대한민국에서 부동산으로 돈을 벌고 싶어하는 분들이 많을 텐데요. 소액을 가지고 부동산 매입을 해볼 수 있는 전세를 끼고 집을 매수한 다음에, 집의 시세가 크게 올랐을 때 집을 팔아서 시세차익을 보려고 하는
갭투자 열풍에는 숨겨진 이면이 있었습니다.
바로, 몇 년이 지나도 시세가 오르지 않거나 오히려 전세가격이 하락한다면 세입자가 전세금 돌려받기를 원하기 때문인데요. 만약, 전세가격이 매매가격보다 높은 경우에는 집주인은 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 방법이 없기 때문에 문제가 생기게 될 수 있습니다. 만약, 전세가격이 매매가격보다 높은 경우에는 집주인은 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 방법이 없기 때문에 문제가 생기게 될 수 있습니다.
V 시에 있는 빌라를 보유하고 있는 임대인 ㄱ 씨는 임대료와 관련된 건물에 대한 관리를 인근 공인중개사 ㄷ 씨의 중개보조원 ㄴ 씨에게 맡겼습니다. ㄴ 씨는 건물 관리만 맡게 되었을 뿐 계약에 관해서는 어떠한 위임도 받지 않았는데도 불구하고, 세입자 ㄹ 씨와 한 호실에 대한 전세계약을 진행했고, 보증금 5000여만원을 받았습니다.
ㄴ 씨는 계약서 상으로는 공인중개사 ㄷ 씨가 중개한 것처럼 꾸며 허위로 작성하였고, 날인까지 했습니다. 이뿐만 아니라 이러한 수법을 이용하여 여러 명의 임차인들과 계약을 맺고 수억 원 대의 보증금을 모아 챙긴 뒤 도주하였습니다. 이 사실을 뒤늦게 알게 된 세입자 ㄹ 씨는 임대인 ㄱ 씨와 만나 합의를 통해 보증금의 대부분을 돌려받고, 해당 빌라를 다시 ㄱ 씨에게 넘겨주게 됩니다.
그 후에, 임대인 ㄱ 씨는 중개보조원 ㄴ 씨의 행위는 곧 공인중개사 ㄷ 씨의 불법행위로 볼 수 있다고 주장하며, 공인중개사협회와 더불어 ㄷ 씨에게 4000여만원을 배상하라 소송을 제기하게 됩니다.
재판부는 이에 대해, 임대인 ㄱ 씨의 일부 승소로 판결했습니다.
재판부는 ㄴ 씨가 ㄷ 씨의 중개보조원일 뿐만 아니라, 임대인 ㄱ 씨의 빌라를 관리하는 일을 책임지고 있던 사람이었음을 지적했습니다. 또, 공인중개사 ㄷ 씨는 중개보조원 ㄴ 씨에 대한 중개사 책임을 진다고 설명했습니다.
다만, 임대인 ㄱ 씨도 민사상 책임이 있다고 판단할 수 있으며, 이에 따라 책임은 부진정연대관계에 있음을 판시했습니다. 그리고 재판부는 ㄴ 씨에게 관리 기간을 넘긴 그 기간 또한 ㄱ 씨가 더 오래되었고, 이로 인해 얻은 이익이 컸다고 밝혔습니다.
이에 따라, 재판부는 ㄷ 씨와 협회에 일부 책임을 지라 선고하며 700여만원 정도를 배상하라 판결했습니다.
전세금 돌려받기 과정 중 문제가 생긴 다른 사례를 살펴보겠습니다.
빌라 세입자E씨가 깡통주택을 전세로 들어가 보증금을 잃은 사례입니다.
빌라 계약 당시에 E씨는 공인중개사 F 씨로부터 부채비율이 높은 빌라라는 점과, 이에 따른 선순위 근저당권이나 임차권 등에 대하여 설명을 들었고, 전세 계약이 종료되는 시점에 보증금을 온전히 반환 받을 수 있을지 여부에 대해서 불확실할 수 있다는 것을 알고도, 계약을 진행했습니다.
하지만, 결국 깡통 주택으로 인하여 전세보증금을 날릴 수 밖에 없게 되자 공인중개사 F씨와 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상 청구소송을 제기하게 됩니다. 하지만, 재판부는 E 씨의 패소로 판결했습니다. 재판부는 부채비율이 높은 주택을 중개했다는 이유만으로 부동산중개업자의 과실이라고 판단하기에는 무리가 있다고 지적했습니다.
재판부는 중개업체가 부채비율이 높은 집을 소개하지 않는 관행이 있다 주장하지만 반박할 만한 증거가 없고, 위험한 계약임을 알고 있었음에도 소액으로 건물을 임차하는 경우도 있어 부채비율과 같은 수치로는 F 씨의 업무상 실수를 인정할 수 없다고 설명하였습니다.
또, 재판부는 임차인 E 씨 등이 선순위 근저당권과 같은 임차권의 존재 유무를 인지하고 있었기 때문에, 계약이 종료 된 후 보증금 반환 역시 어려울 수 있었음을 충분히 알 수 있었으므로 이에 대한 책임은 E 씨 등이 져야 한다고 판시 했습니다.
이에 따라, 재판부는 E 씨가 제기한 손배 소송에 대하여 원고의 패소 판결했습니다.
임차인 입장에서 전세금 돌려받기를 주장하는 데는 여러 가지 조건이 요구된다는 점에서 혼자 판단하여 소송을 진행하는 것은 무리가 있습니다.
그리고, 세입자 입장에서 전세금 돌려받기가 어려워지는 경우에는 중개보조원의 사기 등과 같은 사기행각도 있지만, 집주인에게 전세금 반환을 요청하였을 때, 집주인이 새로운 세입자가 들어올 때까지 전세금을 돌려 줄 돈이 없다고 나오는 경우도 겪게 될 수 있는데요.
그래서, 이를 대비하기 위해 계약 당시 여러 가지 물권에 대한 분석과 사실여부를 확인하는 과정을 거치는 것이 중요한데요. 또, 임차인 스스로도 계약 내용의 사실확인을 이중으로 하거나, 전세금 반환보증보험 등을 고려하는 것도 도움이 될 수 있습니다. 하지만, 이러한 물권 분석과 사실여부를 확인하고 검토하는 과정을 거쳤음에도 불구하고, 전세금을 돌려받는 과정에서 문제가 생긴 경우 변호사 등의 법률적 조력 등을 고려하는 것이 방안이 될 수 있습니다. 전세금을 돌려받는 과정에서 문제가 생긴 경우 변호사 등의 법률적 조력 등을 고려하는 것이 방안이 될 수 있습니다.
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