분양대행 사기, 시행사도 책임질까 — 수수료 편취 처벌과 사용자책임 기준 

아파트나 오피스텔, 상가를 분양받는 과정은 대부분 시행사가 아니라 분양대행사를 통해 이뤄집니다. 그런데 계약을 재촉하던 분양 상담사가 약속한 프리미엄이나 수익률이 지켜지지 않거나, 알고 보니 분양대금과 알선료가 엉뚱한 곳으로 흘러간 사실이 드러나면 누구에게 책임을 물어야 할지 막막해집니다. 특히 분양대행사는 계약이 끝나면 연락이 끊기거나 자력이 없는 경우가 많아, 실제 배상을 받으려면 시행사까지 책임을 물을 수 있는지가 관건이 됩니다. 이 글에서는 분양대행 과정의 편취가 형사상 사기죄가 되는 기준, 단순 과장광고와의 경계, 그리고 시행사가 함께 책임지는 사용자책임의 요건을 정리합니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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분양대행 사기, 수수료를 둘러싸고 어떻게 벌어지나

분양대행사는 시행사와 분양대행용역계약을 맺고, 계약 건수나 분양률에 따라 수수료를 받는 구조로 움직입니다. 문제는 이 수수료가 대행사와 상담사의 실적에 직접 연동되다 보니, 계약을 성사시키기 위한 무리한 약속이나 편법이 끼어들기 쉽다는 점입니다. 흔히 <분양대행 사기>라고 뭉뚱그려 부르지만, 실제 분쟁은 피해자가 누구인지에 따라 성격이 크게 달라집니다.

크게 보면 편취 구조는 세 갈래로 나뉩니다. 어느 유형인지에 따라 고소의 상대방과 다툴 쟁점이 달라지므로, 먼저 내 사안이 어디에 해당하는지 정리하는 것이 출발점입니다.

• 수분양자를 상대로 한 편취: 상담사가 실현 불가능한 프리미엄이나 확정 수익률, 전매차익을 약속해 계약금과 중도금을 받아낸 경우입니다. 피해자는 분양받은 사람이고, 대행사와 시행사가 책임의 상대가 됩니다.

• 시행사를 상대로 한 수수료 편취: 대행사가 허위·가장 계약(이른바 가짜 수분양자)을 만들어 실제로는 팔리지 않은 물건을 판 것처럼 꾸며 분양수수료를 타내는 경우입니다. 이때 피해자는 시행사입니다.

• 분양대금·알선료의 횡령형: 상담사가 웃돈이나 알선료를 따로 챙기거나, 수령한 분양대금 일부를 시행사에 넘기지 않고 빼돌린 경우입니다. 사기보다 횡령·배임 구성이 문제됩니다.

<분양대행 사기>는 하나의 죄명이 아니라, 피해자가 수분양자냐 시행사냐에 따라 죄명과 상대방이 갈리는 분쟁 유형입니다.

편취가 사기죄가 되는 기준 — 처음부터 못 지킬 약속이었나

분양 과정의 잘못된 약속이나 미이행이 모두 형법상 사기죄가 되는 것은 아닙니다. 형법 제347조의 사기죄는 사람을 기망하여 재물이나 재산상 이익을 취득했을 때 성립하고, 법정형은 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금입니다. 핵심은 계약을 체결하고 돈을 받을 당시에 편취의 범의, 즉 약속을 지킬 의사나 능력이 없으면서도 이를 감춘 채 돈을 받았는지 여부입니다.

대법원은 분양대금 편취에 의한 사기죄를 판단할 때, 분양계약을 체결하거나 분양대금을 수령할 당시 수분양자에게 목적물을 분양해 주는 것이 불가능하게 될 가능성을 인식하고도 이를 용인한 채 계약을 진행했는지를 기준으로 봅니다. 이때 편취의 범의는 확정적 고의가 아니라 미필적 고의로도 충분하며, 자백이 없더라도 행위자의 재력과 환경, 거래의 이행과정 등 객관적 사정을 종합해 판단합니다.

예를 들어 이미 다른 사람에게 팔린 호실을 다시 파는 이중분양이나, 인허가·자금 사정상 준공이 사실상 어려운 상태를 감추고 계약금을 받은 경우라면 처음부터 이행 가능성이 없었다고 볼 여지가 큽니다. 반대로 계약 당시에는 정상적으로 분양이 가능했으나 이후 시장 침체나 자금난으로 사업이 좌초된 경우라면, 단순한 채무불이행에 그칠 뿐 사기죄로 보기 어려울 수 있습니다.

관건은 <나중에 못 지켰다>가 아니라 <처음부터 지킬 수 없음을 알고도 돈을 받았다>는 점의 증명입니다.

프리미엄 보장은 사기일까 — 과장광고와 기망의 경계

분양 상담에서 흔한 <확실한 시세차익>, <수익률 보장>, <전매 시 프리미엄 보장> 같은 표현이 곧바로 사기죄가 되는지 궁금해하는 분들이 많습니다. 결론부터 말하면, 상거래에서 다소의 과장이나 허위가 섞이더라도 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도라면 기망행위로 보지 않는다는 것이 대법원의 일관된 입장입니다.

실제로 2026년 대법원은 상가 분양 과정에서 <확실한 시세차익>, <선임대 확보> 등을 내세운 광고에 대해, 그 수익·시세차익 설명이 일반적·평균적 상황을 가정한 추상적 예상에 불과하고 분양계약의 내용으로 편입되었다고 보기도 어렵다는 이유로 사기죄 성립을 부정했습니다. 즉 구체적 근거 없이 부풀린 장밋빛 전망은 원칙적으로 청약의 유인일 뿐, 그 자체로 형사처벌 대상이 되기는 어렵습니다.

다만 이는 어디까지나 형사 사기죄의 문턱이 높다는 의미이지, 책임이 전혀 없다는 뜻은 아닙니다. 면적·층고·마감재·부대시설처럼 구체적이고 확정적인 표현은 단순한 광고를 넘어 계약 내용으로 편입될 수 있고, 이 경우 약속과 다른 시공은 채무불이행이나 하자담보책임 문제가 됩니다. 허위·과장 광고는 표시광고법 위반이나 민법 제110조에 따른 취소, 민법 제750조 불법행위에 따른 손해배상으로 다툴 여지도 남아 있습니다.

추상적 전망은 형사 사기의 문턱을 넘기 어렵지만, 구체적·확정적 약속은 계약 내용이 되어 민사 책임의 근거가 됩니다.

시행사도 함께 책임지는가 — 사용자책임의 법리

분양대행사나 그 직원의 불법행위로 손해를 입었을 때, 정작 대행사는 자력이 없거나 사라져 배상을 기대하기 어려운 경우가 많습니다. 이때 실질적 배상 창구가 되는 것이 시행사의 사용자책임입니다. 민법 제756조는 타인을 사용하여 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 사무집행에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다.

주의할 점은, 사용자책임이 반드시 정식 고용계약이 있어야만 성립하는 것은 아니라는 점입니다. 대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다48387 판결은 오피스텔 시행사와 분양대행용역계약을 맺고 분양업무를 수행한 사안에서, 유효한 고용관계가 없더라도 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘·감독 아래 그 의사에 따라 사업을 집행하는 관계에 있으면 사용자와 피용자의 관계가 인정된다고 판단했습니다. 형식상 별개 회사라는 이유만으로 시행사가 책임을 벗어나는 것은 아니라는 취지입니다.

따라서 수분양자로서는 대행사만이 아니라 시행사를 상대로도 사용자책임을 물어, 실제 자력이 있는 쪽으로부터 배상을 받는 전략을 검토할 수 있습니다. 다만 이는 시행사가 대행사를 사실상 지휘·감독했다는 점이 입증되어야 하므로, 관계의 실질을 뒷받침할 자료 확보가 승패를 가릅니다.

정식 고용계약이 없어도 시행사가 대행사를 사실상 지휘·감독했다면, 시행사도 사용자책임을 질 수 있습니다(대법원 2010다48387).

사용자책임을 인정받는 구체적 표지

실무에서 시행사의 사용자책임이 인정되는지는, 시행사와 대행사 사이 지휘·감독 관계의 실질을 보여주는 구체적 정황들의 조합으로 판가름됩니다. 아래와 같은 사정이 많이 확인될수록 책임 인정 가능성이 높아집니다.

• 분양사무실·모델하우스 제공: 분양업무가 시행사가 마련한 모델하우스나 분양사무실에서 이뤄졌는지.

• 시행사 명의 서류 사용: 상담사가 시행사 명의의 계약서·안내문·명함 등을 사용했는지.

• 업무 지시와 보고 체계: 시행사가 분양가·조건·판촉 방식을 지시하고 실적을 보고받는 관계였는지.

• 인력·비용의 통제: 직원 파견, 교육, 광고비·판촉비 부담 등을 시행사가 실질적으로 관리했는지.

• 선임·감독상 주의의무 위반: 시행사가 대행업자 선임과 사무 감독에 상당한 주의를 다했음을 스스로 입증하지 못하면 면책되기 어렵습니다.

반대로 대행사가 독립적으로 자기 계산과 책임으로 영업했고 시행사의 관여가 형식적 정산에 그쳤다면, 사용자책임이 부정될 수도 있습니다. 또 상담사의 행위가 사무집행과 무관한 순수 개인적 일탈로 평가되면 책임 범위에서 제외될 수 있어, <사무집행 관련성>도 함께 다퉈지는 쟁점입니다.

형사와 민사, 어느 쪽으로 다툴까 — 특경법과 이득액

분양대행 사기는 형사 고소와 민사 손해배상을 함께 검토해야 실효적 회복이 가능합니다. 형사 고소는 수사기관의 강제수사를 통해 자금 흐름을 밝히고 합의를 이끄는 지렛대가 되고, 민사는 실제 배상을 받는 통로가 됩니다.

편취 금액이 크면 가중처벌도 염두에 둬야 합니다. 특정경제범죄가중처벌법 제3조는 사기 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중하고, 이득액 이하의 벌금을 병과할 수 있도록 정합니다. 분양대금은 단위가 크기 때문에, 여러 수분양자의 피해가 하나의 범행으로 묶이면 이득액이 특경법 기준을 넘는 경우가 적지 않습니다.

반면 형사 사기죄의 문턱을 넘기 어려운 과장광고형 사안이라면, 표시광고법 위반이나 민법 제110조에 따른 사기·착오 취소, 민법 제750조·제756조에 따른 손해배상 등 민사적 경로로 접근하는 것이 현실적입니다. 형사와 민사는 성립요건이 다르므로, 형사에서 무혐의가 나더라도 민사 책임까지 부정되는 것은 아니라는 점을 기억할 필요가 있습니다.

형사 무혐의가 곧 민사 면책은 아닙니다. 사기죄 문턱을 못 넘어도 표시광고법·민법상 책임은 별도로 남습니다.

지금 확보해야 할 증거와 대응 순서

분양 관련 분쟁은 시간이 지날수록 증거가 사라지고 상대방의 자력도 줄어들기 때문에, 초기 대응 속도가 결과를 좌우합니다. 특히 상담사의 구두 약속은 계약서에 남지 않는 한 입증이 매우 어렵다는 점을 유념해야 합니다.

• 계약서·특약과 광고물 원본: 분양계약서, 특약사항, 팸플릿·현수막·문자·SNS 광고 등 약속 내용을 담은 자료를 원본 형태로 확보합니다.

• 상담 과정의 녹취·메시지: 프리미엄·수익률 등 구두 약속은 녹취나 문자로 남겨야 계약 내용 편입 여부를 다툴 수 있습니다.

• 자금 흐름 자료: 계약금·중도금 입금 내역, 영수증, 알선료 지급 정황 등 돈의 흐름을 정리합니다.

• 지휘·감독 관계 자료: 모델하우스 위치, 명함·명의 서류, 시행사와 대행사의 계약·정산 관계를 보여주는 자료는 사용자책임 입증의 핵심입니다.

• 보전조치: 피해가 확인되면 형사 고소와 함께 가압류 등 보전처분으로 상대방 재산을 미리 확보하는 것을 검토합니다.

피해자뿐 아니라 시행사 입장에서도 대비가 필요합니다. 대행사의 일탈로 사용자책임을 지지 않으려면, 대행 계약에 업무 범위와 금지행위를 명확히 하고 선임·감독상 주의의무를 다한 기록을 남겨 두는 것이 방어의 출발점이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 분양 상담사가 약속한 수익률이 안 지켜졌습니다. 사기로 고소할 수 있나요?

A. 단순히 약속이 지켜지지 않았다는 사정만으로는 사기죄가 성립하기 어렵습니다. 대법원은 다소의 과장·허위가 상거래 관행과 신의칙상 시인될 수 있으면 기망으로 보지 않습니다. 다만 처음부터 실현 불가능함을 알면서 구체적으로 속였다면 사기가 될 수 있고, 아니더라도 표시광고법이나 민사상 손해배상으로 다툴 여지가 있습니다.

Q. 분양대행사가 폐업하고 사라졌습니다. 시행사에 배상을 청구할 수 있나요?

A. 시행사가 대행사를 사실상 지휘·감독하는 관계였다면 민법 제756조 사용자책임을 물을 수 있습니다. 대법원 2010다48387 판결은 정식 고용계약이 없어도 사실상 지휘·감독 관계면 사용자책임이 인정된다고 봤습니다. 모델하우스 제공, 명의 서류 사용, 업무 지시 등 관계의 실질을 보여주는 자료 확보가 관건입니다.

Q. 이중분양을 당했습니다. 이건 사기인가요?

A. 이미 타인에게 분양된 물건을 감추고 다시 계약해 대금을 받았다면, 계약 당시 이행 가능성이 없었다고 볼 여지가 커 사기죄가 성립할 가능성이 높습니다. 편취의 범의는 미필적 고의로도 충분합니다. 이 경우 형사 고소와 함께 계약 취소 및 대금 반환 청구를 병행하는 것이 일반적입니다.

Q. 편취 금액이 크면 처벌이 더 무거워지나요?

A. 그렇습니다. 특정경제범죄가중처벌법 제3조에 따라 사기 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중되고 벌금이 병과될 수 있습니다. 여러 피해자의 분양대금이 하나의 범행으로 묶이면 이득액이 커지기 쉽습니다.

Q. 형사에서 무혐의가 나오면 돈을 돌려받을 수 없나요?

A. 아닙니다. 형사 사기죄와 민사상 손해배상·계약 취소는 성립요건이 서로 다릅니다. 형사에서 기망이 인정되지 않더라도, 표시광고법 위반이나 민법 제110조 취소, 민법 제750조·제756조에 따른 손해배상으로 회복을 시도할 수 있습니다.

Q. 시행사인데 대행사 직원의 잘못으로 소송을 당했습니다. 무조건 책임지나요?

A. 반드시 그렇지는 않습니다. 대행사가 독립적으로 자기 책임하에 영업했고 시행사의 관여가 형식적이었다면 사용자책임이 부정될 수 있습니다. 또 선임·감독에 상당한 주의를 다했음을 입증하거나, 문제된 행위가 사무집행과 무관한 개인적 일탈임을 밝히면 책임을 면하거나 제한받을 수 있습니다.

맺음말

분양대행 사기는 누가 피해자이고 누구에게 무엇을 물을 것인가를 정리하는 데서 시작합니다. 상담사의 편취가 형사 사기죄가 되려면 처음부터 지킬 수 없음을 알고도 돈을 받았다는 편취의 범의가 인정되어야 하고, 단순 과장광고는 그 문턱을 넘기 어렵다는 점을 이해하는 것이 중요합니다.

동시에 대행사의 자력이 부족할 때는 시행사의 사용자책임이 실질적 배상 창구가 됩니다. 정식 고용계약이 없어도 사실상 지휘·감독 관계가 인정되면 시행사도 책임을 지므로, 모델하우스·명의 서류·업무 지시 등 관계의 실질을 보여주는 자료를 초기에 확보해 두는 것이 승패를 가릅니다. 반대로 시행사라면 대행 계약과 감독 기록을 정비해 두는 것이 방어의 출발점입니다.

분양 관련 분쟁은 계약서와 광고물, 자금 흐름 등 초기 증거가 흩어지기 전에 대응 방향을 잡는 것이 무엇보다 중요합니다. 수원과 경기 남부 지역에서 분양대금 편취나 시행사 책임 문제로 고민하고 계신다면, 사안의 구조를 먼저 진단해 형사와 민사 중 실효적인 경로를 함께 설계해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.