무단 점유 건물, 건물철거청구소송으로 끝내는 법 

들어가며

토지를 매입해 새 출발을 준비했는데, 정작 그 위에는 타인이 무단으로 올린 건물이 버티고 앉아 수익까지 내고 있는 경우가 적지 않습니다. 이럴 때 토지 소유자는 건물철거청구소송으로 건물의 철거와 토지 인도를 요구할 수 있습니다. 다만 "내 땅"이라는 사실만으로 곧바로 이기는 것은 아니고, 입증과 절차를 제대로 갖췄는지가 승패를 가릅니다. 행사하는 입장에서 꼭 알아야 할 것만 정리했습니다.

Q. 내 땅 위에 남이 지은 건물, 철거하라고 요구할 수 있나요?

요구할 수 있습니다. 타인의 건물이 내 토지 위에 무단으로 서 있다면, 토지 소유자는 그 방해의 제거, 즉 건물 철거를 청구할 권리가 있습니다. 그 근거가 민법 제214조 방해배제청구권입니다. 해당 건물이 상업용이든 단순 거주용이든 관계없이, 토지 소유권을 침해하고 있다면 철거를 청구할 수 있습니다.

민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) — 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

Q. "내 땅이니 치워라"라고만 하면 이기나요?

두 가지를 객관적 자료로 입증해야 합니다. 법원의 인용을 받으려면 첫째 그 토지가 원고의 소유라는 사실, 둘째 피고의 건물이 그 토지를 무단으로 점유한다는 사실을 증명해야 합니다. 앞의 것은 등기부등본·토지대장·지적도 같은 공적 자료로, 뒤의 것은 건물 등기사항증명서·현장 사진·정밀 측량 결과처럼 토지와 건물의 경계가 실제로 겹친다는 자료로 뒷받침합니다. 이 두 요건이 빠지면 실제 소유자라도 구제받기 어렵습니다. 건물 철거와 함께 토지 자체를 돌려받으려면, 제213조 소유물반환청구권에 근거한 토지인도청구를 함께 제기하는 것이 일반적입니다.

민법 제213조(소유물반환청구권) — 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.

Q. 이길 게 분명한데도 기각되는 경우가 있나요?

권리남용으로 판단되면 기각될 수 있습니다. 건물철거청구는 소유권이라는 분명한 권리에 기반하지만, 예컨대 수십 년간 부모 세대가 살아온 주택을 일방적으로 철거하라 요구하는 등 그 행사가 사회상규나 신의칙에 반한다고 보이면, 법원이 권리남용으로 청구를 물리치기도 합니다. 흔한 결론은 아니지만, 상대방이 이 항변을 들고나올 수 있다는 점은 미리 염두에 두어야 합니다.

민법 제2조(신의성실) — ① 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. ② 권리는 남용하지 못한다.

Q. 어렵게 이겨도 판결이 무력화될 수 있다던데요?

소송 중 건물 주인이 바뀌면 판결이 헛일이 될 수 있습니다. 소송이 진행되는 사이 건물 소유권이 제3자에게 넘어가면, 기존 피고를 상대로 받은 판결로는 새 소유자에게 철거를 강제할 수 없습니다. 또 피고가 처음부터 제대로 특정되지 않으면 보정명령과 추가 절차로 시간과 비용만 늘어납니다. 따라서 소 제기 전에 피고를 정확히 특정하고, 점유이전금지가처분 같은 보전처분을 함께 신청해 소송 도중 상대가 바뀌는 상황을 미리 차단해야 합니다.

꼭 기억하세요

건물철거소송은 토지 소유권이라는 분명한 권리에서 출발하지만, 법원이 이를 받아들이려면 입증의 방식과 절차적 정당성이 함께 갖춰져야 합니다. 토지 소유 관계를 객관적 자료로 명확히 증명하는 것, 그리고 소송 도중 피고가 바뀌는 상황까지 점유이전금지가처분으로 미리 막아 두는 것. 이 두 가지가 준비됐을 때 무단 점유로 인한 손해를 가장 빠르게 끝낼 수 있습니다.

이런 분은 상담이 필요합니다

• 내 토지 위 타인의 무단 건물에 대해 철거와 토지 인도를 청구하려는 분

• 등기부·측량 결과 등 소유·점유 입증자료를 어떻게 갖출지 판단이 필요한 분

• 소송 도중 건물주가 바뀔 우려가 있어 점유이전금지가처분 등 보전처분을 검토하는 분

※ 위 내용은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 실제 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.