신탁부동산 임대차계약시 주의할 점 

1. 신탁부동산

원소유자(위탁자)가 대출 등을 이유로 신탁회사(수탁자)에 소유권을 이전한 부동산입니다.

등기부등본 소유자란에 신탁회사로 기재되어 있는 부동산입니다.

신탁부동산의 법적 소유자는 위탁자가 아니라 수탁자인 신탁회사입니다.

2. 신탁부동산의 위험성

신탁회사의 사전 동의 없이 원소유자(위탁자)와 임대차계약을 맺으면 계약 자체가 '무효'로 됩니다.

이 경우 주택임대차보호법상의 대항력이나 우선변제권을 보호받지 못해, 부동산이 공매로 넘어가면 보증금을 전혀 돌려받지 못할 수 있습니다.

3. 계약 전 반드시 확인할 4가지 체크리스트

신탁부동산 계약 시 보증금을 안전하게 지키려면 다음 사항을 직접 확인해야 합니다.

1. 신탁원부 발급: 관할 등기소에서 신탁원부를 발급받아 실제 '임대 권한'이 누구에게 있는지 확인합니다.

2. 수탁자 동의서 확인: 신탁회사의 임대차 동의서가 있는지 확인하고 수령해야 합니다.

3. 우선수익자 동의: 대출 은행 등 우선수익자가 임대차에 동의했는지 직접 확인합니다.

4. 보증금 송금처 지정: 보증금은 위탁자가 아닌 신탁회사 명의의 계좌로 입금해야 안전합니다.

3. 이미 계약을 체결했을 경우 대처법

만약 사전 동의 없이 이미 계약을 진행했거나 공매 위험에 처했다면 단계별 대응이 필요합니다.

• 사후 동의 요청: 즉시 신탁회사에 임대차 사실을 알리고 사후 동의를 구합니다.

• 권리관계 진단: 신탁원부와 임대차계약서 등을 바탕으로 전문가의 정확한 진단을 받습니다.

• 법적 대응: 임대인이 신탁 사실을 속이고 계약했다면 사기죄 고소 및 보증금 반환 민사소송을 병행할 수 있습니다.

[!TIP] 신탁부동산은 일반 부동산과 법적 권리관계가 완전히 다르므로, 계약 전 신탁원부 분석과 동의서 검토를 통해 위험을 차단하는 것이 가장 중요합니다.