[판례] 가계약금에 대한 해약금 인정요건, 관련 사실관계 

[판례] 가계약금에 대한 해약금 인정요건, 관련 사실관계

가계약금에 대한 해약금(몰취, 배액배상) 인정에 관한 판례를 소개합니다.

• 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결

• 서울중앙지방법원 2023. 8. 8. 선고 2022나59242 판결 (파기환송심)

위 대법원 판결과 파기환송심 판결의 사실관계 및 주요 내용을 정리하면 아래와 같습니다.

ㅇ 사실관계

• 피고는 2020. 12. 8. 서울 강남구 D아파트 E호(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)에 관하여 2020. 11. 24. 소유권이전등기 경료함

• 피고는 그 무렵 이 사건 아파트에 입주할 임차인을 구하기 위하여 공인중개사인 B에게 이를 의뢰함

• 원고는 2020. 12. 11. B으로부터 이 사건 아파트에 관하여 소개받음

• 원고는 피고와 사이에 임대차보증금 870,000,000원, 입주일은 2021. 2. 24.로 대강의 내용을 정하여 임대차계약을 체결하기로 하고, 같은 날 피고 명의의 F 은행 계좌로 3,000,000원을 송금함

• 원고는 2020. 12. 16. B에게 '코로나의 영향으로 원고 소유 아파트에 대한 전세 문의자가 없어 임대차보증금의 마련이 어려울 것 같아 계약을 포기하겠으니 3,000,000원을 반환하여 달라'는 취지의 문자메시지를 보냄

ㅇ 임대차계약 성립 여부

(판례) 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니지만 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 하고, 그러한 정도의 의사의 합치나 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는한 계약은 성립하지 아니한 것으로 보는 것이 타당하다(대법원 2017. 10. 26. 선고 2017다242867 판결).

1. 인적사항을 제대로 알지 못한 상태였음

2. 임대차계약의 중요사항(계약기간, 지급방법 등)에 관하여 구체적으로 협의 안함

3. 통상적으로 공인중개사를 통한 계약은 공인중개사와는 계약조건을 협의하고 향후 당사자와 계약체결일에 출석하여 계약서를 작성할 때 계약이 체결되는 것으로 인식함이 일반적임

따라서 원고와 피고 사이에 임대차계약이 체결되었다고 볼 수 없다.

ㅇ 가계약금의 성격, 해약금 약정 여부

가계약금 : 계약체결 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 계약 교섭의 기초로 지급한 증거금

이 사건의 경우, 원고가 피고에게 지급한 3,000,000원은 원고가 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 계약 교섭의 기초로 지급한 증거금의 일종인 '가계약금'임

(판례) 가계약금의 경우 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 별도의 해약금 약정, 즉 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결참조).

이 사건의 경우, 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 매수인이 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 매도인에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다(대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결 참조).

구체적 사실관계에 따라 판단은 달라질 수 있으므로

가계약금 관련 분쟁으로 도움이 필요하시면 연락주시기 바랍니다.