최근 서울 전 지역이 토지거래허가구역으로 규제가 확대되면서
부동산 매매 계약과 관련된 법적 분쟁이 증가하고 있습니다.
대법원 판례를 중심으로 토지거래허가구역 매매의 법리를 정리해보겠습니다.
▶️ 토지거래허가
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조에 따라 투기 방지 및 토지 이용계획 보호를 위해
일정 지역의 토지 거래를 허가제로 제한하는 제도
허가 없이 체결된 계약은 일반 매매와 다른 법적 효력이 발생합니다.
▶️ 핵심 법리
토지거래허가 전 계약은 “유동적 무효”
(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 등 참조)
즉, 토지거래허가 구역 내 계약의 효력은 다음과 같습니다.
ㅇ 허가 전 : 유동적 무효
ㅇ 허가 후 : 확정적 유효
ㅇ 불허가 : 확정적 무효
▶️ 허가신청 협력의무
토지거래허가구역 내 계약 체결시 당사자는 "허가신청절차에 협력할 의무"가 있음
각 당사자는 토지거래허가구역 내 계약이 효력을 발생하도록 서로 협력할 의무가 있습니다.
대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 대법원 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결 등 참조
따라서, 당사자 일방이 허가신청 거부, 서류 제출 거부, 협력 거절 하면,
상대방은
✔ 허가절차 협력청구 소송
✔ 손해배상 청구
가 가능합니다.
💡[손해배상 관련 판례]
국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토이용법’이라 한다)상 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효의 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있으므로, 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 그 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있으며, 토지거래허가 구역 내의 토지에 관한 매매계약을 체결함에 있어서 토지거래허가를 받을 수 없는 경우 이외에 당사자 일방의 계약 위반으로 인한 손해배상액의 약정에 있어서 계약 위반이라 함은 당사자 일방이 그 협력의무를 이행하지 아니하거나 매매계약을 일방적으로 철회하여 그 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우를 포함하는 것이다( 대법원 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결, 대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다15377 판결 등 참조).
▶️ 허가구역이 해제되면
토지거래허가를 받지 않고 있던 중 토지거래허가구역 지정이 해제되면
"확정적으로 유효"로 되어,
매매계약은 자동적으로 효력이 발생합니다.
대법원 2010.3.25. 선고 2009다41465 판결
▶️ 허가 신청이 불허되면
허가 신청 결과 "불허가" 결정이 나오면,
매매계약은 확정적으로 무효가 됩니다.
이 경우 계약금 또는 약정금 등이 원상회복으로 반환되어야 하며,
손해배상 등의 문제(불허가 원인 등에 따라)가 발생할 수 있습니다.
▶️ 토지거래허가제 회피 계약은 무효
토지거래허가 규제를 피하기 위한 명의신탁 계약, 허위계약 등을 체결한 경우,
그러한 계약은 처음부터 확정적으로 무효이고,
강행법규 위반으로 처벌받을 수도 있습니다.
▶️ 토지거래허가구역 매매 분쟁 유형 ✨✨✨
실무에서 토지거래허가구역 내 계약에 있어 가장 많은 분쟁 형태는
① 허가신청 협력 거부
② 계약금 또는 약정금 반환
③ (본)계약서 작성거부 분쟁
④ 계약금 몰취 분쟁
등 입니다.
🚨
토지거래허가 사건은 사실관계 및 법리 적용이 매우 중요한 분야입니다.
구체적인 사실관계에 따라 대응 방법이 달라질 수 있으므로
법률자문이 필요하시면 연락주시기 바랍니다.
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