의 위반 면적·금액 산정이 과다해 보여 이의신청·행정심판을 고민하는 분
철거 대신 추인(사후 허가)으로 합법화가 가능한지 진단받고 싶은 분
※ 위 내용은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 실제 사건은 사실관계와 지자체 기준에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.